유흥주점 임대차 계약 해지 후 강제집행 불허 주장 기각 사건

원고들이 임차한 유흥주점에 대한 임대차 계약 해지로 인해 피고가 제소전 화해조서에 따라 강제집행을 신청하자, 원고들이 강제집행의 부당함을 주장하며 제기한 청구이의 소송에서 법원은 원고들의 주장을 모두 기각하고 피고의 강제집행이 정당하다고 판단한 사건입니다.

관련 당사자

• A, B, C, D, E: 서울 마포구에서 'K'라는 상호로 유흥주점을 운영하던 임차인들
• 주식회사 F: 'J호텔'의 지하 1층 및 지하 2층 일부를 원고들에게 임대한 임대인

분쟁 상황

원고들은 2017년 10월 피고로부터 서울 마포구의 J호텔 지하 1, 2층 일부를 임대차보증금 10억 원, 월 차임 3,800만 원에 임차하여 'K'라는 상호로 유흥주점을 운영했습니다. 2018년 9월 17일, 원고들과 피고는 3기 이상 차임 연체 시 임대차 계약 해지 및 부동산 인도에 관한 제소전 화해조서를 작성했습니다. 원고들은 2019년 7월 10일 영업허가취소 처분을 받았고, 이후 2019년 10월 22일 영업정지 4개월 처분으로 변경되었습니다. 원고들이 2019년 7월부터 차임을 지급하지 않자, 피고는 2019년 12월 12일 차임 지급을 최고하고 2020년 2월 21일 8개월간의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 내용증명을 보냈습니다. 이후 2020년 2월 26일, 피고는 제소전 화해조서에 기하여 부동산 인도집행을 신청했으며, 이에 원고들은 강제집행의 부당함을 주장하며 이의 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 제소전 화해조서가 피고의 강요에 의해 작성되어 무효인지 여부 원고들과 피고 사이에 임차인 변경 및 연체 월 차임 일시불 지급에 관한 새로운 합의가 성립하여 화해조서의 효력이 소멸했는지 여부 화해조서의 효력이 소멸한 경우, 원고들의 부동산 인도 의무와 피고의 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있는지 여부 원고들이 위법한 영업정지처분으로 인해 영업을 할 수 없었으므로 차임 연체에 귀책사유가 없어 이 사건 임대차계약이 해지되지 않았는지 여부 제소전 화해조서 제11항 단서에 따라 원고들의 권리금 회수 기회가 보장되어야 함에도 보장되지 않았으므로 강제집행이 부당한지 여부

법원의 판단

원고들의 항소를 기각하고 항소 비용은 원고들이 부담한다. 즉, 제1심과 동일하게 피고의 강제집행은 정당하다는 결론을 유지하였습니다.

결론

법원은 제소전 화해조서가 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 조서 성립 전에 발생한 강요 등의 하자는 청구이의 사유가 될 수 없으며, 새로운 합의가 있었다는 증거도 부족하다고 판단했습니다. 또한, 화해조서에 임차인의 3기 이상 차임 연체 시 부동산 인도 후 보증금 반환 기한을 명시했으므로 동시이행 항변 주장은 화해조서의 기판력에 반한다고 보았습니다. 영업정지 처분만으로 차임 연체에 귀책사유가 없다고 인정하기 어렵고, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서에 따라 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 경우에는 권리금 회수 기회 보호 규정이 적용되지 않으므로, 원고들의 모든 주장을 이유 없다고 기각하였습니다.

연관 법령 및 법리

청구이의의 소 법리: 집행권원이 화해조서인 경우에는 그 조서가 성립한 뒤에 생긴 이의 사유만을 주장할 수 있습니다. 이는 일단 성립된 화해조서의 법적 안정성을 보장하기 위함입니다. (대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다35128 판결 참조) 제소전 화해조서의 효력: 제소전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있어 당사자 사이에 기판력(이미 확정된 판결의 내용을 다시 다툴 수 없도록 하는 효력)이 생깁니다. 따라서 설령 그 내용이 강행법규에 위반된다 하더라도, 준재심절차에 의하여 구제받는 것은 별개로 하고 그 화해조서를 무효라고 주장할 수는 없습니다. (대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다44014 판결 참조) 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수 기회 보호 등): 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 된다고 규정하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서: 다만, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 위 권리금 회수 기회 보호 규정이 적용되지 않습니다. 이 사건에서 원고들은 3기 이상의 차임을 연체했으므로, 권리금 회수 기회를 보장받을 수 없다는 판단의 근거가 되었습니다.

참고 사항

제소전 화해조서는 확정판결과 동일한 강력한 법적 효력을 가지므로, 작성 전에 그 내용을 신중하게 검토해야 합니다. 일단 성립된 화해조서의 효력을 다투는 것은 매우 어렵습니다. 청구이의 소송에서는 원칙적으로 화해조서 성립 후에 발생한 사유만을 주장할 수 있습니다. 조서 작성 전에 있었던 강요 등의 하자는 준재심 절차를 통해서만 다툴 수 있습니다. 상가 임대차에서 차임 연체는 임차인의 중요한 의무 불이행으로 간주됩니다. 영업정지 등 행정처분으로 인해 영업이 어려워진 상황이라 할지라도, 임대차 계약상 차임 지급 의무가 자동으로 면제되는 것은 아니므로, 이러한 상황에서도 차임 지급에 대한 책임이 임차인에게 있을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법상 임차인의 권리금 회수 기회 보호는 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 적용되지 않습니다. 따라서 차임 연체는 임차인의 권리금 보호 권리를 상실시킬 수 있는 중대한 사유입니다. 임대차 계약 관계에서 새로운 합의나 기존 계약 내용의 변경이 필요할 경우, 추후 분쟁을 방지하기 위해 반드시 서면으로 명확히 작성하고 양 당사자의 동의를 받아야 합니다. 구두 합의는 증거 확보가 어렵습니다.