임대차
임차인 A, B는 임대인 C와 임대차보증금 2억 원에 월차임 50만 원으로 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 기간 만료를 앞두고 임차인들은 계약 종료 의사를 밝혔고 임대인도 이에 동의했습니다. 임차인들이 이사한 후 임대인은 보증금 반환을 지체하며 원상회복 비용과 묵시적 갱신에 따른 추가 차임 등을 주장했습니다. 법원은 임대차 계약이 적법하게 종료되었으므로 임대인은 임차인들에게 보증금을 반환해야 하며, 원상회복 비용 중 일부만을 공제하고 추가 차임 등의 주장은 기각했습니다.
원고들(임차인 A, B)은 피고(임대인 C)와 2020년 12월 14일 임대차보증금 2억 원, 월차임 50만 원으로 2021년 2월 1일부터 2023년 1월 31일까지 이 사건 부동산 임대차 계약을 체결했습니다. 2022년 12월 7일경 원고들은 임대차 계약을 2023년 2월 1일까지 유지하겠다는 의사를 피고에게 표시했고 피고는 이에 동의했습니다. 원고들은 2023년 2월 1일 이 사건 부동산에서 이사했으나, 피고는 임대차보증금 전액 반환을 거부하며 이 사건 부동산의 원상회복 비용 7,997,115원과 묵시적 갱신에 따른 추가 월차임 및 관리비 1,500,000원, 300,000원, 그리고 감정비의 절반인 3,410,000원을 주장하며 공제를 요구했습니다. 이에 원고들은 임대차보증금 2억 원 및 지연손해금 반환을 구하는 본소 소송을 제기했고, 피고는 원상복구비 등 186,792,485원을 지급받음과 동시에 부동산 인도를 구하는 반소 소송을 제기하며 분쟁이 심화되었습니다.
임대차 계약의 적법한 종료 시점, 임대차보증금 반환 의무 발생 여부 및 금액, 임대인이 주장하는 원상회복 비용의 공제 타당성 및 구체적 범위, 묵시적 갱신 주장에 따른 추가 월차임 및 관리비 지급 의무 발생 여부, 감정비용 등 소송비용의 부담 주장의 타당성.
법원은 임대차 계약이 2023년 2월 1일 기간 만료로 종료되었음을 인정했습니다. 이에 따라 피고(임대인 C)는 원고들(임차인 A, B)에게 198,253,758원과 이에 대한 지연손해금(2023년 2월 25일부터 2024년 4월 18일까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원상복구비용에 대해서는 감정 결과를 토대로 2,386,242원이 소요되나, 임차인들의 임의 원상회복으로 임대인이 얻은 가치상승 이득 640,000원을 제외한 1,746,246원만 보증금에서 공제해야 한다고 판단했습니다. 임대인의 묵시적 갱신 주장 및 이에 따른 추가 차임과 관리비 지급 의무 주장은 임대차 계약이 이미 종료되었으므로 인정되지 않았습니다. 또한 감정비용은 소송비용의 일종으로서 별도의 절차에서 산정되므로 임차인들에게 지급할 의무가 없다고 판단했습니다. 결과적으로 원고들의 본소 청구는 위 인정 범위 내에서 인용되었고, 피고의 반소 청구는 모두 기각되었습니다.
임대인 C는 임차인 A, B에게 임대차보증금 2억 원에서 원상회복 비용 1,746,246원을 제외한 198,253,758원을 반환해야 하며, 이에 대한 지연손해금도 지급해야 합니다. 임대인의 묵시적 갱신 및 추가 차임, 관리비, 감정비용 청구는 모두 받아들여지지 않았습니다.
본 사건에서는 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다.
임대차 계약 종료 시 임대인과 임차인 모두 계약 종료 의사를 명확히 하고 서면으로 기록해두는 것이 중요합니다. 이 사건에서는 계약 만료 전 임차인이 종료 의사를 밝히고 임대인이 동의한 사실이 인정되어 묵시적 갱신 주장이 배척되었습니다. 임대차 종료 시 원상회복 의무는 임차인이 통상적인 사용에 따른 마모나 훼손이 아닌, 임차인의 귀책사유로 발생한 부분을 원래대로 돌려놓는 것을 의미합니다. 임차인의 원상회복으로 임대인이 가치상승 이득을 얻은 경우에는 그 부분이 공제될 수 있으므로, 임대차 시작 및 종료 시점의 부동산 상태를 사진이나 영상으로 남겨두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 임대인이 정당한 이유 없이 보증금 반환을 지체할 경우, 임차인은 법정 이율에 따른 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 소송이 진행될 경우 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 높은 이율이 적용될 수 있습니다. 감정비용과 같은 소송 과정에서 발생하는 비용은 별도의 소송비용 확정 절차를 통해 최종적으로 부담 비율이 정해집니다.
