골프장 사업 무산에 따른 토지 매매대금 반환 요구 사건

원고 A 주식회사는 골프장 조성 사업을 위해 피고들로부터 진입도로 부지(이 사건 토지)를 매수하고 계약금 및 중도금을 지급했습니다. 그러나 사업이 무산되자 원고는 매매계약이 묵시적으로 합의해제되거나 사정변경, 피고들의 이행지체 및 이행거절, 조건 불성취, 또는 쌍방 귀책사유 없는 이행불능으로 인해 효력을 상실했으므로, 이미 지급한 매매대금을 반환하라고 피고들에게 청구했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 골프장 조성 사업 추진을 위해 피고들로부터 토지를 매입한 회사
• 피고 D 외 6인: 원고에게 골프장 진입도로 부지를 매도한 토지 소유자들

분쟁 상황

원고는 골프장 조성 사업을 위해 피고들 소유의 토지를 진입도로 부지로 매수하는 계약을 체결하고 계약금과 중도금을 지급했습니다. 이 토지는 토지거래허가구역이었다가 해제되었으며, 용도도 체육시설로 변경되었습니다. 원고는 골프장 사업의 실시계획인가를 신청했다가 2012년에 취하하고, 2016년부터는 산업단지 조성 사업으로 계획을 변경했습니다. 이후 2019년 해당 토지의 체육시설 용도가 폐지되고 용도지역이 변경되었으며, 2021년에는 다른 회사가 해당 부지에 일반산업단지를 조성하는 사업시행자로 선정되었습니다. 이에 원고는 골프장 사업이 무산되었으니 매매계약이 해제 또는 실효되었고, 피고들은 받은 매매대금을 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

원고의 골프장 사업 무산으로 인해 매매계약이 해제되거나 실효되었음을 주장하며, 이미 지급한 매매대금의 반환을 요구하는 것이 정당한지 여부. 구체적으로는 계약의 묵시적 합의해제 여부, 사정변경을 이유로 한 해제권 발생 여부, 피고들의 채무 이행 지체 또는 거절 여부, 계약 조건 불성취로 인한 실효 여부, 쌍방 귀책사유 없는 이행불능으로 인한 부당이득 반환 의무 발생 여부가 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 원고의 주장을 모두 받아들이지 않았습니다. 첫째, 묵시적 합의해제는 매매대금 반환 등 청산에 대한 합의가 없었으므로 불성립됩니다. 둘째, 사정변경으로 인한 해제 주장은 사업 시행의 불능이 원고의 지배 영역에 속하며, 원고가 사업자금 조달 실패 가능성을 충분히 예견할 수 있었고, 오히려 원고가 계약 이행에 있어 신의칙을 위반했다고 보았습니다. 셋째, 피고들의 이행지체 또는 이행거절 주장에 대해서는 토지 분할이 선행되어야 이행이 가능한데, 이는 원고의 지배 영역에 있는 문제였고 원고가 분할 노력을 전혀 하지 않은 점, 오랜 기간 계약을 방치한 점 등을 들어 인정하지 않았습니다. 넷째, 조건 불성취로 인한 실효 주장 역시 토지 분할 불가능이 확정되었다고 볼 수 없으며, 설령 불성취라 해도 원고의 장기간 방치가 원인이므로 신의칙에 반한다고 판단했습니다. 마지막으로, 이행불능 및 부당이득 반환 주장에 대해서는 토지 분할이 불가능하다고 단정할 수 없고, 설령 이행불능이라 하더라도 그 책임은 장기간 계약을 방치하고 다른 사업을 추진한 채권자(원고)의 귀책사유로 인한 것이므로 피고들에게 반환 의무가 없다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 계약의 합의해제 (관련 법리): 계약이 묵시적으로 합의해제되려면 계약의 성립 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사 결여 또는 포기로 인하여 이를 실현하지 아니할 의사가 일치되어야 하며, 특히 계약이 일부 이행된 경우에는 그 원상회복(예: 매매대금 반환)에 관하여도 의사가 일치되어야 합니다 (대법원 1992. 9. 14. 선고 92다9463 판결 등 참조).
2. 사정변경으로 인한 해제 (관련 법리): 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인해 계약을 그대로 유지하는 것이 중대한 불균형을 초래하거나 목적 달성이 불가능한 경우에만 계약 준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 해제 또는 해지할 수 있습니다. 이는 신의칙에 기초한 법리입니다 (대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결 참조).
3. 민법 제537조 (채무자 위험부담주의): 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못합니다.
4. 민법 제538조 제1항 (채권자 귀책사유로 인한 위험부담 예외): 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 채권자의 책임 있는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 자신의 의무를 면하면서도 상대방의 이행을 청구할 수 있습니다. 여기서 '채권자의 책임 있는 사유'는 채권자의 어떤 작위나 부작위가 채무자의 이행 실현을 방해하고, 그 작위나 부작위는 채권자가 이를 피할 수 있었다는 점에서 신의칙상 비난받을 수 있는 경우를 의미합니다 (대법원 2004. 3. 12. 선고 2001다79013 판결 참조).
5. 농지법 제34조 제1항 (농지전용허가): 농지는 원칙적으로 분할이 금지되지만, 농지전용허가를 받은 경우에는 분할이 가능합니다. 이 사건의 경우, 골프장 사업이 예정대로 시행되었다면 전용허가가 의제되어 토지 분할이 가능했을 것입니다.

참고 사항

1. 계약을 해제할 때는 단순히 계약 이행 의사가 없어지는 것을 넘어, 계약금 및 중도금 반환 등 원상회복에 대한 당사자들의 명확한 합의가 있어야 묵시적 합의해제가 인정될 수 있습니다.
2. 사업 추진 여부 등 계약의 목적 달성 가능성이 본인의 책임 영역에 있다면, 해당 사유로 인한 사업 무산은 계약 체결 당시 예견 가능한 위험으로 간주될 수 있으며, 이를 이유로 사정변경에 의한 계약 해제를 주장하기 어려울 수 있습니다.
3. 부동산 매매 시 토지 분할이나 용도 변경 등 계약 이행을 위한 선행 절차가 필요하다면, 해당 절차를 진행할 책임이 있는 당사자는 적극적으로 인허가를 받고 이행을 위해 노력해야 합니다. 장기간 이를 방치하면 이행 지체나 이행 거절의 책임이 상대방에게 있다고 주장하기 어렵습니다.
4. 계약의 전제 조건이나 이행 가능성에 중대한 변화가 생겼을 때는 상대방에게 즉시 알리고 협의해야 하며, 오랜 기간 계약을 방치하거나 상대방에게 불리한 정보를 숨긴 채 뒤늦게 계약 해제를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 위배될 수 있습니다.
5. 쌍무계약에서 한쪽 당사자의 채무 이행이 불가능하게 되었을 때, 그 불가능의 원인이 채권자(즉, 돈을 주거나 물건을 받아야 하는 당사자)의 책임 있는 사유로 인한 것이라면, 채무자는 자신의 의무를 면하면서도 반대급부(예: 대금)를 청구할 수 있습니다. 여기서 '책임 있는 사유'는 단순히 채권자에게 이익이 되지 않아서가 아니라, 신의칙상 비난받을 만한 작위 또는 부작위가 있는 경우를 의미합니다.