임대차
주식회사 A는 주식회사 B 소유의 서울 중구 건물 일부를 임차하여 사용했습니다. 최초 임대차계약은 2017년 7월에 체결되었고, 6층, 7층, 12층을 임대했습니다. 계약서에는 임대차 기간 만료 2개월 전까지 서면 통보가 없으면 계약이 자동 연장된다는 조항이 있었습니다. 2018년 5월, 임대차 기간을 4개월 연장했습니다. 이후 2018년 9월 21일 원고는 6층과 7층 부분을 피고에게 인도하고 해당 임대차보증금 436,334,000원을 반환받았습니다. 12층 부분은 2018년 12월 31일까지 단기 임대차계약으로 사용하다가 2019년 1월 4일에 인도했습니다. 원고는 12층 부분의 임대차보증금 396,546,000원의 반환을 요청했으나, 피고는 252,147,890원만을 반환했습니다. 원고는 나머지 140,851,920원의 반환을 청구했습니다. 피고는 6층, 7층, 12층 전체 임대차계약이 자동 연장되었으므로 원고가 미납한 차임 및 관리비를 공제해야 한다고 주장했습니다. 법원은 6층과 7층 부분의 임대차계약은 2018년 9월 21일 이미 종료되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 12층 보증금에서 미납 관리비 3,546,190원을 공제한 나머지 금액인 140,851,920원을 원고에게 반환해야 하며, 이에 대한 지연손해금도 지급하라고 판결했습니다.
주식회사 A와 주식회사 B는 건물 임대차 계약을 체결하면서 임대차 기간 만료 2개월 전까지 재계약 여부에 대한 서면 통보가 없으면 계약이 자동 연장된다는 조항에 합의했습니다. 원고가 2018년 9월 21일에 6층과 7층 부분을 피고에게 인도하고 해당 임대차보증금을 돌려받은 후, 12층에 대해서는 별도로 2018년 12월 31일까지의 단기 임대차계약을 체결했습니다. 하지만 피고는 원고가 연장 계약 만료 2개월 전까지 재계약 의사를 통보하지 않았으므로, 6층, 7층, 12층 전체 임대차계약이 2018년 12월 31일까지 자동 연장되었다고 주장했습니다. 이에 따라 피고는 6층과 7층 부분의 2018년 9월 21일 이후 월 차임 및 관리비와 12층 부분의 2018년 12월분 관리비를 원고가 미납했다고 주장하며, 이 금액을 12층 임대차보증금에서 공제한 후 남은 금액만을 반환하려 했습니다. 반면 원고는 6층과 7층 계약은 이미 2018년 9월에 종료되었고, 12층 보증금에서 미납 관리비 3,546,190원을 제외한 나머지 140,851,920원을 돌려받지 못했다며 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 임대차 계약서상의 자동 연장 조항에도 불구하고, 임대 목적물의 일부(건물 6층, 7층)에 대한 임대차 계약이 언제 종료되었다고 볼 것인지 여부였습니다. 또한, 피고가 원고에게 반환해야 할 임대차보증금 잔액을 구체적으로 계산하는 것이 중요했습니다.
법원은 피고가 원고에게 140,851,920원 및 이에 대하여 2019년 1월 30일부터 2019년 4월 12일까지는 연 6%, 그 다음날부터 2019년 5월 31일까지는 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 임대차 계약서에 자동 연장 조항이 있었음에도 불구하고, 원고가 6층과 7층 부분을 인도하고 피고가 해당 보증금을 반환한 사실, 그리고 피고가 7층 부분을 다른 임차인에게 재임대한 사실 등을 근거로 해당 부분에 대한 임대차 계약은 2018년 9월 21일경 명시적 또는 묵시적 합의에 의해 종료되었다고 판단했습니다. 따라서 피고의 주장처럼 6층과 7층 부분의 계약이 2018년 12월 31일까지 자동 연장되어 원고가 추가 차임 및 관리비를 미납했다는 주장은 받아들여지지 않았습니다. 결과적으로 피고는 12층 부분의 임대차보증금에서 미납 관리비 3,546,190원만을 공제한 나머지 140,851,920원을 원고에게 반환해야 할 의무가 있다고 보았으며, 이에 대한 지연손해금도 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금 이율은 소송 촉진 등에 관한 특례법의 개정 내용을 반영하여 최종 결정되었습니다.
이 사건에서는 주로 임대차 계약의 종료 시점과 보증금 반환 의무에 관한 법리가 적용되었습니다. 특히, 계약서상의 자동 연장 조항에도 불구하고 당사자들의 실질적인 행위(임대 목적물 인도 및 보증금 반환, 재임대)를 통해 임대차 계약의 일부가 묵시적으로 종료되었다고 본 점이 중요합니다. 이는 계약의 해석에 있어서 당사자의 진정한 의사를 중시하는 법리가 반영된 것입니다. 또한, 피고가 임대차보증금 반환 의무를 지체한 것에 대해 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조 제1항이 적용되어 지연손해금이 부과되었습니다. 이 법 조항은 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 채무자가 이행을 지체한 기간에 대해 일정한 이율로 계산한 지연손해금을 지급하도록 정하고 있습니다. 이 사건에서는 소송 진행 중 이율이 연 15%에서 연 12%로 변경되는 법률 개정이 반영되어 판결에 적용되었습니다.
임대차 계약서에 자동 연장 조항이 있더라도, 실제 계약 관계에서 임대 목적물의 일부를 반환하고 해당 보증금을 돌려받았다면 해당 부분에 대한 계약은 묵시적으로 종료된 것으로 판단될 수 있습니다. 따라서 임대차 계약의 일부 또는 전부를 중도 해지하거나 변경할 때는 모든 변경 사항에 대해 반드시 서면으로 합의하고, 관련된 모든 보증금 및 차임 정산 내역을 명확히 기록해두어야 합니다. 임대인과 임차인은 임대차 계약 종료 여부 및 시점에 대해 명확히 소통하고, 의사표시를 서면으로 남기는 것이 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법입니다. 또한, 임대인이 임대차 목적물을 인도받은 후 다른 임차인에게 재임대한 사실은 기존 임대차 계약의 종료를 인정하는 중요한 증거가 될 수 있습니다.
