오피스텔 부지 매매 시 건축 규제 미고지 관련 손해배상 청구 사건

부동산 개발 회사를 포함한 원고들이 한국토지주택공사로부터 오피스텔 신축을 위한 토지를 매수하였으나, 매매 계약 체결 전 존재했던 주차장 설치 기준 변경 입법예고 사실을 고지받지 못하여 손해를 입었다고 주장하며 매매대금 반환 또는 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 원고들이 부동산 개발 전문가로서 스스로 관련 법규를 확인할 의무가 있었고, 피고가 신의칙상 고지의무나 약관법상 설명의무를 위반했다고 보기 어렵다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (주식회사 A, B, C): 부동산 개발을 목적으로 하는 회사, 그 대표이사, 특수관계인으로 한국토지주택공사로부터 오피스텔 신축을 위한 토지를 매수한 자들
• 피고 (한국토지주택공사): 공공기관으로 원고들에게 오피스텔 신축 부지를 매도한 주체

분쟁 상황

원고들은 한국토지주택공사로부터 오피스텔 신축을 위한 토지를 매수하면서, 기존 조례에 따라 세대당 주차대수를 0.7대로 예상했습니다. 그러나 매매계약 체결 이전에 주차장 설치 기준을 강화하는 내용의 입법예고가 있었고, 이로 인해 원고들이 기대했던 사업성에 차질이 생겼습니다. 원고들은 피고가 공공기관으로서 신의성실의 원칙상 강화된 고지의무와 약관법상 설명의무를 부담함에도 불구하고, 이 입법예고 사실을 고지하지 않아 막대한 손해를 입었다고 주장하며 매매대금 반환 또는 손해배상을 청구했습니다. 반면 피고는 매수인들이 토지 사용 전 지구단위계획 및 건축 관련 법규(조례 포함) 등을 스스로 열람·확인해야 한다는 유의사항을 명시했으며, 입법예고는 공개된 정보였으므로 고지의무나 설명의무 위반이 없다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

한국토지주택공사가 토지 매매 시 건축 관련 법규 변경(주차장 설치 기준) 입법예고 사실을 매수인들에게 신의칙상 고지하거나 약관법상 설명할 의무가 있었는지 여부 및 그 의무 위반으로 인한 손해배상 책임이 발생하는지 여부가 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

원고들의 항소와 항소심에서 추가한 청구를 모두 기각하고, 항소 제기 이후의 소송 비용은 원고들이 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 피고인 한국토지주택공사가 신의성실의 원칙상 고지의무나 약관의 규제에 관한 법률상 설명의무를 위반했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 원고들은 부동산 개발 전문가로서 토지 매수 전 관련 법규 및 변경 예정 사항을 스스로 확인해야 할 의무가 있었고, 해당 입법예고 정보는 누구나 확인할 수 있는 공개된 정보였으므로, 피고가 이를 특별히 고지할 의무가 없다고 보았습니다. 따라서 원고들의 손해배상 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 신의성실의 원칙상 고지의무: 거래 당사자는 상대방이 계약 체결 여부나 내용을 결정하는 데 중요한 영향을 미칠 수 있는 사정을 알았다면 이를 고지할 의무가 있습니다. 그러나 상대방이 이미 알거나 스스로 확인할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 상대방이 당연히 알 것으로 예상되는 경우에는 고지의무가 면제될 수 있습니다. 본 사건에서는 원고들이 부동산 개발 전문가로서 관련 법규를 스스로 확인할 의무가 있다고 보아 피고의 고지의무 위반을 인정하지 않았습니다.

2. 약관의 규제에 관한 법률(약관법) 제3조 제3항 (설명의무)​: 사업자가 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 하는 의무입니다. '중요한 내용'은 고객이 계약 체결 여부나 대가를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항을 말하지만, 거래상 일반적이고 공통된 내용이거나 법령에서 정한 것을 되풀이하는 정도에 불과한 사항은 설명의무의 대상이 아닙니다. 본 사건에서 분양 공고의 '건축 관련 법규 확인 의무' 조항은 거래상 일반적인 내용으로 간주되어 피고에게 별도의 설명의무가 없다고 판단되었습니다.

3. 민법상 착오: 계약 내용의 중요 부분에 착오가 있을 경우 계약을 취소할 수 있으나, 단순한 '동기의 착오'이거나 매도인에게 표시되지 않은 착오는 인정받기 어렵습니다. 또한 전문가에게는 스스로 확인할 의무가 더욱 강조되어 착오가 인정되기 어렵습니다.

참고 사항

1. 부동산 매매, 특히 개발 목적의 토지 매매 시에는 매수인이 직접 해당 토지의 지구단위계획, 건축 관련 법규(조례 포함), 그리고 관련 법규의 변경 예정 사항(입법예고 등)을 철저히 조사하고 확인해야 합니다.
2. 거래 상대방이 공공기관이라 하더라도, 매수인이 부동산 개발 전문가라면 스스로 정보를 확인할 의무가 더욱 강조됩니다.
3. 매매 계약서나 분양 공고문에 '건축 관련 법규 등을 토지 사용 전에 반드시 열람·확인해야 한다'는 등의 유의사항이 명시되어 있다면, 이는 매수인이 지켜야 할 의무로 간주될 수 있으므로 내용을 꼼꼼히 확인하고 이행해야 합니다.
4. 법규 변경 입법예고는 일반적으로 공개된 정보이므로, 당사자가 스스로 검색하고 확인하는 것이 중요합니다.
5. 계약 체결 동기의 착오가 있었다 하더라도, 그 동기가 계약 내용에 포함되지 않거나 중요 부분에 해당하지 않으면 착오를 이유로 계약을 취소하기 어렵습니다.