행정
일반재산 매각대금 산정을 위한 해당 재산의 예정가격은 지방자치단체의 장이 시가로 결정하고 공개하며 시가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 둘 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액 이상으로 합니다. 일반재산의 매각대금은 그 전액을 계약체결 후 60일을 초과하지 않는 기간에 한꺼번에 내야 합니다. 다만, 매각대금 전액을 한꺼번에 내는 것이 곤란하다고 인정되는 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 이자를 붙여 일정기간에 걸쳐 분할납부하게 할 수 있습니다. 지방자치단체의 장과 일반재산의 관리·처분에 관한 사무를 위탁받은 자는 일반재산의 매각대금이 납부기한까지 납부되지 않은 경우에는 납기일부터 60개월을 초과하지 않는 기간의 범위 내에서 연체료를 징수할 수 있습니다.
일반재산을 매각하는 경우 해당 재산의 예정가격은 지방자치단체의 장이 시가로 결정하고 공개해야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제27조제1항 전단).
지방자치단체의 장이 결정하는 시가는 2인 이상의 감정평가사(사무소를 개설한 경우에 한함)와 감정평가법인(인가를 받은 경우에 한함)에게 의뢰하여 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액 이상으로 하며, 감정평가나 분할측량에 든 비용을 포함할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제27조제1항 후단).
지방자치단체의 장은 재산가격이 1천만원(특별시, 광역시와 인구 50만 이상인 시의 경우에는 3천만원) 미만으로 추정되는 재산은 감정평가를 생략하고, 토지는 개별공시지가(해당 토지에 대한 개별공시지가가 없을 때에는 그 토지와 연접한 토지의 개별공시지가를 우선적으로 적용함)를 기준으로 하고, 건물은 「지방세법」에 따른 시가표준액을 기준으로 할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제27조제4항).
위 규정에도 불구하고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 공유재산을 해당 공익사업의 사업시행자에게 매각할 때에는 해당 법률에 따라 산정한 보상액을 해당 재산의 매각가격으로 할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제27조제6항).
일반재산의 예정가격 산정을 위해 2인 이상의 감정평가사(사무소를 개설한 경우에 한함)와 감정평가법인(인가를 받은 경우에 한함)이 평가한 감정평가액은 평가일부터 1년 동안만 적용합니다. 다만, 행정안전부장관이 정하는 경우에는 그 기간을 연장할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제27조제2항).
감정평가액의 유효기간을 연장할 수 있는 경우
공유재산의 매각에 있어 ① 공유재산의 처분재산 가격에 현저한 변동이 없고(객관적인 자료로 입증되는 경우에 한함), ② 감정평가수수료가 매각 예정가격에 60% 이상 소요되는 경우에는 감정평가액은 평가일부터 1년 동안만 적용됩니다(「지방자치단체 공유재산 운영기준」 제15조).
지방자치단체의 장은 재산가격을 결정할 때에는 다음의 서류가 첨부된 가격평정조서를 작성해야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제27조제5항).
평정의 근거가 되는 감정평가사(사무소를 개설한 경우에 한함)와 감정평가법인(인가를 받은 경우에 한함)의 감정평가서
해당 재산의 위치를 명확하게 그린 도면
그 밖에 참고가 될 수 있는 매매 사례 등 관계 서류
공유재산을 개척·매립·간척 또는 조림하거나 그 밖에 정당한 사유로 점유하고 개량한 자에게 해당 재산을 매각하는 경우에는 매각 당시의 개량한 상태의 가액에서 개량비에 해당하는 금액을 빼고 남은 금액을 매각대금으로 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제28조제1항 본문).
개척·매립·간척·조림 또는 그 밖의 정당한 사유로 점유하고 개량한 공유재산을 공익사업의 사업시행자에게 매각하는 경우로서 그 사업시행자가 그 재산을 점유하고 개량한 자에게 개량비에 해당하는 금액을 지급한 경우 그 매각대금은 「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제28조제1항에 따라 결정합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제28조제4항).
일반재산을 매수한 자는 계약체결 후 60일을 초과하지 않는 기간에 일반재산의 매각대금 전액을 한꺼번에 내야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제37조제1항 본문 및 「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제39조제3항 본문).
일반재산을 매수한 자가 지방자치단체의 조례로 정하는 외국인투자기업인 경우의 매각대금 납부기간은 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따르되, 해당 조례가 없는 경우에는 위에 따라 납부해야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제39조제3항 단서).
다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 일반재산의 매각대금을 한꺼번에 전액(全額) 납부하기가 곤란하다고 인정되는 경우에는 시중은행의 1년 만기 정기예금의 평균 수신금리를 고려하여 행정안전부장관이 정하여 고시하는 이자율을 적용한 이자를 붙여 10년 이내의 기간에 걸쳐 분할납부하게 할 수 있습니다.(「공유재산 및 물품 관리법」 제37조제1항 단서 및 「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제39조제1항 본문).
국가 또는 다른 지방자치단체가 직접 공용 또는 공공용으로 사용할 재산을 매각하는 경우
매각대금을 납부할 자가 재해 등으로 재산에 큰 손실을 입은 경우
그 밖에 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 경우
다만, 해당 지방자치단체가 매각재산을 일정기간 계속하여 점유·사용하는 경우 이자는 매수자가 매각재산을 인도받거나 점유·사용을 시작한 때부터 납부하게 할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제39조제1항 단서).
다만, 일반재산 중 동산(動産)의 매각대금에 대하여는 분할납부를 할 수 없으며(「공유재산 및 물품 관리법」 제37조제2항), 매각대금의 잔액에 대해서도 위와 동일한 이자율을 적용합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제39조제5항).
다음의 경우에는 일반재산 매각대금을 10년 이내의 기간으로 매각대금의 잔액에 행정안전부장관이 정하여 고시하는 이자율을 적용한 이자를 붙여 분할납부하게 할 수 있습니다(「서울특별시 공유재산 및 물품 관리 조례」 제36조제1항).
국가 또는 다른 지방자치단체가 직접 공용 또는 공공용으로 사용할 재산을 국가 또는 해당 지방자치단체에게 매각할 때
교육청이 직접 학교용지로 사용할 재산을 해당 교육청에 매각할 때
수급자 중 생계급여 또는 의료급여를 받는 자에게 90제곱미터 이하의 토지를 매각하는 때
「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조에 따른 지식산업센터, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제27조에 따른 공업단지 개발사업용지, 「기업활동 규제완화에 관한 특별조치법」 제14조에 따른 중소기업자의 공장용지 및 지방자치단체가 조성한 농공단지, 서울특별시가 유치한 공장용지에 필요한 토지를 해당 사업시행자에게 매각하는 경우
「장애인복지법」에 따른 장애인복지시설 설치를 목적으로 하는 자에게 재산을 매각하는 때
「서울특별시 공유재산 및 물품 관리 조례」 제38조제1호 또는 제4호에 따라 매각할 때
시가 건립한 아파트, 연립주택, 공영주택 및 그 부지를 국가보훈부장관이 지정하는 국가유공자에게 매각할 때
재개발사업 시행을 위한 정비구역 안의 토지(시장이 주택재개발사업의 시행을 위해 정하는 기준에 해당하는 사유건물로 점유·사용되고 있는 토지에 한함)를 주택재개발사업 시행인가 당시의 점유·사용자에게 매각할 때
지방자치단체의 장은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 시중은행의 1년 만기 정기예금의 평균 수신금리를 고려하여 행정안전부장관이 정하여 고시하는 이자율을 적용한 이자를 붙여 20년 이내의 기간에 걸쳐 분할납부하게 할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제39조제2항).
지방자치단체가 영세주민을 위하여 건립한 아파트·연립주택·공영주택 및 그 부지를 매각하는 경우
전원 개발 또는 다목적댐의 건설과 관계되는 재산을 매각하는 경우
천재지변이나 그 밖의 재해로 인하여 특히 필요하다고 인정되는 경우
수도권 인구집중유발시설을 지방으로 이전하기 위해 매각하는 경우
지방자치단체의 조례로 정하는 외국인투자기업에 대하여 필요한 재산을 매각하는 경우. 이 경우 분할납부기간에 적용되는 이자는 연 100분의 4를 초과할 수 없으며, 그 외국인투자기업에 대한 투자사업계획이 승인되기 전에 매각하는 경우에는 투자사업계획이 승인된 날을 기준으로 하여 이자를 납부하게 할 수 있다.
지방자치단체의 장이 지역경제의 활성화를 위해 정하는 기준에 적합한 제조업체로서 해당 지역에 거주하는 상시 종업원의 수가 30명 이상이거나 원자재의 100분의 30 이상을 해당 지역에서 조달하려는 기업의 공장 또는 연구시설을 유치하기 위해 매각하는 경우
매각대금의 잔액에 대해서도 위와 동일한 이자율을 적용합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제39조제5항).
지방자치단체의 장이 직접 공영개발 또는 경영수익사업을 하여 조성한 재산을 매각하는 경우에는 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 이자를 붙이지 않고 분할납부하게 할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제39조제4항).
지방자치단체의 장은 직접 경영수익사업으로 조성한 일반재산에 대해 「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제27조 및 제39조에도 불구하고 해당 지방자치단체의 조례로 매각기준 등을 따로 정할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제42조 전단).
매각기준 중 매각가격을 정할 때에는 인건비, 토지 매입비(보상비 포함)와 그 밖에 개발에 든 비용을 합한 조성원가를 매각가격의 최저한도로 정해야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제42조 후단).
서울특별시 조례에서 규정하고 있는 조성원가매각 기준
조성원가로 재산을 매각할 수 있는 대상은 다음 중 어느 하나와 같으며, 이 경우 조성원가는 인건비, 토지매입비(각종 보상비 포함)와 투자개발비(건축물이 있는 경우에는 건축비 포함)로 합니다(「서울특별시 공유재산 및 물품 관리 조례」제37조).
「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제7조 및 제8조에 따라 지방자치단체가 조성한 일반산업단지, 농공단지와 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제38조의4제2항에 따라 지방자치단체가 국가산업단지의 전부 또는 일부를 분양 받은 경우 국가산업단지 내의 재산
「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 지식산업센터 내의 재산
시장이 대규모 외국인투자 프로젝트를 유치하기 위해 개발·관리하는 외국인투자지역 내의 재산
시장이 외국인투자 유치를 위해 직접 조성한 용지 내의 재산
일반재산 매각 시 소유권 이전은 매각대금이 완전히 납부된 후에 해야 하는 것이 원칙이나 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 매각대금이 완납되기 전이라도 소유권을 이전할 수 있습니다. 이 경우에는 저당권 설정 등 채권 확보를 위해 필요한 조치를 해야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제41조제1항 및 제2항).
일반재산의 매각대금을 분할납부하게 하는 경우
지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 일반재산의 매각대금을 분할납부하고 있거나 분할납부하게 하는 경우
지방자치단체의 장과 일반재산의 관리·처분에 관한 사무를 위탁받은 자는 일반재산의 매각대금이 납부기한까지 납부되지 않은 경우에는 납부되어야 할 금액(징수를 미루거나 나누어 내는 경우 이자는 제외)에 대해 연체료를 징수합니다. 다만, 연체료의 부과대상이 되는 연체기간은 납기일부터 60개월을 초과할 수 없습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제80조).
지방자치단체의 장과 일반재산의 관리·처분에 관한 사무를 위탁받은 자는 연체료를 징수할 때에는 다음의 구분에 따른 연체료율로 계산한 연체료를 붙여 납부고지일부터 15일 이내의 납부기한을 정해 납부고지를 해야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제80조제1항 전단).
연체기간이 1개월 미만인 경우: 연 100분의 7
연체기간이 1개월 이상 3개월 미만인 경우: 연 100분의 8
연체기간이 3개월 이상 6개월 미만인 경우: 연 100분의 9
연체기간이 6개월 이상인 경우: 연 100분의 10
지방자치단체의 장은 위 연체료율에도 불구하고 「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제14조제1항 단서 및 제31조제1항 단서에 따라 기간을 정하여 한시적으로 인하한 요율을 적용한 경우 해당 기간 동안의 사용료 및 대부료에 대한 연체료는 위의 구분에 따른 각 연체료율의 100분의 50을 적용하여 계산할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제80조제2항).
고지한 납부기한까지 납부하지 않으면 2회 이내의 범위에서 다시 납부고지를 하되, 그 중 마지막으로 고지한 납부기한은 연체료를 붙인 최초의 납부고지일부터 3개월 이내가 되도록 해야 하며 이후에는 1년에 1회 이상 독촉을 해야 합니다(「공유재산 및 물품 관리법 시행령」 제80조제1항 후단).
연체료를 기한까지 내지 않으면 지방세 체납처분의 예(「지방세기본법」 제5장 규정 준용)에 따라 징수할 수 있습니다(「공유재산 및 물품 관리법」 제97조제2항).
이희호 변호사 
장영수 변호사 
주상은 변호사 
고강희 변호사 
