분양대금 미지급 계약 해지, 약정 위약금 외 추가 배상 불가

원고들이 상업용 건물 분양계약을 체결한 후 중도금 및 잔금을 제때 지급하지 않아 계약이 해제되었습니다. 분양 계약서에는 계약 해제 시 분양대금의 10%를 위약금으로 매도인에게 귀속시키고, 원고들이 지급한 분양대금에서 위약금과 중도금 대출 이자 등을 공제한 잔액을 반환한다는 내용이 명시되어 있었습니다. 이에 피고는 원고들이 지급하지 않은 분양대금으로 인해 신탁 연장 수수료, 추가 대출 비용 등 위약금을 초과하는 손해가 발생했다고 주장하며 손해배상을 청구하는 반소를 제기했습니다. 그러나 법원은 분양계약에 정해진 위약금 조항이 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 피고가 위약금을 초과하는 손해배상을 청구할 수 없다고 판단하여 피고의 반소 청구를 기각하고 원고들에게 미반환 분양대금 및 이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 상업용 건물 P, Q, R, S호실을 분양받은 매수인으로 중도금 및 잔금을 미지급하여 분양계약이 해제됨.
• 피고(탈퇴) D신탁 주식회사: 건물 분양계약의 초기 매도인 및 수탁자로 이후 피고 주식회사 O에 권리·의무가 승계되어 소송에서 탈퇴함.
• 피고 승계인수인 주식회사 O: 건물 신축 및 분양 사업의 위탁자 겸 수익자로 D신탁으로부터 매도인의 권리·의무를 승계받아 본소의 피고이자 반소의 원고가 됨.

분쟁 상황

주식회사 O(피고 인수인)는 D신탁 주식회사(피고 탈퇴)에 토지를 신탁하고 상업용 건물을 신축하여 분양하는 사업을 진행했습니다. 원고 A과 B는 2022년 1월 11일 D신탁과 피고 인수인으로부터 각각 P, Q호실 및 R, S호실의 분양계약을 체결했습니다. 계약금은 계약 시 지급하고 중도금 50%는 5회 분할하여 지급하며 잔금 40%는 입점 시 지급하기로 했습니다. 특히 중도금 대출 이자는 입점지정기간 전일까지 피고 인수인이 지급하고 이후부터는 원고들이 부담하기로 약정되었습니다. 원고들은 계약금과 1~4차 중도금을 지급했으나 원고 A은 2022년 8월 23일 5차 중도금 중 일부만 지급하고 나머지와 잔금을 미지급했습니다. 원고 B는 2022년 8월 23일 5차 중도금을 모두 지급했으나 2023년 2월 8일 잔금 중 일부만 지급하고 나머지를 미지급했습니다. 이에 D신탁은 2023년 6월 8일 원고들의 분양대금 미지급을 이유로 각 분양계약을 해제한다고 통지했습니다. 이후 D신탁과 피고 인수인 사이의 신탁계약이 종료되면서 D신탁의 매도인 권리·의무는 피고 인수인에게 승계되었습니다. 원고들은 D신탁을 상대로 분양대금 반환을 청구하는 소송을 제기했고 피고 인수인은 원고들의 채무불이행으로 인한 추가 손해(신탁 연장 수수료, 추가 대출 비용 등)를 주장하며 손해배상 반소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

분양계약 해제 시 계약서에 명시된 위약금 외에 계약 불이행으로 발생한 추가 손해(신탁 연장 수수료, 추가 대출 비용 등)에 대해 매도인이 매수인에게 손해배상을 청구할 수 있는지 여부

법원의 판단

법원은 제1심 판결을 변경하여 피고 승계인수인(주식회사 O)은 원고 A에게 612,422원과 이에 대한 2022년 8월 23일부터 2024년 11월 13일까지 연 0.95%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 지급하라고 판결했습니다. 또한 원고 B에게는 177,620,339원과 그중 77,620,339원에 대하여 2022년 8월 23일부터, 100,000,000원에 대하여 2023년 2월 8일부터 각각 2024년 11월 13일까지 연 0.95%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 지급하라고 판결했습니다. 피고 승계인수인의 반소 청구는 모두 기각되었으며 소송 총비용은 본소와 반소를 합하여 피고 승계인수인이 부담하도록 했습니다.

결론

이번 판결은 분양계약에서 채무불이행 시 발생하는 위약금 조항이 손해배상액의 예정으로 간주될 경우 특별한 사정이 없는 한 계약 당사자가 위약금을 초과하는 손해를 별도로 청구할 수 없음을 명확히 하였습니다. 결과적으로 분양계약을 해지한 매수인이 지급한 금액에서 약정된 위약금과 대출 이자 등을 공제한 잔액은 매도인이 매수인에게 반환해야 할 의무가 있으며 매도인이 주장하는 추가적인 손해배상 청구는 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

• 민법 제398조 (배상액의 예정): 이 사건에서 가장 중요한 법 조항입니다. • 제4항: '손해배상의 예정액은 채무불이행에 관한 손해배상액의 예정으로 추정한다.' 이 조항에 따라 분양계약서의 '분양대금의 10%는 위약금으로 귀속'이라는 조항은 채무불이행 시의 손해배상액을 미리 정해둔 것(손해배상액의 예정)으로 보게 됩니다. • 손해배상액의 예정의 법리: 손해배상액의 예정은 손해의 발생 사실과 손해액을 증명하는 어려움을 덜고 분쟁을 미리 방지하며 법률 관계를 간편하게 해결하려는 목적으로 규정됩니다. 일단 손해배상액을 예정한 경우 특별한 약정이 없다면 채무불이행으로 인한 통상 손해는 물론 특별 손해까지도 이 예정액에 포함됩니다. 따라서 채권자(이 사건에서는 피고 인수인)의 실제 손해가 예정액을 초과하더라도 그 초과 부분을 따로 청구할 수 없습니다. 즉 계약서에 위약금 조항이 있다면 그 위약금을 넘어 추가적인 손해배상을 요구하는 것은 원칙적으로 어렵다는 의미입니다. 이러한 법리에 따라 법원은 피고 인수인(매도인)이 주장하는 신탁 연장 수수료나 추가 대출 비용 등의 손해가 원고들(매수인)의 채무불이행에 따른 손해에 해당하지만 이미 계약서에 정해진 위약금(분양대금의 10%)이 손해배상액의 예정으로 추정되므로 위약금을 초과하는 손해배상 청구는 이유 없다고 판단했습니다.

참고 사항

• 계약서 내용 확인: 분양계약서에 위약금 조항이 명확히 기재되어 있는지 확인하고 위약금의 범위와 공제 대상 등을 미리 인지해야 합니다. 일반적으로 위약금은 손해배상액의 예정으로 간주되어 계약서에 명시된 금액을 초과하는 손해배상 청구는 받아들여지기 어렵습니다. • 정확한 대금 납부: 계약금, 중도금, 잔금 등 분양대금 납부 기한을 철저히 지키는 것이 중요합니다. 대금을 제때 납부하지 못하면 계약 해제의 원인이 되고 위약금 발생 등 불이익을 받을 수 있습니다. • 이자 및 대출 조건 숙지: 중도금 대출 시 이자 부담 주체(건설사 또는 수분양자)와 기간 그리고 계약 해제 시 대출 이자에 대한 처리 방안(무이자 혜택 소급 상실 등)을 계약 전 반드시 확인해야 합니다. • 계약 해제 통보 내용 확인: 계약이 해제되었다는 통보를 받았다면 그 해제 사유와 계약서상 해제 조항이 일치하는지 그리고 반환받을 금액과 공제될 금액이 무엇인지 면밀히 검토해야 합니다. • 채무불이행과 손해배상: 채무불이행으로 인한 손해배상은 계약서에 손해배상액이 예정되어 있다면 그 예정액 범위 내에서만 인정되는 경우가 많습니다. 예정액을 초과하는 추가 손해를 주장하려면 특별한 사정이 있음을 입증해야 합니다.