부동산 매매/소유권
오피스텔 관리단이 새로운 관리인을 선임하고 기존 관리회사와의 계약 해지를 통보한 후, 오피스텔 시설 인도 및 관리 업무 중지를 요구하며 부동산명도단행가처분을 신청했습니다. 그러나 법원은 새로운 관리인을 선임한 관리단집회가 소집 절차상 하자가 있어 무효이므로, 적법한 대표권이 없는 자가 제기한 신청이라며 각하 결정을 내렸습니다.
오피스텔 A의 기존 관리인 E의 직무집행이 정지되자, 오피스텔 A의 관리단은 2018년 11월 23일 임시 관리단집회를 개최하여 C를 새로운 관리인으로 선임하고, 기존 위탁관리 회사인 B 주식회사와의 계약을 해지하기로 결의했습니다. 새로운 관리인으로 선임된 C는 B 주식회사에 계약 해지를 통보하고, B 주식회사가 더 이상 관리 권한이 없음에도 오피스텔 시설을 점유하고 있다며 부동산 인도와 관리 업무 중지를 요구하는 가처분 신청을 제기했습니다. 이에 B 주식회사는 C를 선임한 관리단집회가 소집 절차상 하자가 있어 무효이므로, C는 적법한 관리인이 아니며 따라서 이 사건 신청은 부적법하다고 주장하며 맞섰습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 오피스텔 A 관리단의 새로운 관리인 C를 선임하고 기존 관리회사 B 주식회사와의 계약을 해지하기로 결의한 임시 관리단집회의 유효성입니다. 특히, 집회 소집 절차가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)에서 정한 요건(구분소유자 1/5 이상의 소집 청구, 1주일 전 각 구분소유자에게의 통지 등)을 충족했는지가 중요하게 다루어졌습니다. 만약 집회가 무효로 판단되면 C는 적법한 관리인으로 볼 수 없으므로, C가 제기한 가처분 신청은 대표권 없는 자에 의한 것으로 부적법하게 됩니다.
법원은 이 사건 신청을 각하하고, 소송비용은 신청인 A 관리단의 대표자로 표시된 C가 부담하도록 결정했습니다.
법원은 임시 관리단집회 소집 통지서에 소집을 청구한 구분소유자들의 서명이나 날인이 없어 그들의 의사에 의해 작성된 것인지 불분명하고, 신청인이 소집 청구자 확인 자료나 각 구분소유자에게 소집 통지를 했는지 확인할 자료를 전혀 제출하지 않고 있다는 점을 지적했습니다. 이에 따라 해당 관리단집회가 집합건물법 제33조, 제34조를 위반하여 무효라고 판단했습니다. 그 결과 C는 신청인의 적법한 관리인으로 볼 수 없으므로, 대표권 없는 자에 의해 제기된 이 사건 신청은 부적법하다고 보아 각하 결정이 내려졌습니다.
이 사건에 적용된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합건물법)
법리: 집합건물 관리단과 같은 비법인사단의 경우, 권한 없는 자(무권리자)가 소집한 집회에서 이루어진 결의는 그 하자가 중대하여 당연무효라는 것이 대법원 판례(대법원 1980. 2. 12. 선고 79다1664 판결 등)를 통해 확립된 법리입니다. 본 사안에서는 임시 관리단집회의 소집 절차가 위 집합건물법 조항을 위반하여 무효로 판단되었고, 이로 인해 집회에서 선임된 C은 적법한 관리인이 아니므로, C이 제기한 가처분 신청은 적법한 대표권이 없는 자에 의한 것으로 부적법하여 각하되었습니다.
관리단집회를 개최하여 관리인 교체나 중요한 계약 해지 등의 결의를 하려는 경우, 집회 소집 및 결의 절차를 관련 법규에 따라 엄격하게 준수하는 것이 매우 중요합니다. 특히, 집회 소집을 청구하는 구분소유자들의 의사를 명확히 확인할 수 있는 서명이나 날인 등의 증빙 자료를 반드시 확보해야 합니다. 또한, 집회일 1주일 전까지 모든 구분소유자에게 회의 목적사항을 명시한 소집 통지서가 도달했음을 증명할 수 있는 자료(예: 내용증명, 등기우편 발송 기록)를 철저히 보관해야 합니다. 이러한 절차적 하자는 집회 결의의 무효로 이어질 수 있으며, 그에 따라 선임된 관리인의 대표권이 부정되어 관리인이 제기하는 소송이나 신청이 각하될 수 있습니다. 중요한 의사결정 시에는 모든 절차를 투명하고 합법적으로 진행했음을 입증할 수 있는 기록을 남기는 것이 분쟁 발생 시 유리하게 작용할 수 있습니다.
