행정
서울특별시 마포구청장이 C주택재개발정비사업조합에 내린 조합설립변경인가 처분이 동의율 미달이라는 중대한 하자로 인해 무효임을 확인하고 취소된 판결입니다. 재개발조합의 최초 설립인가 처분이 무효로 확정된 상태에서 진행된 변경인가 처분 역시 동의율 산정 과정에서 무허가건축물 소유자, 소유권 미확보자, 인감 불일치, 인감 미날인 등의 문제로 법정 동의율을 충족하지 못했음이 인정되었습니다. 법원은 이미 두 번째 변경인가가 있었더라도 첫 번째 변경인가의 효력 다툼에 대한 법률상 이익이 소멸하지 않는다고 판단하며 원고인 일부 조합원들의 청구를 받아들였습니다.
C주택재개발정비사업조합은 2006년 11월 29일 최초 설립인가를 받았으나, 동의서 하자를 이유로 제기된 소송에서 2012년 12월 27일 대법원에 의해 무효로 확정되었습니다. 이 과정에서 조합은 2010년 5월 31일 피고로부터 '이 사건 설립변경인가처분'을 받고 사업을 진행했지만, 이 변경인가 또한 동의서 하자가 문제 되어 1심에서 취소 판결을 받았습니다. 이에 조합은 2011년 5월 20일 '제2차 조합설립변경인가처분'을 새로 받았습니다. 피고와 조합은 제2차 변경인가가 나왔으므로 첫 번째 변경인가에 대한 소송의 이익이 없다고 주장하며 항소했지만, 원고들은 첫 번째 변경인가가 유효함을 전제로 진행된 사업 행위들이 많아 여전히 법률상 이익이 있다고 맞섰습니다.
이미 새로운 조합설립변경인가 처분이 내려진 상황에서 이전 변경인가 처분의 취소를 구할 법률상 이익이 여전히 존재하는지 여부, 최초 조합설립인가가 무효로 확정된 것이 이후 변경인가 처분의 효력에 미치는 영향, 그리고 변경인가 과정에서 창립총회 미개최 등 절차적 하자가 있었는지 여부, 동의서 내용의 잘못된 기재나 뇌물성 조건 제시로 인한 효력 문제, 특히 동의율 산정 과정에서 무허가건축물 소유자, 소유권이 없는 자, 인감 불일치 또는 미날인 등의 다양한 오류로 인해 법정 동의율을 충족하지 못했는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 나아가 두 번째 변경인가로 인해 첫 번째 변경인가의 하자가 치유되는지, 또는 공공복리 등의 이유로 사정판결을 할 수 있는지에 대한 법리적 판단도 이루어졌습니다.
법원은 서울특별시 마포구청장이 C주택재개발정비사업조합에 대해 2010년 5월 31일 내린 조합설립변경인가 처분이 동의율 미달이라는 중대한 하자가 있어 무효이므로, 피고의 항소를 기각하고 원고의 청구를 인용하여 해당 처분을 취소한다고 판결했습니다. 항소제기 이후의 소송총비용 중 보조참가로 인한 부분은 피고보조참가인이, 나머지는 피고가 각각 부담하도록 했습니다.
이번 판결은 재개발조합의 설립 및 변경인가 과정에서 토지등소유자의 법정 동의율 충족 여부가 사업의 적법성을 결정하는 핵심 요소임을 재확인했습니다. 특히, 동의서 징구 및 관리 과정의 사소한 오류도 인가 처분을 무효로 만들 수 있는 중대한 하자로 이어질 수 있음을 보여주었습니다. 또한, 이미 하자가 명백하고 중대한 행정처분은 새로운 처분으로 자동 치유되지 않으며, 공공복리를 이유로 한 사정판결의 대상도 될 수 없다는 점을 분명히 함으로써 행정처분의 적법성 확보에 대한 강력한 기준을 제시했습니다.
이 사건은 주로 '도시 및 주거환경정비법(도정법)'과 '행정소송법'상의 여러 법리와 원칙에 따라 판단되었습니다. 첫째, '도시정비법 제16조 제1항'은 주택재개발사업 조합 설립인가를 받기 위해 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의를 얻어야 한다고 규정합니다. 법원은 이 사건 설립변경인가 처분이 동의율 재산정 결과 74.16%로 4분의 3(75%) 이상이라는 법정 요건을 충족하지 못하여 무효라고 보았습니다. 동의율 미달은 행정처분을 무효로 만드는 중대하고 명백한 하자로 간주됩니다. 둘째, '소의 이익(법률상 이익)'과 관련하여, 이미 두 번째 변경인가 처분이 있었더라도 법원은 첫 번째 변경인가가 유효함을 전제로 이루어진 사업시행계획과 관리처분계획 변경, 토지 협의취득 등 후속 행위들이 첫 번째 변경인가가 무효로 확인되거나 취소될 경우 소급하여 효력을 상실하므로, 첫 번째 변경인가의 효력을 다툴 법률상 이익이 소멸하지 않는다고 판단했습니다. 셋째, '행정행위 하자의 치유'는 행정행위의 무용한 반복을 피하고 당사자의 법적 안정성을 위해 예외적으로 허용되지만, 국민의 권리와 이익을 침해하지 않는 범위에서만 인정됩니다. 법원은 이 사건 설립변경인가 처분의 동의율 미달 하자가 중대하고 명백하여 무효인 이상, 나중에 이루어진 제2차 조합설립변경인가 처분으로 인해 그 하자가 치유된다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 넷째, '행정소송법 제28조'의 '사정판결'은 행정처분이 위법하더라도 그 취소가 공공의 복리에 현저히 적합하지 않을 때 법원이 청구를 기각하는 제도입니다. 그러나 법원은 이 사건 설립변경인가 처분이 단순히 위법한 것이 아니라 아예 '무효'인 경우, 존치시킬 효력이 있는 행정행위 자체가 없으므로 사정판결을 할 여지가 없다고 보았습니다. 다섯째, '조합원 지위의 승계'와 관련하여, 건물이 철거되어 소유권이전등기가 불가능해진 상황에서도, 분양처분 이전에는 종전 토지나 건물에 관한 권리를 자유롭게 양도할 수 있으며, 조합의 승인을 통해 조합원의 지위를 승계할 수 있다고 보아, D 등 7인이 적법하게 조합원 지위를 승계했다고 판단했습니다. 여섯째, '무허가건축물 소유자의 토지등소유자 인정 여부'에 대해서는 1981년 12월 31일 이전의 기존 무허가건축물 소유자에게 예외적으로 권리를 인정할 수 있다는 주장은 해당 무허가건축물이 그 기준을 충족한다는 증거가 없어 받아들여지지 않았습니다. 다만, 무허가건축물 외에 다른 토지를 소유하거나 공유하는 경우에는 동의자로 인정될 수 있었습니다.
조합설립 및 변경인가 절차를 진행할 때는 다음 사항에 유의해야 합니다. 첫째, 동의서 징구 시 법에서 정한 양식을 철저히 준수하고, 서명, 날인, 인감증명서 첨부 등 모든 요건을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 인감증명서의 인영과 동의서의 인영이 일치하는지 육안으로 확인하고 필요하면 보완해야 합니다. 둘째, 토지등소유자 및 동의자 수를 산정할 때는 무허가건축물 소유자의 포함 여부, 공유 지분권자의 동의 방식, 권리 승계 여부 등을 법령에 따라 정확하게 판단해야 합니다. 작은 산정 오류도 법정 동의율 미달로 이어져 인가 처분이 무효가 될 수 있습니다. 셋째, 이미 하자가 있는 설립인가나 변경인가를 전제로 후속 사업(사업시행계획, 관리처분계획 변경, 토지 취득 등)이 진행되었다면, 나중에 새로운 인가를 받더라도 이전 하자가 자동으로 치유되지 않을 수 있습니다. 하자가 중대하고 명백한 경우 해당 처분은 무효로 간주될 수 있으므로, 사업 추진 시 법적 안정성을 확보하기 위해 초기 단계부터 적법성을 확보하는 것이 중요합니다. 넷째, 조합은 조합원들에게 재개발 사업의 주요 내용, 공사비 등 비용 정보, 건축물의 설계 개요 등을 투명하고 정확하게 공개하고, 회계감사나 장부 열람 요구에 성실히 응하여 불필요한 분쟁을 예방해야 합니다. 동의서 징구 과정에서 발코니 무상 시공 조건 제시와 같은 부당한 이익 제공은 동의서의 효력을 다툴 빌미를 제공할 수 있습니다.
