맹지인 줄 모르고 산 토지, 계약금 돌려받은 사건

원고들이 피고로부터 맹지인 토지를 매수하였으나, 이 사실을 제대로 고지받지 못하고 매매계약을 체결한 후 잔금을 지급하지 못하자, 피고가 계약 해제를 통보하고 토지를 다른 사람에게 매도한 사건입니다. 이에 원고들은 토지가 맹지인 줄 몰랐던 것이 착오에 해당하거나, 피고가 이행 의무를 다하지 않은 채 토지를 매도한 것이 이행불능이므로 계약 취소 또는 해제를 주장하며 계약금 반환을 청구했습니다. 법원은 원고들의 주장을 받아들여 피고에게 계약금 1억 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B, C: 투자 목적으로 피고로부터 토지를 매수하려 했던 사람들.
• 피고 D: 원고들에게 부산 강서구 F 토지를 매도한 소유자.
• E: 원고들에게 이 사건 토지를 소개한 중개보조원.
• G: 피고로부터 이 사건 토지를 다시 매수한 사람.
• H: 원고들이 투자 목적의 토지를 물색할 때 연락했던 사람.

분쟁 상황

1. 2020년 6월 20일, 원고들은 중개보조원 E의 소개로 피고 소유의 부산 강서구 F 토지(1,220㎡)를 553,575,000원에 매수하는 계약을 체결하고, 계약금 100,000,000원을 피고에게 지급했습니다.
2. 이 계약에는 잔금(453,575,500원) 미지급 시 계약이 최고(독촉) 없이 자동 해제되고 계약금 10%가 매도인에게 귀속된다는 내용이 포함되어 있었습니다.
3. 이 사건 토지는 실제로는 공로에 직접 연결되는 진입로가 없는 '맹지'였으나, 원고들은 이 사실을 알지 못했고, 계약 당시 작성된 중개대상물 확인·설명서에는 토지가 도로에 접해 있는 것으로 기재되어 있었습니다.
4. 원고들은 잔금 지급기일인 2020년 7월 20일까지 잔금을 지급하지 못했습니다.
5. 2020년 7월 22일, 피고는 원고들에게 계약이 자동 해제되었고 계약금은 피고에게 귀속되었다는 통지를 보냈습니다.
6. 2020년 9월 1일, 피고는 이 사건 토지를 G에게 344,000,000원에 매도하고 2020년 9월 17일에 소유권이전등기를 마쳐주었습니다.
7. 원고들은 이 사건 토지가 맹지임을 뒤늦게 알고, 피고의 기망 또는 자신들의 착오를 이유로 계약 취소 및 계약금 반환을 청구했습니다. 더 나아가 피고가 G에게 토지를 매도하여 소유권이전등기 의무가 이행불능이 되었으므로 계약 해제 및 계약금 반환을 예비적으로 청구했습니다.

핵심 쟁점

매수인이 토지가 '맹지'임을 알지 못하고 매매계약을 체결한 것이 착오에 의한 계약 취소 사유에 해당하는지 여부. 매도인이 소유권이전등기 의무를 이행하지 않은 상태에서 다른 사람에게 토지를 매도한 것이 이행불능으로 인한 계약 해제 사유에 해당하는지 여부. 계약 취소 또는 해제 시 매수인이 지급한 계약금 전액을 반환받을 수 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 원고들이 이 사건 토지가 맹지임을 모르고 계약을 체결한 것이 '착오'에 해당한다고 보아 원고들의 취소 의사표시로 매매계약이 적법하게 취소되었다고 판단했습니다.

또한, 피고가 원고들의 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제하려면, 피고 자신도 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하고 원고들에게 이를 알리는 등 이행 의무를 제공해야 하는데, 피고가 이를 적법하게 제공했다고 볼 증거가 없다고 보았습니다.

오히려 피고가 이 사건 토지를 다른 사람(G)에게 매도함으로써 원고들에게 소유권이전등기를 해줄 의무가 '이행불능'이 되었으므로, 원고들의 해제 의사표시로 계약이 적법하게 해제되었다고도 판단했습니다.

결과적으로 법원은 피고는 원고들에게 계약금 100,000,000원과 이에 대한 지연손해금(2020년 6월 21일부터 2021년 1월 4일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다.

결론

원고들의 매매계약 취소 또는 해제 주장이 모두 받아들여져, 원고들은 피고에게 지급했던 계약금 1억 원 전액과 이에 대한 지연손해금을 돌려받게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시)​ 의사표시는 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있습니다. 단, 착오가 표의자(의사표시를 한 사람)의 중대한 과실로 인한 때에는 취소할 수 없습니다. 이 사건에서 법원은 토지가 맹지라는 사실을 모른 채 계약한 것이 중요 부분의 착오에 해당한다고 보아 원고들의 계약 취소를 인정했습니다.

2. 민법 제536조 (동시이행의 항변권)​ 쌍무계약(서로 의무를 부담하는 계약)의 당사자는 상대방이 그 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있습니다. 부동산 매매계약에서 매수인의 잔금 지급 의무와 매도인의 소유권이전등기 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 매도인이 계약 해제를 주장하려면, 매도인 역시 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 이행을 제공했어야 합니다 (대법원 1994. 9. 9. 선고 94다8600 판결 등 참조).

3. 민법 제546조 (이행불능과 해제)​ 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불가능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다. 피고가 원고들에게 토지 소유권을 이전해주기 전에 다른 사람에게 토지를 매도하여 소유권이전등기 의무를 이행할 수 없게 된 것이 이에 해당하며, 법원은 원고들이 이를 이유로 계약을 해제할 수 있다고 판단했습니다.

4. 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무)​ 계약이 해제된 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있습니다. 이 사건에서 계약이 취소 또는 해제되었으므로, 피고는 원고들에게 받은 계약금 1억 원을 원상회복 의무로서 반환해야 합니다.

5. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율)​ 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고하는 경우, 금전채무 불이행에 대하여 소장 부본이 송달된 날의 다음날부터 다 갚는 날까지 대통령령으로 정하는 이율(현재 연 12%)에 따른 지연손해금 이율을 적용합니다. 이 사건에서는 소장 부본 송달일인 2021년 1월 4일 다음날부터 연 12%의 지연손해금 이율을 적용했습니다.

참고 사항

1. 토지 매매 시에는 반드시 현장답사를 통해 진입로 여부, 주변 환경, 지형 등 중요한 사항을 직접 확인해야 합니다. 단순히 중개인의 설명이나 중개대상물 확인·설명서 내용만 전적으로 신뢰해서는 안 됩니다.
2. 특히 '맹지' 여부는 토지 가치와 활용도에 결정적인 영향을 미치므로, 관할 관청에 문의하여 도로 접근성, 건축 허가 가능성 등을 철저히 확인하는 것이 매우 중요합니다.
3. 계약 체결 시 매매 대금이 인근 시세보다 현저히 높거나 낮다면, 해당 부동산에 숨겨진 문제점은 없는지 더욱 면밀히 확인해야 합니다.
4. 부동산 매매에서 계약금 포기 또는 위약금 조항이 있더라도, 매도인이 매수인의 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제하려면 매도인 또한 자신의 의무(소유권이전등기 서류 준비 등)를 이행할 준비를 갖추고 매수인에게 이를 알려야 합니다. 단순히 잔금 기한을 넘겼다고 하여 계약이 자동으로 해제되는 것은 아닙니다.
5. 매도인이 자신의 의무(소유권이전등기)를 다하지 않은 상태에서 해당 부동산을 다른 사람에게 매도하는 것은 '이행불능'에 해당하여 기존 매수인이 계약을 해제하고 계약금 반환을 요구할 수 있는 중요한 사유가 됩니다.
6. 부동산 거래 과정에서 중요 정보(맹지 여부 등)를 고지받지 못했거나 잘못된 정보를 믿고 계약을 했다면 '착오' 또는 '기망'을 이유로 계약을 취소하고 계약금 반환을 요구할 수 있습니다.