기타 금전문제 · 건축/재개발
현대건설 주식회사가 인천 경제자유구역 내 아파트의 수분양자를 상대로 미납된 분양대금 잔금, 옵션 공사대금 잔금 및 중도금 대출 대납이자 지급을 청구하고 그에 대한 연체이자를 요구한 사건입니다. 수분양자는 아파트 주변 도시기반시설 부족과 제3연륙교 관련 허위·과장 광고를 이유로 입주를 거부하며, 원고의 청구가 권리남용에 해당한다고 주장했습니다. 법원은 광고 내용이 계약의 내용이 된다고 보기 어렵고 기망 행위에 해당하지 않는다며, 원고의 청구를 대부분 인용했습니다.
원고인 현대건설은 2010년 2월 피고와 인천 영종하늘도시 아파트에 대한 3억 2천8백1십8만원의 분양 계약을 맺었습니다. 이후 발코니 확장과 시스템 에어컨 설치 등 1천8백7십8만3천원의 옵션 공사 계약도 체결했습니다. 계약에 따라 피고는 입주지정기간 만료일까지 분양대금 잔금, 옵션 공사대금 잔금, 그리고 중도금 대출에 대한 대납이자를 납부하기로 약정했으며, 연체 시 높은 연체 이자율이 적용되도록 했습니다. 입주지정기간은 2012년 11월 3일부터 12월 31일까지로 통보되었으나, 피고는 입주하지 않고 대금 납부 의무를 이행하지 않았습니다. 원고는 피고에게 미납금과 연체이자를 청구하였고, 피고는 영종하늘도시의 교통 불편, 높은 통행료, 어린이집, 학교, 병원 등 도시기반시설의 심각한 부족 문제를 제기했습니다. 특히, 원고가 허위·과장 광고했던 제3연륙교 등 각종 개발 사업의 무산을 이유로 분양 계약이 사기 분양이며, 원고의 청구가 권리남용에 해당한다고 주장하며 지급을 거부했습니다.
피고가 아파트 입주를 거부하고 분양대금 잔금과 옵션 공사대금 잔금, 그리고 원고가 대신 납부한 중도금 대출 이자를 미납한 상황에서, 원고의 대금 및 연체이자 청구가 신의성실의 원칙에 반하는 권리남용에 해당하는지 여부가 주요 쟁점입니다. 특히 피고는 영종하늘도시의 열악한 도시기반시설과 제3연륙교 관련 허위·과장 광고를 주된 근거로 삼았으며, 이러한 광고 내용이 분양계약의 내용을 이루거나 원고의 기망 행위로 볼 수 있는지가 핵심적으로 다루어졌습니다.
법원은 피고가 원고에게 150,237,378원 및 그 중 130,911,000원에 대하여는 2013년 1월 1일부터 연체 기간에 따라 연 10.96%에서 15.96%까지의 약정 이율과 판결 선고일 이후 연 15%의 이율로 계산한 돈을, 19,326,378원에 대하여는 2013년 1월 1일부터 연 6%의 이율과 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 20% 및 연 15%의 이율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용은 원고가 10%, 피고가 90% 부담하도록 결정되었습니다.
법원은 아파트 분양 광고에 포함된 제3연륙교와 같은 도시기반시설 관련 내용이 아파트의 외형이나 재질과 무관하며 사회통념상 분양자가 이를 이행한다고 기대하기 어려운 경우에는 분양계약의 내용이 된다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 광고 내용이 표시광고법상의 허위·과장광고에 해당하더라도 곧바로 민법상 기망 행위로 보기는 어렵다고 설명했습니다. 장래 개발사업의 실현 여부는 불확실한 것이므로, 이러한 사정 변경만으로 분양계약을 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 하여, 결국 피고의 권리남용 주장을 받아들이지 않고 원고의 청구를 대부분 인용했습니다.
본 판결에는 주로 두 가지 법리와 한 가지 법률이 적용되었습니다. 첫째, 신의성실의 원칙과 권리남용 금지의 원칙입니다. 법원은 원고의 분양대금 청구가 신의성실의 원칙에 반하거나 권리남용에 해당하는지 심리하였으나, 피고의 주장을 인정하지 않았습니다. 이는 계약 당사자들은 서로의 이익을 배려하여 신의에 따라 성실하게 행동해야 하며, 자신의 권리를 행사할 때에는 정당한 목적을 가지고 공정하게 해야 한다는 민법상의 대원칙입니다. 둘째, 광고의 계약 편입 여부 및 기망 행위 판단 기준입니다. 판결은 아파트의 외형·재질과 무관한 도시기반시설 관련 광고는 특별한 사정이 없는 한 분양계약의 내용을 이루지 않는다고 보았습니다. 또한 광고의 목적이 소비자의 기대와 희망을 자극하는 데 있으므로, 다소 허위·과장된 내용이 있더라도 곧바로 민법상 기망 행위에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 셋째, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항입니다. 이 법률은 금전 지급을 명하는 판결에서 법정 이율에 관하여 특례를 정하고 있습니다. 이 사건에서는 피고가 대금 지급을 지체한 기간에 따라 약정된 연체 이율과 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20% 또는 연 15%의 이율이 적용되어 지연손해금이 산정되었습니다.
아파트 분양 시 광고 내용과 실제 계약의 구속력에 대해 주의 깊게 살펴보세요. 특히 장래 개발 계획이나 도시기반시설에 대한 광고는 아파트 자체의 품질과 직접 관련이 없는 경우 계약 내용으로 인정되지 않거나, 기망 행위로 인정되기 어렵습니다. 분양 계약 전에는 반드시 아파트 주변의 실제 교통 상황, 편의 시설, 학군 등 도시기반시설 현황을 직접 확인하고, 관련 개발 사업의 추진 현황과 실현 가능성에 대한 정보를 충분히 알아보는 것이 중요합니다. 개발 사업의 진행 상황은 언론이나 관련 기관의 발표 등을 통해 공개되는 경우가 많으니 적극적으로 찾아보십시오. 단순한 기대 불충족이나 외부 환경의 변화는 계약상 의무 이행을 면제하는 사유가 되기 어려우므로, 계약 체결에 신중해야 합니다. 계약서에 명시되지 않은 광고 내용은 법적 효력이 약할 수 있습니다.
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