다세대주택 분양대행 수수료 미지급 관련 분쟁 판결

공인중개사가 건축주에게 다세대주택 분양대행 용역을 제공한 후 미지급된 수수료를 청구한 사건입니다. 법원은 해당 용역이 단순 부동산 중개행위를 넘어선 분양대행으로 인정하고, 건축주들은 합의된 분양수수료와 이에 대한 지연손해금을 연대하여 지급하라는 판결을 내렸습니다. 다만, 매매 분양의 목적 달성을 위한 수단으로 체결된 전세계약에 대해서는 별도의 중개보수를 인정하지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: F공인중개사사무소를 운영하는 개업공인중개사입니다.
• 피고 D, E: 'P' 다세대주택을 공동으로 신축하여 분양한 건축주이자 분양사업자이며, 건설회사 H 주식회사를 운영하고 있습니다.

분쟁 상황

원고인 개업공인중개사 A는 피고들인 건축주 D와 E로부터 다세대주택 'P' 16세대에 대한 분양대행 용역을 구두로 의뢰받았습니다. 계약 체결 과정에서 2룸은 1,500만원, 3룸은 2,000만원의 분양수수료를 지급하기로 합의했고, 다른 중개사무소를 통한 매수인 유치 시 수수료 배분 방식도 정했습니다. 원고는 분양사무실을 설치하고 현수막 제작, 부동산 거래전산망 등록, 방문 고객 응대, 소방안전관리 및 건물 관리, 입주자 안내 등 포괄적인 분양대행 업무를 수행했습니다. 원고의 노력으로 13세대 중 11세대에 대한 매매계약이, 8세대에 대한 전세계약이 체결되었습니다. 그러나 피고들이 3룸 분양수수료에 이의를 제기하며 분양업무 중단을 통보하자, 원고는 잠시 '유치권 행사 중' 게시물을 부착한 뒤 업무를 종료했습니다. 피고들은 원고의 업무가 공인중개사법상 중개행위에 해당하며, 합의된 수수료는 중개보수 한도를 초과하여 무효이고, 원고의 귀책사유로 계약이 해제된 건에 대해서는 보수를 지급할 의무가 없다고 주장했습니다. 또한, 원고의 부당한 유치권 주장 등 불법행위로 손해를 입었으므로 손해배상 채권으로 상계해야 한다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

1. 원고와 피고들 사이의 용역계약이 공인중개사법의 규율을 받는 '부동산 중개계약'에 해당하는지, 아니면 '분양대행 계약'에 해당하는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
2. 용역계약의 법적 성격에 따라 피고들이 합의된 분양수수료를 지급할 의무가 있는지, 또는 공인중개사법상 중개보수 한도 내에서만 지급할 의무가 있는지 판단해야 했습니다.
3. 피고들이 원고의 고의·과실이나 불법행위로 인해 손해를 입었다며 주장한 상계 항변이 받아들여질 수 있는지 여부도 검토되었습니다.
4. 매매계약 외에 체결된 전세계약에 대해서도 별도의 중개보수를 청구할 수 있는지 여부도 쟁점이었습니다.

법원의 판단

1. 피고들은 연대하여 원고에게 136,520,000원과 이에 대한 2021년 5월 15일부터 2022년 9월 20일까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.
2. 원고의 피고들에 대한 나머지 주위적 청구(전세 중개보수 청구 등)는 기각합니다.
3. 소송비용 중 1/10은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담합니다.
4. 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 원고의 용역 계약이 단순한 부동산 중개를 넘어선 분양대행 행위에 해당한다고 판단하여, 원고와 피고들 사이에 합의된 분양수수료 기준에 따른 금액을 피고들이 연대하여 지급해야 한다고 결정했습니다. 피고들이 제기한 상계 항변은 원고의 고의·과실이나 불법행위를 인정할 증거가 부족하다는 이유로 기각되었습니다. 다만, 전세계약은 매매 분양계약의 목적 달성을 위한 수단적 성격이 있다고 보아 별도의 전세 중개보수 청구는 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 공인중개사법 제2조 제1호 (중개의 정의)​ 이 법 조항은 '중개'를 중개대상물에 대해 거래당사자 간의 매매, 교환, 임대차 등 권리 득실 변경 행위를 알선하는 것이라고 정의합니다. 법원은 어떤 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위로 인정되는지 여부에 따라 결정해야 한다고 보았습니다. 특히, 부동산 거래 당사자가 아닌 자가 거래 당사자에게 제공하는 용역이 어느 정도의 위험 부담과 함께 이득을 취할 수 있는 행위라면 중개행위에 해당하지 않는다고 판단합니다. 또한, 약정된 용역이 매매 등 권리 득실 변경을 알선하는 것을 넘어서는 포괄적인 것이고, 용역을 제공받는 자의 이익 실현을 우선적으로 추구하는 것이라면 공인중개사법의 규율 대상인 중개계약으로 보기 어렵다는 법리가 적용되었습니다.

2. 공인중개사법 제32조 (중개보수 등)​ 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받으며, 이 중개보수는 국토교통부령이 정하는 범위 내에서 시·도의 조례로 정하도록 되어 있습니다. 이 사건에서 법원은 원고의 행위가 중개행위가 아닌 분양대행 행위에 해당하므로, 이 조항에서 정하는 중개보수 한도 규정을 적용받지 않는다고 판단했습니다. 따라서 원고와 피고들이 합의한 분양수수료가 유효하다고 보았습니다.

3. 상법 제57조 제1항 (상행위의 대리)​ 이 조항은 여러 사람이 그 중 한 명 또는 전원에게 상행위가 되는 행위로 인해 채무를 부담한 때에는 연대하여 변제할 책임이 있다고 규정합니다. 피고들이 공동으로 이 사건 다세대주택 신축·분양사업을 운영하고 있었으므로, 법원은 피고들의 원고에 대한 분양수수료 지급 의무를 상법 제57조 제1항을 적용하여 연대채무 관계에 있다고 판단했습니다.

참고 사항

1. 부동산 분양대행 계약은 일반적인 부동산 중개계약과 법적 성격이 다를 수 있으며, 이로 인해 공인중개사법에서 정한 중개보수 한도 규정이 적용되지 않을 수 있습니다.
2. 계약의 법적 성격은 계약서의 제목보다는 실제 수행된 업무의 내용, 범위, 책임 소재, 위험 부담 여부, 이익 실현 추구 목적 등 구체적인 사실 관계를 종합적으로 고려하여 판단됩니다.
3. 분양사업자가 건축주로서 직접 분양에 관여하고, 대행업자가 분양사무실 운영, 홍보, 광고, 가격 협상 관여, 건물 관리 등 포괄적인 역할을 수행했다면 분양대행으로 인정될 가능성이 높습니다.
4. 중요한 계약의 내용은 구두 합의보다는 서면으로 명확히 작성하여 분쟁의 소지를 줄이는 것이 중요합니다.
5. 분양대행 계약에 따른 수수료 지급 여부는 매매계약이 해제되었다고 하더라도 대행업자의 귀책 사유가 명백하지 않다면 지급 의무가 사라지지 않을 수 있습니다.
6. 전세계약이 매매 분양을 촉진하기 위한 수단으로 이루어진 경우, 매매 분양수수료 외에 별도의 전세 중개보수가 인정되지 않을 수 있습니다.
7. 상대방의 불법행위로 인한 손해배상 주장을 하려면 구체적인 증거를 통해 손해의 발생과 원고의 불법행위를 입증해야 합니다. 단순한 '유치권 행사' 주장만으로는 불법행위로 인정되기 어렵습니다.