압류/처분/집행
원고 A는 피고 주식회사 C로부터 오피스텔을 160억 원에 매수하는 계약을 체결했습니다. 계약 후 임대차 조건에 대한 합의가 있었으나, 임대가 예상보다 원활하지 않자 피고는 임대 조건을 조정하여 임대차 계약을 진행했습니다. 원고는 피고가 합의 없이 임대 조건을 변경하여 채무불이행에 해당한다며 매매계약 해제와 함께 계약금 2억 원 및 손해배상금 2억 원을 포함한 총 4억 원의 반환을 청구했으나, 법원은 원고의 청구를 기각했습니다.
피고 주식회사 C는 오피스텔 건물의 시행사이자 소유자였습니다. 원고 A는 2023년 8월 2일 피고와 이 오피스텔을 160억 원에 매수하는 계약을 체결했습니다. 이후 2023년 9월경 원고와 피고는 별도의 임대표를 작성하고 이를 기준으로 오피스텔 임대를 진행하기로 합의했습니다. 그러나 예상보다 임대차 계약 체결이 원활하게 이루어지지 않았습니다. 이에 피고는 임대 금액을 임의로 낮춘 수정 임대표를 만들어 고층 호실에 대해서도 보증금 5,000만 원 이하로 임대하기 시작했습니다. 원고는 피고가 매매계약 특약사항 제5조(원고와 상호 협의하에 임대차 계약 체결)를 위반하고 일방적으로 임대 조건을 변경하여 임대차 계약을 체결한 것이 채무불이행에 해당한다며, 매매계약을 해제하고 계약금 2억 원과 매매계약 제6조에 따른 손해배상금 2억 원을 합한 총 4억 원을 반환해달라고 청구했습니다. 반면 피고는 원고와 계속 협의하여 임대 금액을 낮추기로 합의했으므로 원고의 계약 해제 주장은 부당하다고 맞섰습니다.
매도인인 피고가 매수인인 원고와 합의 없이 오피스텔의 임대 조건을 변경하여 채무불이행에 해당하는지 여부, 그리고 이를 이유로 매수인이 계약을 해제하고 계약금 및 손해배상을 청구할 수 있는지 여부입니다.
원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.
법원은 피고가 오피스텔 임대 조건을 이 사건 임대표보다 낮게 조정한 사실과 고층 호실 일부를 보증금 5,000만 원 이하로 임대한 사실, 피고가 수정된 임대표를 원고에게 직접 전달하지 않은 사실은 인정했습니다. 그러나 여러 녹취록 등 증거들을 종합하여 볼 때, 임대가 예상보다 원활하지 않자 원고와 피고가 임대 금액을 계속 조율했으며, 원고 역시 기존 임대 금액과 달리 낮아진 임대 금액에 대해 인지하고 있었거나 양해했던 것으로 판단했습니다. 특히 원고 스스로도 '일단 500도 상관은 없으니 보고 반려동물 없이 괜찮다고 판단이 들면 입주시키라'고 말하거나, 고층 호실 임대가 어렵자 '똑같이 맞춰서 오픈하는 게 안 낫겠습니까?'라고 말하며 보증금 5,000만 원 이하로도 임대하는 것에 동의한 것으로 보았습니다. 또한 원고가 수정된 임대표를 단체 대화방에서 확인하고도 별다른 이의를 제기하지 않았고, 직접 고층 호실에 대해 전세보증금 1억 원의 임대차계약 체결을 진행하기도 한 점 등을 근거로 들었습니다. 결론적으로 피고가 원고와 협의 없이 일방적으로 임대 조건을 변경했다는 원고의 주장은 받아들이기 어렵고, 피고의 채무불이행이 인정되지 않아 원고의 계약 해제 주장은 부적법하다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.
이 사건은 민법상 채무불이행과 계약 해제에 관한 법리가 적용됩니다.
채무불이행 (민법 제390조): 계약의 내용에 좇은 이행을 하지 않거나, 완전한 이행을 하지 않아 상대방에게 손해가 발생한 경우를 말합니다. 본 사안에서 원고는 피고가 특약사항에 따른 '상호 협의' 의무를 이행하지 않고 일방적으로 임대 조건을 변경한 것을 채무불이행으로 주장했습니다. 그러나 법원은 원고가 변경된 임대 조건을 인지하고 양해했으므로 피고에게 채무불이행이 없다고 판단했습니다.
계약 해제 (민법 제543조): 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 때 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 부담하며, 손해배상도 청구할 수 있습니다 (민법 제548조, 제551조).
이 사건에서 원고는 피고의 채무불이행을 이유로 계약 해제를 주장하고 계약금 반환 및 손해배상을 청구했으나, 법원이 피고의 채무불이행을 인정하지 않았으므로 계약 해제의 전제가 되는 요건이 충족되지 않아 원고의 청구는 기각되었습니다.
부동산 매매 후 임대차 조건을 조율하는 과정에서는 모든 합의 내용을 명확하게 문서화하는 것이 중요합니다. 특히 초기 합의된 조건에 변경이 생길 경우, 구두 합의에만 의존하기보다는 수정된 임대차 조건표나 합의서 등을 서면으로 작성하고 당사자 모두의 서명이나 날인을 받아두는 것이 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법입니다. 예상과 달리 임대차가 원활하게 이루어지지 않아 조건 변경이 필요한 경우, 변경 논의 과정 및 최종 합의 내용을 문자 메시지, 이메일, 녹취 등의 형태로 남겨두어 훗날 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 단순히 상대방이 수정된 내용을 알고 있었다는 추정만으로는 법적 분쟁에서 불리하게 작용할 수 있습니다. 또한, 본인이 계약의 한 당사자로서 진행 상황을 적극적으로 파악하고, 불리하다고 생각되는 변경 사항에 대해서는 명확하게 이의를 제기하고 이를 기록으로 남기는 것이 중요합니다. '알고 있었거나 양해하였던 것으로 보인다'는 판단은 소극적인 태도나 미흡한 의사 표현으로 인해 발생할 수 있으므로, 적극적인 의사 표시와 명확한 문서화가 필수적입니다.
