관광호텔 신축공사 현장 점유권 침탈 분쟁 사건

원고 A 주식회사는 피고 B로부터 관광호텔 신축공사를 도급받아 진행했습니다. 이후 피고 B는 원고의 선급금 사용 불투명 등을 이유로 2019년 4월 10일 도급계약 해지를 통보하고, 원고에게 현장 철수를 요구했습니다. 원고는 미지급 공사대금 채권을 주장하며 현장에 유치권 행사 현수막을 게시하고 현장 출입을 통제했습니다. 피고 B는 2019년 4월 16일 새로운 시공사인 피고 C 주식회사와 도급계약을 체결했습니다. 이후 2019년 5월 30일경 피고 B 측은 원고가 설치한 현장 출입문 자물쇠를 절단하고 출입문을 용접하여 공사 현장을 점유했습니다. 원고는 피고들이 자신의 점유를 침탈했다고 주장하며 부동산 인도를 청구하는 소송을 제기했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 관광호텔 신축공사를 도급받아 진행하다가 계약 해지 통보를 받은 건설업체. 미지급 공사대금에 대한 유치권을 주장하며 현장을 점유했으나 피고들에 의해 점유를 침탈당했다고 주장했습니다.
• 피고 B: 관광호텔 신축공사의 발주자이자 토지 소유자. 원고와의 계약을 해지하고 새로운 시공사를 선정하여 현장 점유를 시도했습니다.
• 피고 C 주식회사: 피고 B와 새로 신축공사 도급계약을 체결하고 현장을 점유한 건설업체.
• D 주식회사: 원고 A 주식회사로부터 토공 및 흙막이공사를 하도급받았던 업체. 원고의 유치권 행사 중에 피고 B와 하도급 공사대금 직불 합의 후 현장 점유를 해제했습니다.

분쟁 상황

관광호텔 신축공사의 발주자인 피고 B와 시공사인 원고 A 주식회사 사이에 계약 해지 및 공사대금 관련 분쟁이 발생했습니다. 피고 B는 원고 A의 선급금 사용내역 미확인 및 재정 상태 의심을 이유로 계약 해지를 통보하고 현장 철수를 요구했으나, 원고 A는 공사대금 미지급을 주장하며 공사 현장에 유치권을 행사하기 위해 현수막을 걸고 출입을 통제했습니다. 피고 B는 새로운 시공사인 피고 C와 계약을 체결한 후, 원고 A의 통제 아래 있던 공사 현장의 자물쇠를 물리적으로 절단하고 출입문을 용접하는 방식으로 현장 점유를 시도했습니다. 이로 인해 원고 A는 자신의 점유권이 피고들에 의해 침탈당했다며 점유물반환청구 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

신축공사 현장에 대한 원고의 점유가 인정되는지 여부. 피고들이 원고의 점유를 침탈한 것으로 볼 수 있는지 여부. 원고의 점유물반환청구가 권리남용에 해당하는지 여부.

법원의 판단

법원은 피고들이 공동하여 원고에게 별지 부동산목록에 기재된 각 부동산을 인도하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고 A 주식회사가 2019년 1월 28일부터 신축공사를 시행하고, 계약 해지 통보 후 현장 입구에 유치권 현수막을 게시하며, 2019년 4월 22일경부터 경비용역을 통해 주중 오전 9시부터 오후 5시까지 경비 업무를 수행하고 출입문에 잠금장치를 설치하여 출입을 통제해 온 사실을 인정했습니다. 이를 바탕으로 원고가 사회통념상 해당 부동산을 점유하고 있었다고 판단했습니다. 피고 B가 2019년 5월 30일경 원고의 의사에 반하여 공사 현장 출입문 잠금장치를 절단하고 출입문을 용접하여 사실적 지배를 취득한 행위는 원고의 점유를 침탈한 것으로 보았습니다. 피고들은 D로부터 점유를 이전받았다고 주장했으나, D의 점유는 원고의 용인 하에 이루어진 것이고, D이 피고 B에게 전체 현장의 점유를 이전했다고 보기는 어렵다고 판단했습니다. 또한, 원고에게 유치권을 행사할 피보전채권이 없다고 하더라도, 점유물반환청구권은 본권의 유무와 상관없이 점유 자체를 보호하기 위한 권리이므로, 피고들이 이를 이유로 원고의 점유를 임의로 침탈할 수는 없다고 보아 원고의 청구가 권리남용에 해당하지 않는다고 판시했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제204조 제1항 (점유의 회수): 이 조항은 점유자가 점유의 침탈을 당했을 때 그 물건의 반환 및 손해배상을 청구할 수 있다고 규정합니다. '점유 침탈'은 점유자가 자신의 의사에 의하지 않고 물건에 대한 사실적 지배를 빼앗긴 경우를 말하며, 이는 본권(소유권, 유치권 등 정당한 권리)의 유무와 상관없이 점유 그 자체를 보호하기 위한 제도로, 점유의 평화를 유지하려는 목적이 있습니다. 본 사례에서 법원은 원고가 공사 현장에 대한 사실적 지배를 하고 있었다고 인정했고, 피고들이 원고의 의사에 반하여 자물쇠를 절단하고 용접하는 방식으로 점유를 빼앗은 것을 '점유 침탈'로 보아 민법 제204조 제1항에 따라 원고의 점유물반환청구를 인용했습니다.

점유의 개념 (대법원 2012. 3. 29. 선고 2010다2459 판결 참조): 물건에 대한 점유는 단순히 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니라, 물건과 사람의 시간적, 공간적 관계, 본권 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 종합적으로 고려하여 사회통념상 사실적 지배가 인정되는 객관적 관계를 의미합니다. 법원은 원고가 신축공사를 시작한 이래 출입 통제를 위한 잠금장치와 경비 인력을 두는 등 실질적인 지배를 하고 있었다고 보아 원고의 점유를 인정했습니다.

권리남용의 한계 (대법원 1983. 10. 11. 선고 83다카335 판결 참조): 권리 행사가 정당한 이익 없이 오직 상대방에게 고통이나 손해를 입힐 목적이거나 권리의 사회적, 경제적 목적에 위반될 때에는 권리남용으로 허용되지 않습니다. 점유물반환청구권은 본권 유무와 무관하게 점유 자체를 보호하는 권리이므로, 비록 원고에게 유치권이 없다고 하더라도 점유 침탈에 대한 반환 청구가 권리남용에 해당한다고 볼 수 없습니다. 이는 점유의 평화를 우선적으로 보호하며, 본권 분쟁은 별도로 다루어져야 한다는 법원칙을 재확인한 것입니다.

참고 사항

건설 현장 등 부동산을 점유할 때는 단순한 현수막 게시를 넘어, 잠금장치 설치, 경비 인력 배치, 현장 출입 통제 등 실질적이고 객관적인 점유 사실을 입증할 수 있는 조치를 취하는 것이 중요합니다. 계약 해지 등으로 인한 분쟁 발생 시, 상대방의 점유를 임의로 침탈하거나 물리력을 사용하여 점유를 회수하는 행위는 민법상 불법적인 점유 침탈에 해당하여 점유물반환청구의 대상이 될 수 있습니다. 설령 상대방에게 유치권과 같은 정당한 '본권'이 없다고 판단하더라도, 이미 성립한 '점유권'을 무시하고 강제로 점유를 빼앗는 행위는 허용되지 않습니다. 본권에 대한 주장은 별도의 법적 절차(예: 유치권 부존재 확인 소송, 소유권에 기한 인도 청구 등)를 통해 해결해야 하며, 점유를 침탈하는 것은 권리남용으로 보지 않습니다. 하도급업체가 공사 현장에 장비 등을 보관하며 유치권을 주장하는 경우에도, 이는 주된 건설업체의 점유 범위 내에서 이루어지는 경우가 많으므로, 하도급업체가 현장 전체를 독자적으로 점유하고 이를 제3자에게 이전했다고 인정되기는 어렵습니다. 분쟁 발생 시에는 반드시 법적 절차를 통해 문제를 해결해야 하며, 자력 구제 시도는 오히려 더 복잡한 법적 분쟁을 초래할 수 있습니다.