주택재건축사업 건설업자 선정 총회 결의 유효성 확인 사건

서울 서초구의 한 주택재건축정비사업조합이 공동사업시행 건설업자를 선정하는 과정에서, 조합원들이 선정된 건설업체의 입찰 규정 위반, 금품 제공 등의 부정행위와 총회 정족수 미달을 주장하며 총회 결의 무효 확인 소송을 제기했습니다. 법원은 건설업체의 일부 입찰 규정 위반이나 홍보 활동, 금품 제공 의혹만으로는 총회 결의의 공정성이 심각하게 훼손되었다고 보기 어렵고, 총회 정족수도 충족되었다고 판단하여 조합원들의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들: M 주택재건축정비사업조합의 조합원 A부터 L까지 (사업시행구역 내 부동산 소유자)
• 피고: M 주택재건축정비사업조합 (서울 서초구 O 일대 주택재건축정비사업을 시행하기 위해 설립된 법인)
• 피고보조참가인: N 주식회사 (M 조합 사업의 공동사업시행 건설업자로 선정된 건설업체)

분쟁 상황

피고 M 주택재건축정비사업조합은 2017년 9월 27일 임시총회를 열어 N 주식회사를 공동사업시행 건설업자로 선정하는 결의를 하였습니다. 이에 조합원들(원고들)은 해당 결의가 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고들은 N 회사가 입찰 참여 과정에서 다음과 같은 위반 사항을 저질렀다고 주장했습니다.

1. 입찰제안서의 중요한 부분이 불분명하고, 원안 설계에 대한 견적서와 특화항목에 대한 상세 산출내역서 및 설계도면을 제출하지 않아 입찰참여규정을 위반했습니다.
2. 사업시행계획의 경미한 변경 범위를 초과하는 대안 설계를 제시하고, 건축심의를 통과할 수 없는 형태의 스카이브릿지를 제시하여 입찰참여규정을 위반했습니다.
3. 원안 설계에 이미 포함되거나 총 공사비 내역에 포함된 항목을 무상 제공 특화로 허위 기재했습니다.
4. N 회사 및 그 고용 업체 직원이 조합원들에게 개별 홍보를 하고 금품을 제공하여 입찰참여규정을 위반했습니다. 또한 원고들은 총회 결의 당시 직접 총회에 참석하여 의결에 참여한 자는 300명에 불과하고 서면 결의자는 직접 참석자에 포함되지 않으므로, 강행규정이 정한 정족수 조건을 충족하지 못해 결의가 무효라고 주장했습니다. 피고와 참가인은 이러한 원고들의 주장이 사실이 아니거나, 설령 일부 사실이 있더라도 총회 결의의 효력을 무효로 할 정도의 중대한 하자가 아니라고 반박했습니다.

핵심 쟁점

1. 공동사업시행 건설업자 선정 과정에서 입찰 참여 규정 위반 및 금품 제공 등 부정행위가 있었는지 여부
2. 임시총회 결의 시 조합원 직접 참석 정족수가 미달되었는지 여부

법원의 판단

원고들의 청구를 모두 기각한다. 소송비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 모두 원고들이 부담한다.

결론

법원은 공동사업시행 건설업자 선정 과정에서의 일부 입찰 규정 위반이나 홍보 활동, 금품 제공 의혹만으로는 총회 결의의 공정성을 심각하게 훼손하거나 조합원들의 자유로운 선택권을 침해했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 총회 정족수 요건도 충족되었다고 보아 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 도시 및 주거환경정비법 제11조, 제84조의3 제1호 (시공자 선정 취지)​: 경쟁입찰을 통해 시공자를 선정하도록 한 취지를 정면으로 위배하는 부정행위, 즉 조합원에게 금품을 제공하여 '시공자 선정 동의서'를 매수하는 등의 행위가 총회 결의 결과에 영향을 미쳤다고 볼 수 있는 경우 해당 결의는 무효가 됩니다(대법원 2016. 11. 24. 선고 2013다37494 판결 등 참조). 본 사건 적용: 법원은 참가인의 일부 입찰지침 위반이나 개별 홍보, 금품 제공 의혹만으로는 경쟁입찰의 공정성을 형해화하거나 조합원들의 자유로운 선택권을 중대하게 침해하여 결의의 취지가 몰각될 정도에는 이르지 않았다고 판단했습니다.
2. 공공계약의 입찰 하자의 무효 판단 기준: 지방자치단체가 당사자가 되는 공공계약의 입찰 절차에서 하자가 있더라도, 입찰 목적이 훼손되지 않고 입찰 절차의 공공성과 공정성이 현저히 침해될 정도로 중대한 하자가 아닌 경우 해당 입찰이 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다(대법원 2006. 6. 19.자 2006마117 결정 등 참조). 본 사건 적용: 참가인의 입찰제안서의 일부 불분명한 기재나 구비서류의 일부 미비, 대안 설계의 경미한 변경 범위 초과 등은 입찰 절차의 공공성과 공정성을 현저히 침해할 정도의 중대한 하자로 보지 않았습니다.
3. 공동사업시행 건설업자 선정기준(서울특별시 고시 제2016-355호) 제27조 (총회 정족수)​: 조합은 총회를 개최하여 건설업자를 선정하며, 총회는 조합원 총수의 과반수가 직접 참석하여 의결해야 합니다. 이 경우 사전에 서면으로 의결권을 행사하고 총회에 참석한 조합원은 직접 참석자 수에 포함됩니다. 본 사건 적용: 이 사건 총회에서 서면 결의 후 현장에 참석한 조합원 1,486명도 직접 참석자에 포함되어, 전체 조합원 2,292명 중 300명(현장투표)과 1,486명(서면결의 후 참석)을 합한 1,786명이 직접 참석한 것으로 간주되어 과반수(1,146명)를 충족한다고 판단했습니다.
4. 도시정비법 제52조 제1항 제13호, 시행령 제47조 제2항 제4호, 제50조 제1항, 제45조 제1항 제9호 (사업시행계획 변경)​: 사업시행계획서에는 설계도서가 포함되어야 하며, 경미한 변경을 제외한 설계의 변경은 사업시행계획 변경에 해당하여 총회 의결을 거쳐야 합니다(대법원 2012. 9. 13. 선고 2010도1765 판결 등 참조). 본 사건 적용: 참가인 및 경쟁사가 제시한 '대안 설계'는 아파트 동수 축소 등 경미한 변경 범위를 넘어서므로, 이러한 대안대로 사업을 진행하려면 별도의 총회 결의가 필요하다고 보았습니다. 따라서 공동사업시행 건설업자 선정 총회 결의는 피고가 제시한 '원안'에 대한 선정에만 효력이 미치며, 대안과 관련된 입찰지침 위반은 본질적인 하자로 보지 않았습니다.
5. 도시정비법 상 금품 제공 금지 (제11조 제5항, 제132조)​: 시공자 선정과 관련하여 재산상 이익을 제공하거나 제공받는 행위를 금지하며, 위반 시 형사처벌 대상이 됩니다. 본 사건 적용: 참가인 등이 조합원에게 금품을 제공했다는 혐의로 기소되었으나, 유죄판결이 선고되지 않은 점, 제공된 금품의 소액성 및 규모가 총회 결과에 미친 영향이 미미하다고 보아 총회 결의 무효 사유로 인정하지 않았습니다. 이사비 제공 약속은 홍보 목적의 재산상 이익이 아닌 참여 조건에 해당하며, 시정조치로 인해 철회되었으므로 결의에 영향을 미치지 않았다고 판단했습니다.

참고 사항

주택재건축정비사업에서 건설업자 선정은 조합원의 중요한 권리 행사이므로, 입찰 과정과 총회 결의 절차를 면밀히 확인해야 합니다. 입찰 공고문, 참여 규정, 안내서 등을 꼼꼼히 검토하여 건설업체가 제시한 내용과 실제 제출 서류의 일치 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 건설업체가 제시하는 '대안 설계'나 '특화 계획'이 기존 사업시행계획의 '경미한 변경' 범위를 넘어서는지 여부를 확인하고, 과도한 변경이 있다면 추가 총회 결의 등 적법한 절차가 필요한지 여부를 고려해야 합니다. 조합원 개별 홍보나 금품 제공이 의심될 경우, 증거를 확보하고 조합이나 관계 기관에 즉시 이의를 제기하는 것이 중요합니다. 다만, 소액이거나 그 규모가 총회 결정에 중대한 영향을 미치지 않았다고 판단될 경우 무효 사유가 되지 않을 수 있습니다. 총회 정족수 요건은 정관, 관계 법령, 그리고 고시 등에 따라 엄격하게 적용되므로, 서면 결의자와 현장 참석자의 직접 참석 인정 범위 등을 사전에 정확히 확인해야 합니다. 특히, 공동사업시행 건설업자 선정과 같은 중요한 안건은 조합원 과반수 직접 참석을 요구하는 경우가 많습니다.