임대차계약

음식점을 창업하기 위해 점포를 임차하는 경우에는 해당 부동산의 등기부, 건축물대장 등을 확인하여 권리관계, 소유자 및 용도 등을 분석한 후 임대차계약을 체결해야 합니다.

「민법」 상 임대차계약

• “임대차계약”이란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로서 성립하는 계약을 말합니다(「민법」 제618조).

「상가건물 임대차보호법」 상 상가건물 임대차계약

• “상가건물 임대차계약”이란 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차(주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함) 중 보증금액이 일정금액 이하인 계약을 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항 본문).

「민법」 상 임대차계약과 「상가건물 임대차보호법」 상 임대차계약의 관계

• 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 상가건물 임대차에 대해서는 「민법」의 규정이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서).

  • 다만, 대항력 등(「상가건물 임대차보호법」 제3조), 계약갱신 요구 등(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항·제2항·제3항 본문) 및 계약갱신의 특례(「상가건물 임대차보호법」 제10조의2), 권리금 정의 및 회수기회 보호, 적용 제외 등(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3부터 제10조의7까지), 차임연체와 해지(「상가건물 임대차보호법」 제10조의8), 표준계약서의 작성 등(「상가건물 임대차보호법」 제19조)의 규정은 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).

건축물대장의 확인

• 건축물대장은 건축물의 소유·이용 상태를 나타내어 건축물과 대지의 현황 및 지하수위, 기초형식, 설계지내력, 구조설계 해석법, 내진설계 적용 여부, 내진능력, 특수구조물 해당여부, 특수구조건축물의 유형 등 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 표시하고 있는 공적장부입니다(「건축법」 제38조제1항 및 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제7조의3).

  • 건축물대장을 발급받은 임차하려는 건물의 용도가 창업하려는 음식점 영업 형태에 적합한지 확인해야 합니다.

토지대장의 확인

• 토지대장은 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지의 소유자가 기록되어 있는 공적장부입니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제71조, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙」 제68조제2항 및 별지 제63호서식).

  • 토지대장에 기재된 토지의 소재지와 지번이 임차하려는 상가건물의 토지 소재지 및 지번과 일치하는지를 확인해야 합니다.

토지이용계획 확인서의 확인

• “토지이용계획 확인서”는 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제10조, 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조 및 별지 제2호서식).

  • 토지이용계획 확인서에서 해당 상가건물의 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정여부 등을 확인해야 합니다.

등기부의 확인

• “등기부”란 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성된 해당 등기소에 비치되어 있는 토지·건물의 등기를 하는 공부(公簿)를 말하며, 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분됩니다(「부동산등기법」 제2조제1호 및 제14조제1항).

  • 부동산등기부에서 해당 건물의 소재, 지번, 지목 등에 관한 현황 및 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등 권리관계를 확인해야 합니다.

  • “부동산종합공부”란 다음과 같은 부동산에 관한 종합정보를 정보관리체계를 통해 기록·저장한 것을 말합니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제19호의3, 제76조의3 및 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제62조의2).

1. 토지의 표시와 소유자에 관한 사항 : 지적공부의 내용

2. 건축물의 표시와 소유자에 관한 사항(토지에 건축물이 있는 경우만 해당) : 건축물대장의 내용

3. 토지의 이용 및 규제에 관한 사항 : 토지이용계획확인서의 내용

4. 부동산의 가격에 관한 사항 : 개별공시지가, 개별주택가격 및 공동주택가격 공시내용

5. 그 밖에 부동산의 효율적 이용과 부동산과 관련된 정보의 종합적 관리·운영을 위해 필요한 부동산의 권리에 관한 사항

   • 부동산종합공부를 열람하거나 부동산종합공부 기록사항의 전부 또는 일부에 관한 증명서를 발급받으려는 사람은 가까운 시·군·구청 또는 읍·면·동사무소를 방문하거나, <부동산정보 통합포털사이트(seereal.lh.or.kr)>을 이용할 수 있습니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제76조의4제1항).

계약서 작성

• 임대차계약서에는 다음의 사항이 기재되어야 합니다(「공인중개사법」 제26조제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제22조제1항).

  • 거래당사자의 인적 사항

  • 물건의 표시

  • 계약일

  • 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항

  • 물건의 인도일시

  • 권리이전의 내용

  • 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

  • 중개대상물확인·설명서 발급일자

  • 그 밖의 약정내용

임대차계약의 기간

• 일반적으로 임대차계약의 기간은 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지 존속됩니다.

  • 「상가건물 임대차보호법」의 경우 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수는 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).

  • 그 밖에 상가건물 임대차에 대한 자세한 내용은 이 사이트의 『상가건물 임대차』 콘텐츠에서 확인할 수 있습니다.