E아파트 재건축 사업계획 변경에 따른 조합원 분담금 갈등 사건

E아파트 재건축 조합이 서울시 고시에 따라 사업시행계획을 변경하면서 사업비, 아파트 평형, 무상지분율, 조합원 분담금 등이 대폭 변경되었습니다. 일부 조합원들은 이러한 변경이 기존 재건축 결의의 본질적 내용을 바꾼 것이므로 더 높은 동의율(특별결의)이 필요함에도 불구하고, 조합이 일반 결의만으로 이를 통과시켰다며 결의의 무효를 주장하고 재건축 업무 집행정지 가처분을 신청한 사건입니다. 법원은 변경된 사업계획이 재건축 결의의 본질적 내용을 변경하는 것으로 보아, 특별 결의 요건을 충족하지 못했으므로 해당 결의가 무효라고 판단하고 조합원들의 가처분 신청을 인용했습니다.

관련 당사자

• 채권자들 (A, B, C, D): E아파트 재건축 조합원으로서 조합의 변경된 사업계획 결의에 반대하며 업무 집행정지를 신청한 사람들입니다.
• 채무자 (E아파트주택재건축정비사업조합): E아파트의 재건축 사업을 추진하는 법인으로, 변경된 사업시행계획을 수립하고 총회를 통해 의결한 주체입니다.

분쟁 상황

E아파트 재건축 추진위원회는 2003년 5월 창립총회를 통해 재건축 결의를 하고, 이후 설립된 조합은 2004년 6월 2차 재건축 결의를 통해 철거 및 신축비용 개산액, 분담금 산정 방식, 무상지분율 등을 확정했습니다. 그러나 서울시의 고시로 인해 공동주택 용적률 및 층수, 소형주택 의무비율 등이 변경되자, 조합은 2007년 7월 정기총회를 열어 변경된 사업시행계획 인가 신청을 위한 결의를 진행했습니다. 이 변경된 사업계획은 초기 재건축 결의에 비해 사업비가 약 145% 증가하고, 신축 아파트 평형 배정이 불리해지며, 조합원 분담금이 100% 이상 대폭 인상되는 내용을 담고 있었습니다. 이에 일부 조합원들은 이러한 중대한 변경 사항에 대해 법에서 정한 특별 결의 요건(각 동별 2/3, 전체 4/5 동의)을 충족하지 못한 채 일반 결의로 진행된 것은 무효라고 주장하며 재건축 업무의 중단을 요구했습니다.

핵심 쟁점

E아파트 재건축 조합의 변경된 사업시행계획이 기존 재건축 결의의 핵심 내용을 본질적으로 변경하는지에 대한 판단과, 만약 본질적 변경에 해당한다면 '구 도시 및 주거환경정비법' 제16조 제2항 전단에 따른 특별결의 요건(각 동별 구분소유자 및 의결권의 3분의 2 이상과 전체 구분소유자 및 의결권의 4분의 5 이상)을 충족해야 하는지 여부가 쟁점이었습니다. 나아가 특별결의 요건 미충족 시 해당 결의의 효력과 이에 따른 업무 집행정지 가처분 신청의 인용 여부 또한 중요한 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 채권자들이 채무자를 위하여 금 2억 원을 공탁하거나 해당 금액의 지급보증위탁계약 체결 문서를 제출하는 것을 조건으로, 채무자 조합이 2007. 7. 27.자 사업시행계획승인결의에 기하여 관리처분계획 수립, 이주 및 철거, 분담금 징수, 평형 배정, 동호수 추첨 및 분양계약 체결 등 재건축 업무를 본안판결 확정 시까지 진행해서는 안 된다고 결정했습니다. 소송비용은 채무자 조합이 부담하도록 했습니다.

결론

재건축 사업의 사업비가 약 1조 2천억 원에서 3조 5천억 원으로 145%가량 증가하고, 신축 건물의 평형 및 세대수 배정에서 상당수 조합원이 47평형 이상 아파트 대신 42평형 이하를 받게 되며, 조합원 분담금이 약 121% 증액되는 등 재건축사업의 내용이 크게 변경되었습니다. 법원은 이러한 변경이 신축아파트의 구분소유권 귀속 및 재건축비용 분담 등 조합원들이 재건축 참여 여부를 결정하는 데 중요한 고려요소를 본질적으로 변경했다고 보았습니다. 따라서, 이러한 중대한 변경은 '구 도시 및 주거환경정비법' 제16조 제2항 전단이 정하는 바에 따라 각 동별 구분소유자 및 의결권의 3분의 2 이상, 전체 구분소유자 및 의결권의 4분의 5 이상의 동의를 얻는 특별 결의가 필요하다고 판단했습니다. 채무자 조합이 이러한 특별 결의를 얻지 못했으므로, 해당 결의는 무효라고 보았고, 이 결의에 따라 재건축 사업이 진행될 경우 채권자들에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 우려가 있다고 판단하여 업무 집행정지의 필요성을 인정했습니다.

연관 법령 및 법리

'구 도시 및 주거환경정비법' 제16조 제2항 전단은 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하거나 인가받은 사항을 변경하고자 할 때에는 주택단지 안의 공동주택 각 동별 구분소유자 및 의결권의 3분의 2 이상과 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 4분의 5 이상의 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 재건축 결의를 포함하는 조합 설립 동의 및 그 본질적 내용 변경 시 필요한 특별 결의 요건입니다. 또한, 같은 법 제28조 제4항은 사업시행인가를 신청하기 전에 정관 등이 정하는 바에 따라 조합원의 동의를 얻도록 규정하고 있습니다. 본 판례의 법리는 재건축 조합이 시장·군수로부터 사업시행인가를 받기 위한 절차상 동의(제28조 제4항)는 조합규약에 따르면 되지만, 만약 해당 사업계획이 최초 재건축 결의의 내용을 본질적으로 변경하는 경우라면, 조합원과의 관계에서는 '구 도시 및 주거환경정비법' 제16조 제2항 전단의 특별 의결정족수를 충족해야 한다는 것입니다. 즉, 재건축 사업비, 신축 평형 및 세대수, 용적률, 무상지분율, 조합원 분담금 등 조합원의 재산권에 중대한 영향을 미치는 사항들이 대폭 변경될 경우, 이는 기존 재건축 결의의 본질을 변경하는 것으로 보아 단순 과반수 동의로는 부족하고 법이 정한 특별 결의를 거쳐야만 그 효력을 인정받을 수 있습니다. 특별 결의를 얻지 못한 경우 조합원들은 해당 결의의 무효를 주장하며 법적 조치를 취할 수 있습니다.

참고 사항

재건축 사업에서 사업시행계획이 최초 재건축 결의 내용과 비교하여 사업비, 분담금, 신축 평형, 무상지분율 등 조합원의 재산상 이익에 직접적인 영향을 미치는 주요 사항을 본질적으로 변경하는 경우, 조합은 단순한 사업시행인가 신청을 위한 동의를 넘어 '구 도시 및 주거환경정비법' 제16조 제2항 전단에 따른 특별결의 요건(각 동별 구분소유자 및 의결권의 3분의 2 이상, 전체 구분소유자 및 의결권의 4분의 5 이상)을 충족해야 합니다. 만약 조합이 이러한 특별 결의 없이 본질적으로 변경된 사업계획을 추진한다면, 해당 결의는 무효로 간주될 수 있으며, 조합원들은 업무 집행정지 가처분이나 결의 무효 확인 소송 등을 통해 사업 진행을 저지할 수 있습니다. 조합원들은 재건축 사업 과정에서 사업 내용의 변경이 자신의 권리 및 재산상 이익에 어떤 영향을 미치는지 면밀히 검토하고, 중대한 변경이 발생할 경우 법적 동의 요건이 제대로 충족되었는지 확인할 필요가 있습니다. 특히, 분담금의 대폭 인상이나 배정받을 신축 아파트 평형의 불이익 등은 중요한 판단 기준이 됩니다.