병원 임대차 계약 종료 후 밀린 월세와 보증금 정산 및 폐업 신고 분쟁

원고 A는 피고 B, C에게 요양병원 건물 임대차 계약을 체결했으나 피고들이 월 차임을 연체하고 원고 동의 없이 전대했다는 이유로 계약을 해지했습니다. 계약 해지 후 건물을 비우고 열쇠를 반환했음에도 원고는 건물 인도와 미납 차임, 원상회복 비용 등을 청구했고 피고들은 임대차 보증금 반환 및 의료기관 폐업 신고 절차의 동시이행을 주장했습니다. 또한 피고 B은 과거 원고에게 대여했던 1억 원에 대한 미변제 원금 및 이자 반환을 청구했습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 건물을 임대한 건물주.
• 피고(반소원고) B: 병원을 운영하며 건물을 임차한 공동대표 중 한 명이자 원고에게 금전을 대여한 자.
• 피고 C: 병원을 운영하며 건물을 임차한 공동대표 중 한 명.
• G: 피고 B으로부터 병원을 인수하려 했고 임대차 계약에 부분적으로 관련되었던 자.

분쟁 상황

원고(건물주)는 피고들(병원 임차인)과 부동산 임대차 계약을 체결했으나, 피고들이 2020년 10월 1일부터 월 차임을 지급하지 않았고 원고 동의 없이 건물을 전대했다고 주장하며 계약 해지를 통보했습니다. 임대차 보증금 및 월 차임 증액 합의에 대한 당사자 간 주장이 엇갈렸으며, 임대차 계약 종료 후에도 피고들은 의료기관 폐업 신고를 이행하지 않아 분쟁이 발생했습니다. 피고들은 원고가 임대차 계약 변경 시 약정했던 부동산 지분 등기 등 주요 의무를 이행하지 않았으므로 계약 변경 합의가 무효라고 주장했습니다. 추가로 피고 B은 2017년 11월 2일 원고에게 대여했던 1억 원에 대한 미변제 원금 및 이자 반환을 청구했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 해지 후 건물 인도 청구의 적법성, 증액된 임대차 보증금과 월 차임 합의의 유효성, 연체 차임 및 임대차 종료 후 부당이득금의 범위, 임차인의 원상회복 의무 및 공과금 지급 책임, 의료기관 휴업(폐업) 신고 절차 이행 의무와 보증금 반환 의무의 동시이행 관계, 임대인(원고)이 임차인(피고 B)에게 대여금 이자를 지급할 의무가 있는지 여부.

법원의 판단

1. 원고의 건물 인도 청구 부분은 이미 건물이 인도된 상태이므로 각하되었습니다.
2. 피고들은 원고로부터 임대차보증금 잔액 111,587,246원을 지급받음과 동시에 D요양병원의 의료기관 휴업(폐업) 신고 절차를 이행해야 합니다.
3. 원고는 피고 B에게 대여금 관련 이자 4,095,229원 및 이에 대한 지연손해금(2019. 3. 1.부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다.
4. 원고의 나머지 본소 청구 및 피고 B의 나머지 반소 청구는 기각되었습니다.
5. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 피고들이 90%를, 원고가 10%를 각각 부담합니다.

결론

법원은 건물 인도 청구는 이미 건물 인도가 완료되어 소의 이익이 없다고 보아 각하했습니다. 임대차 보증금과 월 차임 증액 합의는 유효하다고 판단했으나, 피고들이 2021년 10월 10일경 병원 영업을 종료하고 물품을 반출했으므로 그 이후의 차임 상당 부당이득 반환 의무는 없다고 판단했습니다. 임대차보증금 5억 원에서 연체 차임, 부당이득금, 원상회복 비용(가벽 철거), 미납 전기·상하수도 요금 합계 388,412,754원을 공제한 111,587,246원을 원고가 피고들에게 반환해야 한다고 결정했습니다. 의료기관 휴업(폐업) 신고 절차 이행은 남은 임대차보증금 반환과 동시이행 관계에 있다고 보았습니다. 또한 피고 B의 대여금 청구 중 남은 이자 4,095,229원과 지연손해금을 원고가 피고 B에게 지급해야 한다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제741조 (부당이득의 내용) 및 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664 판결 (부당이득 반환 의무 관련)​ 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득 반환에 있어 이득은 실질적인 이익을 의미합니다. 따라서 임차인이 임대차 계약 관계가 소멸된 이후에도 임차 건물을 계속 점유하였으나 이를 본래의 임대차 계약상 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득 반환 의무는 성립되지 않습니다. 이 사건에서는 병원 폐업 후 실질적인 이득이 없었으므로 그 이후의 차임 상당 부당이득은 인정되지 않았습니다.
2. 민법 제536조 (동시이행의 항변권)​ 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다는 원칙입니다. 임대차 계약 종료에 의해 발생된 임차인의 임차목적물 반환 의무와 임대인의 연체 차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 또한 이 사건에서는 임차인의 의료기관 휴업(폐업) 신고 절차 이행 의무도 임대인의 남은 임대차보증금 반환 의무와 동시이행 관계에 있다고 판단했습니다.
3. 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결 (원상회복 의무 범위)​ 임대차 종료로 인한 임차인의 원상회복 의무에는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함합니다. 따라서 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차 건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차 건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업 신고 절차를 이행할 의무가 있습니다.
4. 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 (임대차보증금의 성격)​ 임대차보증금은 임대차 계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차 관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다.

참고 사항

1. 임대차 계약 해지 시 건물 인도가 완료되었다면, 더 이상 건물 인도를 청구할 법률적 이익이 없으므로 다른 청구(손해배상, 원상회복 등)에 집중하는 것이 효율적입니다. '점유'의 의미는 사회 관념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 보이는 객관적 관계를 기준으로 판단됩니다.
2. 임대차 계약 기간 중 보증금이나 월 차임 등 중요한 조건 변경 합의는 반드시 명확한 서면 증거를 남겨야 합니다. 특히 은행 대출 등의 목적으로 형식적으로 작성된 서류는 실제 합의 내용과 다르게 해석될 수 있으므로 주의해야 합니다.
3. 임대차 계약 종료 후에도 임차인이 목적물을 사용·수익하지 않아 실질적인 이득이 없다면 부당이득 반환 의무가 성립하지 않을 수 있습니다. 임차인은 폐업 등 실제 사용 중단을 명확히 하고 이를 증명할 자료를 확보해야 합니다.
4. 임대차 종료 후 임차인의 원상회복 의무에는 임차 목적물을 반환하는 것 외에 임대인이 해당 건물을 다시 사용할 수 있도록 영업 허가 폐업 신고 등 행정 절차 이행 의무도 포함됩니다. 이는 임대인의 보증금 반환 의무와 동시이행 관계에 있을 수 있습니다.
5. 임대차 보증금은 임대차 계약 종료 시까지 발생한 임차인의 모든 채무 (연체 차임, 부당이득, 원상회복 비용, 미납 공과금 등)를 담보하므로 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다. 정산 내역을 꼼꼼히 확인하고 증빙 자료를 확보하는 것이 중요합니다.
6. 개인 간 금전 대여가 있는 경우, 변제 방법(예: 월 차임에서 공제)과 변제 충당 순서(원금, 이자)에 대한 약정을 명확히 하고 이를 증명할 수 있는 자료(현금보관증, 차용증, 송금 내역 등)를 남겨야 불필요한 분쟁을 막을 수 있습니다.