재개발 시공사 선정 중 부당한 금전 제공으로 인한 결의 효력 정지 사건

재개발정비사업조합의 조합원들이 조합의 임시총회에서 특정 건설업체가 시공사로 선정된 결의의 효력을 정지해달라고 신청한 사건입니다. 이 건설업체는 입찰 과정에서 조합원들에게 시공과 무관한 '민원처리비' 명목으로 3,000만 원을 지급하겠다고 제안했는데, 법원은 이를 도시정비법 등 관련 법령에서 금지하는 재산상 이익 제공에 해당하며 시공사 선정 결과에 영향을 미쳤다고 판단하여 총회 결의의 효력을 정지했습니다.

관련 당사자

• 채권자들 (A부터 L까지): M구역주택재개발정비사업조합의 조합원들로서 시공사 선정 결의의 효력 정지를 신청한 사람들
• 채무자: M구역주택재개발정비사업조합으로서 부산 남구 Q 일원에서 재개발 사업을 시행하는 주체
• 채무자보조참가인: 주식회사 N으로서 M구역주택재개발정비사업의 시공사 입찰에 참여하여 선정된 건설업체

분쟁 상황

M구역주택재개발정비사업조합은 2020년 8월 13일 시공자 선정을 위한 입찰 공고를 냈습니다. 주식회사 N과 다른 컨소시엄이 입찰에 참여하여 2020년 9월 15일 사업제안서를 제출했습니다. 주식회사 N은 사업제안서에 '지급금액 확정! 3,000만 원 민원처리비 시공사 선정 즉시 지급'이라는 내용을 포함하고, 시공사 선정 후 7일 이내에 지급하겠다는 홍보를 적극적으로 펼쳤습니다. 2020년 10월 18일 임시총회에서 주식회사 N이 639표를 얻어 시공사로 선정되자, 조합원들은 주식회사 N의 민원처리비 지급 제안이 부당하다고 주장하며 총회 결의의 효력 정지를 신청했습니다. 또한, 전 조합장이 해임된 상황에서 직무대행자의 권한 문제도 제기되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 재개발 시공사 입찰에 참여한 건설업체가 조합원들에게 제안한 '민원처리비' 3,000만 원 지급이 도시정비법 및 관련 규정에서 금지하는 시공과 무관한 금전 또는 재산상 이익 제공에 해당하는지 여부, 그리고 이러한 제안이 시공사 선정 총회 결의에 영향을 미쳤는지 여부였습니다. 또한, 조합장이 해임되고 감사 전원이 해임된 상황에서 직무대행자의 권한 유무도 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 본안 판결이 확정될 때까지, 채무자(M구역주택재개발정비사업조합)가 2020년 10월 18일에 개최한 임시총회의 제3호 안건 '시공자 선정의 건' 및 제3-1호 안건 '선정된 시공자계약 체결의 건'에 대한 결의의 효력을 정지한다고 결정했습니다. 소송비용 중 보조참가로 인한 부분은 채무자보조참가인(주식회사 N)이 부담하고, 나머지 부분은 채무자(M구역주택재개발정비사업조합)가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 주식회사 N이 사업제안서 등을 통해 조합원들에게 '민원처리비' 명목으로 3,000만 원을 획일적으로 지급하겠다고 제안한 것은, 그 실질이 시공과 관련 없는 재산상 이익 제공에 해당한다고 보았습니다. 또한 이러한 부정행위가 임시총회에서 주식회사 N을 시공사로 선정하는 결의에 영향을 미쳤다고 판단하여 채권자들의 시공사 선정 결의 효력 정지 신청을 인용했습니다. 이로써 주식회사 N의 시공사 선정은 잠정적으로 효력을 잃게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제29조 제1항: 이 조항은 시공사 선정을 경쟁입찰 방식으로 하도록 규정한 강행규정입니다. 이를 위반하여 경쟁입찰의 취지를 잠탈하는 경우, 형식적으로 경쟁입찰을 거쳤더라도 총회 결의가 무효가 될 수 있습니다. 대법원 판례(2017. 5. 30. 선고 2014다61340 판결 등)에 따르면, 조합이나 입찰 참여업체가 정해진 절차나 금지사항을 위반하는 부정한 행위를 했고, 그 부정행위가 시공사 선정 총회 결의에 영향을 미쳤다고 볼 수 있다면 해당 결의는 무효로 봅니다.

2. 정비사업 계약업무 처리기준 제30조 제1항: 도시정비법 제29조 제3항의 위임에 따라 건설업자 등은 입찰서 작성 시 이사비, 이주비, 이주촉진비, 재건축부담금 등 시공과 관련 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 해서는 안 됩니다. 이 사건에서 주식회사 N이 제안한 '민원처리비 3,000만 원'은 조합원의 민원 발생 여부와 상관없이 일괄적으로 지급되고 개별 상환 의무도 없다는 점에서, 시공과 무관한 재산상 이익 제공에 해당한다고 법원은 판단했습니다. 이러한 제안은 입찰참가규정 제5조 제15호에서 입찰을 무효로 할 수 있는 사유로 정한 정비사업 계약업무 처리기준 위반에 해당합니다.

3. 도시정비법 제45조 제1항 제3호: 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역은 총회의 의결 대상이 됩니다. 이 사건 '민원처리비'는 총회 의결 없이 개별적으로 지급하겠다는 제안이었으므로 통상적인 정비사업비로 보기도 어렵습니다.

4. 조합 정관 제16조 제6항 및 제18조 제4항 (조합장 직무대행자의 권한)​: 조합 정관은 조합장이 사임하거나 해임될 경우 직무대행자 선임에 대한 규정을 두고 있습니다. 제18조 제4항은 감사가 직무를 수행할 자를 임시로 선임할 수 있다고 정하지만, 이 사건처럼 조합장과 감사가 모두 해임된 경우에 대비한 별도의 조항은 없습니다. 이러한 경우, 제16조 제6항의 '조합장이 유고 등으로 인하여 그 직무를 수행할 수 없을 때에는 이사 중에서 연장자 순에 의하여 그 직무를 대행한다'는 조항이 포괄적인 직무대행자 규정으로 적용될 수 있다고 보았습니다. 따라서 이 사건에서는 조합장과 감사가 모두 해임되고 이사 중 U가 유일하게 남았으므로, U가 조합장 직무대행자로서의 지위가 인정되었습니다.

참고 사항

재개발, 재건축 등 정비사업에서 시공사를 선정할 때는 공정성과 투명성이 매우 중요합니다. 시공사 입찰에 참여하는 업체는 도시정비법 및 관련 규정에 따라 시공과 직접적인 관련이 없는 이사비, 이주비, 재건축부담금 등 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 해서는 안 됩니다. '민원처리비'와 같이 명목이 다소 모호하더라도 그 실질이 조합원 개개인에게 돌아가는 일괄적인 금전적 이익이라면 위법으로 판단될 수 있습니다. 조합원들은 시공사 선정 시 업체들의 제안 내용을 꼼꼼히 확인하고, 시공과 직접 관련 없는 부당한 금전적 제안이 있는지 주의 깊게 살펴야 합니다. 이러한 부당한 제안이 총회 결의에 영향을 미쳤다고 판단되면 해당 결의가 무효가 될 수 있으므로, 입찰 지침 및 관련 법규를 철저히 준수해야 합니다. 또한, 조합의 중요한 의사결정 과정에서 임원들의 공백이 생겼을 때, 조합 정관에 명시된 직무대행자 선임 절차를 정확히 따랐는지 확인하는 것도 중요합니다.