군산 아파트 하자 손해배상 및 보증금 청구 사건

A 아파트 입주자대표회의(원고)가 아파트 시행사(주식회사 B), 시공사(C 주식회사), 하자보수보증기관(주택도시보증공사)을 상대로 아파트 공용부분과 전유부분에 발생한 누수, 균열 등의 하자에 대한 손해배상 및 하자보수보증금 청구 소송을 제기했습니다. 재판부는 시행사 주식회사 B에게 1,437,028,151원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했으며, 주택도시보증공사는 주식회사 B과 공동하여 509,080,830원, 단독으로 6,230,877원 및 각 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 그러나 시공사 C 주식회사에 대한 청구는 분양자인 주식회사 B이 무자력 상태가 아니라고 판단되어 기각되었습니다. 또한, 일부 하자에 대해서는 제척기간이 도과하여 소멸했다고 보았고, 전반적인 손해배상 및 보증금액은 자연적인 노화현상과 관리상 잘못 등을 고려하여 78%로 제한되었습니다.

관련 당사자

• 원고: A 입주자대표회의 (군산 A 아파트 540세대의 관리기구로, 구분소유자들로부터 하자보수청구권 및 손해배상채권을 양수받아 소송을 제기했습니다.)
• 피고 주식회사 B: (A 아파트의 위탁자이자 사업 시행사로, 신탁계약 종료 후 아파트 분양자 지위를 승계하여 하자담보책임을 부담하게 되었습니다.)
• 피고 C 주식회사: (A 아파트의 신축공사를 맡은 시공사입니다.)
• 피고 주택도시보증공사: (C 주식회사의 A 아파트 사용검사 후 하자에 대한 하자보수의무를 보증한 보증채무자입니다.)

분쟁 상황

군산에 위치한 A 아파트는 2017년 6월 2일 사용검사를 받고 그 무렵부터 540세대의 구분소유자들에게 인도되었습니다. 그러나 아파트의 공용부분과 전유부분에서 설계도면과 다르게 시공되거나 부실 시공된 부분들이 확인되었고 이로 인해 누수, 균열 등 다양한 하자가 발생하여 기능상, 안전상, 미관상 문제가 초래되었습니다. A 아파트 입주자대표회의는 2017년 9월 27일부터 시공사 C 주식회사에 지속적으로 하자 보수를 요청했지만, 일부만 보수되었고 다수의 하자가 여전히 남아 있었습니다. 이에 입주자대표회의는 아파트 구분소유자들로부터 하자보수청구권과 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수받아 아파트 사업 시행사인 주식회사 B, 시공사인 C 주식회사, 그리고 하자보수의무를 보증한 주택도시보증공사를 상대로 손해배상 및 보증금 지급 소송을 제기하게 되었습니다. 주식회사 B은 신탁계약 종료로 아파트 분양자 지위를 승계하여 하자담보책임의 주체가 되었고 주택도시보증공사는 시공사의 하자보수의무를 보증하고 있었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점들은 다음과 같습니다.

1. 아파트 하자의 범위와 보수비용 산정: 준공내역서와 특정 준공도면을 하자의 판단 기준으로 인정할지, 대피공간의 바닥면적을 어떤 기준으로 산정할지, 타일 부착강도 시험 결과의 신뢰성, 천장틀 시공 방식, 액체방수 두께 기준, 조경수 고사 및 미식재 하자 여부, 외벽 층간균열 보수 공법의 적절성 등이 다뤄졌습니다.
2. 하자담보책임 제척기간 도과 여부: 구분소유자들이 입주자대표회의에 양도한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 중 사용검사 후 2년차, 3년차 하자에 대한 제척기간이 도과했는지 여부입니다.
3. 분양자 주식회사 B의 책임 승계: 신탁계약 종료로 아파트 분양자 지위를 승계한 주식회사 B이 하자담보책임을 면책적으로 부담하는지 여부입니다.
4. 시공사 C 주식회사의 책임 발생 요건: 분양자인 주식회사 B에게 무자력 등의 사유가 없어 시공사가 직접 구분소유자에게 손해배상책임을 부담할 요건이 충족되는지 여부입니다.
5. 주택도시보증공사의 보증책임 범위: 보증기간 내 하자에 대한 보증금 지급 의무 범위, 책임 제한 적용 여부, 원고의 채권양도비율에 따른 청구 가능 여부 등이 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고인 A 입주자대표회의의 청구를 일부 받아들여 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 주식회사 B은 원고에게 1,437,028,151원 및 그 중 992,880,899원에 대해서는 2021년 1월 9일부터, 421,045,323원에 대해서는 2022년 5월 20일부터, 20,603,121원에 대해서는 2022년 11월 25일부터, 2,498,807원에 대해서는 2022년 12월 10일부터 2023년 6월 23일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.
2. 피고 주택도시보증공사는: 가. 피고 주식회사 B과 공동하여 509,080,830원 및 이에 대해 2021년 1월 9일부터 2023년 6월 23일까지 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 나. 단독으로 6,230,877원 및 이에 대해 2021년 1월 9일부터 2023년 6월 23일까지 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.
3. 원고의 피고 C 주식회사에 대한 청구와 피고 주식회사 B, 주택도시보증공사에 대한 나머지 청구는 모두 기각되었습니다.
4. 소송비용은 원고와 피고 주식회사 B 사이에 발생한 부분의 25%는 원고가, 나머지는 피고 주식회사 B이 부담하고, 원고와 피고 주택도시보증공사 사이에 발생한 부분의 10%는 원고가, 나머지는 피고 주택도시보증공사가 부담합니다. 원고와 피고 C 주식회사 사이에 발생한 부분은 원고가 부담합니다.
5. 제1항의 판결은 가집행할 수 있습니다.

결론

재판부는 A 아파트의 시행사인 주식회사 B과 하자보수보증기관인 주택도시보증공사에 대해 하자보수에 갈음하는 손해배상금 및 하자보수보증금을 일부 지급하도록 판결했으나 시공사인 C 주식회사에 대한 직접 청구는 기각했습니다. 하자의 제척기간과 전체 손해배상액의 78% 책임 제한이 적용되어 최종 지급액이 결정되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에서 적용되거나 논의된 주요 법령과 법리들은 다음과 같습니다.

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 제1항: 이 조항은 분양자(건축자)가 분양받은 자에 대해 하자담보책임을 진다고 규정합니다. 이 사건에서 주식회사 B은 신탁계약 종료 후 아파트 분양자의 지위를 면책적으로 승계했으므로, 이 규정에 따라 하자담보책임을 부담했습니다.
2. 민법 제667조 제2항: 도급인의 담보책임에 관한 규정으로, 아파트 분양계약상 시공자의 하자담보책임에도 준용될 수 있습니다.
3. 집합건물법 제9조의2 및 같은 법 시행령 제5조 (하자담보책임의 제척기간)​: 집합건물 하자의 종류(주요구조부, 지반공사, 그 외 하자)에 따라 구분소유자에게 인도한 날 또는 사용검사일로부터 2년, 3년, 5년, 10년의 권리행사기간(제척기간)을 정하고 있습니다. 이 사건에서는 2년차, 3년차 하자에 대한 제척기간 도과 여부가 주요 쟁점이 되었고, 법원은 채권양도 통지 외에 이행 청구의 뜻이 명확히 표시된 시점을 기준으로 제척기간 준수 여부를 판단했습니다.
4. 대법원 판례 (2012다28840 전원합의체 판결 등)​: 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 손해배상채권을 양수받아 소송을 제기한 경우, 채권양도 통지만으로는 제척기간이 준수된 것으로 볼 수 없고, 입주자대표회의가 소를 변경하여 이행을 청구한 시점에 비로소 손해배상청구권이 행사된 것으로 보아야 한다는 법리가 적용되었습니다.
5. 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호 (바닥면적 산정 방법)​: 건축물의 바닥면적은 원칙적으로 벽, 기둥 등 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다고 규정합니다. 이 사건에서 대피공간의 바닥면적 산정 시 이 기준이 적용되어 안목치수 대신 중심선치수를 기준으로 판단해야 한다고 보았습니다.
6. 집합건물법 제9조 제3항 (시공자의 담보책임)​: 시공자는 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 등 이에 준하는 사유가 있는 경우에 한하여 구분소유자에게 담보책임을 진다고 규정합니다. 이 사건에서는 분양자 주식회사 B이 무자력 상태가 아니라고 판단되어 시공사 C 주식회사의 직접적인 책임은 인정되지 않았습니다.
7. 하자보수보증금 채권의 독립성 (대법원 2013다65436 판결 등)​: 하자보수보증금 채권은 구분소유자들의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 별개의 권리이므로, 구분소유자들의 손해배상청구권이 제척기간 도과로 소멸하더라도 하자보수보증금 채권이 그에 따라 소멸한다고 볼 수 없다는 법리가 적용되었습니다.
8. 손해배상 지연손해금 (대법원 2009다9539 판결, 2014다29557 판결 등)​: 이행기의 정함이 없는 채권은 이행 청구를 받은 때부터 지체 책임이 있으며, 채권양수인이 채무자를 상대로 소를 제기하고 소송 계속 중 채권양도 통지가 이루어진 경우 채무자는 채권양도 통지가 도달된 다음 날부터 이행지체 책임을 진다는 법리가 적용되었습니다.
9. 책임 제한의 원칙: 법원은 이 사건 아파트의 자연적인 노화 현상, 시공상 잘못으로 인한 부분과 자연적 노화현상으로 인한 부분의 엄격한 구분의 어려움, 구분소유자들의 사용상 또는 관리상 잘못으로 하자가 확대되었을 개연성 등 제반 사정을 고려하여 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 피고들의 손해배상액 및 보증금 지급 책임을 78%로 제한했습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 하자 발견 시 신속한 조치: 공동주택 하자는 종류에 따라 2년, 3년, 5년, 10년 등 다양한 제척기간이 적용되므로 하자가 발생하면 발견 즉시 서면으로 보수를 요청하는 등 권리 행사를 명확히 하고 그 기록을 남겨두는 것이 중요합니다.
• 입주자대표회의의 권리 행사 시점: 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 하자보수청구권이나 손해배상채권을 양수받아 행사하는 경우, 단순히 채권양도 통지만으로는 제척기간이 준수되었다고 보기 어렵습니다. 소송 제기 등 실제 이행을 청구하는 의사표시가 담긴 행위가 제척기간 내에 이루어져야 합니다.
• 분양자(시행사)의 책임 범위: 아파트 시행사는 신탁계약 종료 등으로 분양자의 지위를 승계하는 경우 원래 분양자가 부담하는 하자담보책임을 면책적으로 승계할 수 있습니다. 이는 분양계약서 등 계약 내용을 꼼꼼히 확인해야 할 부분입니다.
• 시공사 직접 청구의 어려움: 시공사에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구는 분양자(시행사)에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 등 이에 준하는 특별한 사유가 있는 경우에만 인정됩니다. 분양자의 재정 상태가 양호하다면 시공사에 대한 직접적인 손해배상 청구는 기각될 수 있습니다.
• 하자 판정 기준: 하자의 존재 여부와 보수비용은 일반적으로 최종 설계도서(준공도면, 시방서, 수량산출서 등)를 기준으로 판단합니다. 준공내역서도 준공도면을 보충하는 범위 내에서 하자를 판단하는 기준으로 활용될 수 있습니다.
• 특정 하자에 대한 이해: 건축법령상 특별한 규정이 없다면 대피공간 면적은 벽 기둥 중심선으로 둘러싸인 부분을 기준으로 산정합니다. 타일 부착강도나 액체방수 두께 등도 시공 당시의 표준시방서나 감정인의 판단을 통해 하자로 인정될 수 있으며 조경수의 고사 또한 시공상 하자로 볼 여지가 있습니다. 외벽 층간균열과 같이 0.3mm 미만의 미세한 균열도 방치 시 구조적 문제를 야기할 수 있어 충전식 보수 공법이 필요하다고 인정될 수 있습니다.
• 손해배상액의 책임 제한: 아파트 하자에 대한 손해배상액은 건물 사용 기간 동안의 자연적인 노화 현상, 입주자들의 사용 또는 관리상의 잘못 등이 복합적으로 작용한 경우, 공평의 원칙이나 신의성실의 원칙에 따라 일정 비율로 제한될 수 있습니다.
• 보증기관의 책임과 제척기간: 주택도시보증공사와 같은 보증기관에 대한 하자보수보증금 청구는 구분소유자들의 손해배상청구권과는 별개의 권리이므로, 구분소유자들의 손해배상청구권이 제척기간 도과로 소멸하더라도 보증금 채권이 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.