B구역 지역주택조합 아파트 가입계약 해제 및 손해배상 청구 사건

원고 A가 지역주택조합 추진위원회와 아파트 조합가입계약을 맺고 5,000만 원을 납부하였으나, 사업 진행이 더디고 여러 문제로 인해 조합설립인가를 받지 못하자 계약 해제 및 납부금 반환과 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 피고 조합의 이행불능을 인정하여 계약 해제를 받아들이고 원고 A에게 5,000만 원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했으나, 피고 회사에 대한 청구는 계약관계가 없다는 이유와 불법행위 증거 부족으로 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: B구역 지역주택조합 가입 계약자로서, 조합원부담금 5,000만원을 납부하고 사업 지연에 따라 계약 해제 및 손해배상을 청구한 당사자입니다.
• 피고 (가칭) B구역 지역주택조합 추진위원회 (이하 '피고 조합'): 군포시 D 일원에서 아파트를 건축하여 공급할 목적으로 조직된 지역주택조합 추진위원회로, 원고 A와 조합가입계약을 체결한 주체입니다.
• 피고 주식회사 C (이하 '피고 회사'): 피고 조합의 구성, 행정, 사업계획, 용역/계약 업무 지원 등 사업 전반을 대행하는 회사입니다.

분쟁 상황

원고 A는 2017년 12월 29일 피고 (가칭) B구역 지역주택조합 추진위원회와 아파트 조합가입계약을 체결하고 조합원부담금 등 5,000만 원을 납부했습니다. 원고는 피고 조합이 대형건설사 시공 확정, 선착순 동·호수 지정, 80% 이상 토지 확보, 추가 분담금 없음 등을 기망하여 계약을 체결하게 했거나, 사업 진행이 4년이 지나도록 조합설립인가를 받지 못하고 토지 사용권원 확보율이 낮아 이행불능 상태에 이르렀다고 주장하며 계약 해제 및 납부금 반환을 청구했습니다. 또한, 피고 회사(사업대행사)가 주택법을 위반하여 허위·과장 광고로 조합원을 모집하였고, 피고 조합이 이를 방조하는 등 공동불법행위를 저질렀다며 피고들 모두에게 손해배상 책임을 물었습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합 가입계약의 해제 사유(기망, 이행지체 또는 이행불능) 인정 여부입니다. 사업대행사의 공동불법행위 책임이 인정되는지 여부입니다. 지역주택조합 추진위원회의 이행불능으로 인한 계약 해제 및 원상회복 책임 유무입니다.

법원의 판단

피고 주식회사 C에 대한 청구: 원고의 피고 회사에 대한 모든 청구(공동불법행위 포함)를 기각했습니다. 법원은 원고와 피고 회사 간의 직접적인 계약관계가 없으며, 피고 회사의 주택법 위반 행위나 공동불법행위 책임을 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다.

피고 (가칭) B구역 지역주택조합 추진위원회에 대한 청구: 원고의 계약 해제 주장을 받아들여 피고 조합은 원고에게 조합원부담금 5,000만 원 및 이에 대한 지연손해금(2020년 2월 19일부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 피고 조합의 항소는 기각되었습니다.

소송비용: 피고 조합의 항소로 인한 항소비용은 피고 조합이 부담하고, 원고와 피고 회사 사이의 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 지역주택조합 추진위원회가 장기간 조합설립인가를 받지 못하고 사업 부지 확보에 진척이 없는 등 이행불능 상태에 이르렀음을 인정하여 원고의 가입계약 해제 및 원상회복 청구를 인용했습니다. 반면, 사업대행사에 대해서는 원고와의 직접적인 계약관계가 없고 공동불법행위를 입증할 증거가 부족하다는 이유로 원고의 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 채무불이행으로 인한 계약 해제 및 원상회복 (민법 제543조, 제548조)​ 채무자가 계약 내용을 이행하지 않거나 이행할 수 없게 되면(이행지체, 이행불능), 상대방은 계약을 해제하고 원상회복을 청구할 수 있습니다. 본 판례에서는 피고 조합이 조합설립인가 요건인 토지 사용권원 80% 확보를 장기간 이행하지 못하여, 사회생활 경험법칙이나 거래 관념상 이행을 기대할 수 없는 '이행불능' 상태에 이르렀다고 판단하여 원고의 계약 해제 주장을 받아들였습니다. 계약 해제로 인해 조합가입계약은 소급적으로 효력을 잃게 되므로, 피고 조합은 원고로부터 받은 조합원부담금 5,000만 원을 원상회복으로 돌려줄 의무가 발생합니다.

2. 지연손해금 (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조)​ 금전채무의 이행을 지체할 경우, 채무자는 약정 이자 또는 법정 이자를 지급해야 합니다. 소송이 제기된 경우, 소장 부본이 송달된 다음 날부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있습니다. 본 판례에서는 원고가 요구한 대로 소장 부본 송달 다음날부터 연 12%의 지연손해금을 피고 조합에 부과했습니다.

3. 공동불법행위 책임 (민법 제760조)​ 여러 사람이 공동으로 타인에게 손해를 가한 경우, 각자는 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 여기에는 직접적인 가해 행위 외에 방조 행위도 포함될 수 있습니다. 원고는 피고 회사와 피고 조합이 허위·과장 광고를 통해 공동불법행위를 저질렀다고 주장했으나, 법원은 피고 회사의 위법 행위와 공동불법행위 책임을 인정할 충분한 증거가 없다고 판단하여 이 주장을 기각했습니다.

4. 주택법 제11조 제2항 (구 주택법 2020년 1월 23일 법률 제16870호로 개정되기 전)​ 지역주택조합 설립인가를 받으려면 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보해야 한다고 규정하고 있습니다. 이 판례에서 피고 조합이 약 4년간 조합설립인가를 받지 못하고 토지 사용승낙 확보율이 이에 크게 미치지 못했다는 점이 이행불능의 중요한 근거로 작용했습니다.

5. 주택법 제11조의2 제3항 (조합원 모집 시 허위·과장 광고 금지)​ 지역주택조합의 조합원 모집 시에는 허위·과장 광고 등의 방법으로 조합원을 모집해서는 안 된다는 내용입니다. 원고는 피고 회사가 이 조항을 위반하여 허위·과장 광고를 했다고 주장했으나, 법원은 이를 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다.

참고 사항

• 지역주택조합 가입 시에는 사업 주체의 신뢰성, 사업 부지 확보율(사용권원 및 소유권), 조합설립인가 진행 상황, 시공 예정사의 확정 여부, 추가 분담금 발생 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다.
• 계약 체결 전 조합 규약, 사업 계획서 등을 꼼꼼히 확인하고, 불리한 조항이나 불명확한 내용이 없는지 살펴봐야 합니다.
• 조합 사업이 장기간 지연되거나 약속한 내용이 이행되지 않을 경우, 계약 해제를 검토할 수 있으며, 이때 내용증명 등 명확한 증거를 남겨 의사표시를 해야 합니다.
• 가입 당시 설명된 내용과 실제 진행 상황이 다르거나 허위·과장 광고가 있었다고 판단될 경우, 관련 자료(광고물, 계약서, 문자 메시지, 녹취록 등)를 철저히 보관하여 증거로 활용해야 합니다.
• 조합설립인가 요건인 주택건설대지의 80% 이상 토지 사용권원 확보가 장기간 지연될 경우, 채무불이행(이행불능)을 이유로 한 계약 해제의 주요 근거가 될 수 있습니다.
• 사업대행사 등과의 공동불법행위 책임을 주장하려면, 대행사의 위법 행위와 그로 인한 손해 발생 간의 인과관계 및 조합과의 공모나 방조 사실에 대한 구체적이고 충분한 증거를 확보하는 것이 중요합니다.