재개발 사업 손실보상금 산정 기준 분쟁 사건

이 사건은 주택재개발정비사업조합이 진행하는 재개발 사업구역 내 토지 등 소유자들이 피고 조합을 상대로 토지 수용에 따른 손실보상금 증액을 요구한 사건입니다. 원고들은 손실보상액 산정 시 적용될 표준지 공시지가의 기준시점을 최초 사업시행인가 고시일(2007. 8. 22.)이 아닌, 변경인가 고시일(2012. 10. 24.)로 보아 더 높은 보상금을 받아야 한다고 주장했습니다. 법원은 재개발 사업의 공시지가 기준시점은 개발이익 배제를 위해 최초 사업시행인가 고시일을 기준으로 해야 한다고 판단하며 원고들의 변경인가 고시일 기준 주장을 기각했습니다. 하지만 법원 감정인의 평가를 토대로 원고들에게 이의재결 당시 보상금보다 증액된 손실보상금과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 1 외 10인: 부산 남구 대연동 재개발 사업구역 내 토지 등 소유자들. (원고 11은 망 소외 1의 상속인)
• 피고: 대연2구역주택재개발정비사업조합 (부산 남구 대연동 주택재개발사업 시행자)

분쟁 상황

피고 조합은 부산 남구 대연동에서 주택재개발 사업을 시행하는 주택재개발정비사업조합이며, 원고들은 이 사업구역 내 토지 등 소유자들입니다. 피고는 2007년 8월 16일 최초 사업시행계획 인가를 받았고 2010년 5월 10일 최초 관리처분계획 인가를 받았습니다. 하지만 일부 조합원들이 최초 사업시행계획과 관리처분계획의 무효 확인 소송을 제기하여 법원은 해당 계획들이 동의 요건을 갖추지 못해 무효라고 판결했습니다. 이 판결에 대해 피고가 항소 및 상고하였고, 상고심 진행 중인 2011년 11월 26일 임시총회를 통해 변경된 사업시행계획을 결의하여 2012년 10월 19일 변경 인가를 받았습니다. 이후 대법원은 변경인가된 관리처분계획이 최초 계획을 실질적으로 변경하는 내용이라면, 최초 계획의 무효확인 소송은 법률상 이익이 없어 부적법할 수 있다며 파기환송했습니다. 이에 파기환송심은 소를 각하했고 해당 판결은 확정되었습니다. 이후 피고는 원고들 소유 토지 등에 대해 수용재결 및 이의재결을 거쳐 손실보상금을 산정했으나, 원고들은 보상금이 낮게 책정되었다고 주장하며 손실보상금 증액 소송을 제기했습니다. 원고들은 보상금 산정의 기준이 되는 표준지 공시지가의 기준시점을 최초 사업시행인가 고시일(2007. 8. 22.)이 아닌, 변경된 사업시행인가 고시일(2012. 10. 19.)에 가까운 시점(2012. 1. 1.)으로 적용해야 한다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

주택재개발 사업에서 토지 수용 시 손실보상금 산정을 위한 표준지 공시지가의 기준시점을 최초 사업시행계획 인가 고시일로 볼 것인지, 아니면 추후 변경된 사업시행계획 인가 고시일로 볼 것인지가 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고들에게 별지1 표에 기재된 ‘인용금액’과 이에 대한 2014년 12월 9일부터 2016년 8월 18일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고들의 나머지 청구는 모두 기각되었으며, 소송비용은 각자 부담하고 제1항은 가집행할 수 있다고 밝혔습니다.

결론

법원은 최초 사업시행계획의 효력에 문제가 있었더라도 토지보상법상 개발이익을 배제하기 위해 표준지 공시지가의 산정 기준시점은 최초 사업시행계획 인가 고시일로 보아야 한다고 판단했습니다. 다만, 법원 감정인의 감정평가 결과를 토대로 이의재결에서 정한 금액보다 증액된 손실보상금을 원고들에게 지급하라는 부분 인용 판결을 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)'이 중요하게 적용됩니다. 토지보상법 제67조 제1항과 제2항은 재결에 의한 보상액은 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 하되, 해당 공익사업으로 인해 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 않는다고 규정하여 개발이익 배제의 원칙을 천명하고 있습니다. 또한 같은 법 제70조 제1항과 제4항은 손실보상액 산정 시 사업인정 후 취득의 경우 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가를 기준으로 보상하도록 명시하고 있습니다. 특히 이 사건에서는 '사업인정고시일'이 언제인지가 쟁점이었는데, 법원은 비록 최초 사업시행계획의 효력이 상실되었다 하더라도, 토지보상법 제70조 제4항이 정한 '사업인정고시일'은 개발이익을 배제하기 위해 '최초 사업시행계획 인가 고시일'로 보아야 한다고 판시했습니다. 이는 재개발 사업의 초기 단계부터 발생하는 지가 상승분이 보상금에 반영되는 것을 막으려는 법률의 취지를 따르는 것입니다. 아울러 '도시 및 주거환경정비법' 관련 법리로서, 사업시행계획 동의의 하자는 원칙적으로 무효사유가 아닌 취소사유에 해당한다는 대법원 판례가 인용되어, 최초 사업시행계획이 무효라는 원고의 주장을 배척하는 근거로 사용되었습니다.

참고 사항

주택재개발 사업에서 토지 등 소유주로서 보상금 산정에 이의가 있다면 소송을 통해 정당한 보상을 요구할 수 있습니다. 이때 보상액 산정의 기준이 되는 '사업인정고시일'은 특별한 사정이 없는 한 '최초 사업시행계획 인가 고시일'이 됩니다. 이는 공익사업으로 인한 지가 상승분(개발이익)을 보상액에 포함하지 않으려는 법의 취지 때문입니다. 따라서 사업시행계획이 나중에 변경되거나 심지어 법원에서 최초 계획의 일부 하자를 인정받았다고 하더라도, 보상금 산정의 기준시점이 변경되지 않을 수 있다는 점을 이해해야 합니다. 법원 감정인의 감정평가가 정당한 보상금 산정에 중요한 근거가 될 수 있으므로, 재결 감정평가에 이의가 있다면 법원 감정평가를 적극적으로 활용하여야 합니다.