부동산 매매/소유권
원고(임대인)가 피고(임차인)에게 건물 임대차 계약에 따른 미지급 월차임 및 부당이득금 7,040만 원을 청구한 사건입니다. 원고는 피고가 임대차보증금과 월차임을 지급하지 않았다고 주장했으나 피고는 보증금을 지급했으며 보증금에서 월차임을 공제하기로 합의했다고 맞섰습니다. 1심 법원은 원고의 청구를 인용했지만 항소심 법원은 임차인이 임대차보증금 1억 원을 지급했고 월차임 200만 원을 보증금에서 공제하기로 구두 합의가 있었다고 판단하여 원고의 청구를 기각하고 1심 판결을 취소했습니다.
원고는 2023년 11월 17일 피고와 천안시 서북구 소재 건물(1층 일부 및 2층 전부)을 임대차보증금 1억 원과 월차임을 조건으로 하는 임대차계약을 체결했습니다. 원고는 계약 당시 부품 공급 본사에 대한 3억 5,000만 원의 부품대금채무 변제를 독촉받고 있었고, 피고는 2023년 11월 21일부터 23일까지 원고에게 총 3억 5,000만 원을 지급했습니다. 이후 원고는 피고가 임대차보증금과 월차임을 전혀 지급하지 않았다며 2024년 2월 21일 임대차계약 해지 의사를 통보했습니다. 피고는 2025년 4월 24일 경매를 통해 이 사건 부동산의 소유권을 취득했고, 이에 원고는 건물인도 청구를 취하하고 2023년 12월 20일부터 피고의 소유권 취득일인 2025년 4월 24일까지 16개월분 차임 상당액 7,040만 원(월 440만 원 기준) 및 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 반면 피고는 보증금을 지급했으며 보증금에서 월차임 220만 원을 공제하기로 합의했으므로 미지급 차임은 발생하지 않았다고 주장했습니다. 이 과정에서 월차임 액수가 각각 400만 원과 200만 원으로 기재된 두 개의 임대차계약서가 발견되면서 분쟁이 심화되었습니다.
임대차보증금의 지급 여부, 임대차보증금에서 월차임을 공제하기로 하는 구두 합의의 존재 여부, 실제 월차임 액수
항소심 법원은 제1심판결을 취소하고 원고의 청구를 기각했습니다. 소송에 들어간 모든 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 피고가 원고에게 임대차보증금 1억 원을 지급했으며 보증금에서 월차임 200만 원을 공제하기로 하는 구두 합의가 있었다고 판단했습니다. 따라서 원고의 미지급 월차임 청구는 이유 없다고 보아 기각되었습니다.
민법 제618조 (임대차의 의의): 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사건에서는 월차임의 지급 방식(보증금 공제)과 실제 액수에 대해 다툼이 있었습니다. 민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 합니다. 원고는 피고가 건물 사용에 대한 월차임 상당의 이득을 부당하게 취했다고 주장했지만 법원은 보증금 공제 합의를 인정하여 부당이득이 발생하지 않았다고 판단했습니다. 증명책임의 원칙: 법률 사실의 존재를 주장하는 당사자가 그 사실을 증명할 책임이 있습니다. 이 사건에서는 피고가 보증금 지급 사실과 차임 공제 합의 사실을 증명해야 했으며, 법원은 피고가 제출한 증거와 여러 정황들을 종합하여 피고의 주장을 인정했습니다. 구두 합의의 효력: 법률행위는 반드시 서면으로 이루어져야 하는 것이 아니므로 구두 합의도 법적 효력이 있습니다. 다만 구두 합의는 그 존재나 내용에 대한 증명이 어렵기 때문에 분쟁 발생 시 당사자들의 진술과 간접 증거들을 종합하여 판단하게 됩니다. 이 사건에서도 월차임 공제 구두 합의가 인정되었습니다.
임대차 계약 시 보증금 지급 및 월차임 공제와 같은 중요한 사항은 반드시 서면으로 명확하게 작성해야 합니다. 구두 합의는 추후 분쟁 발생 시 입증이 어려울 수 있으므로 모든 합의 내용을 계약서에 반영하는 것이 중요합니다. 계약 내용에 변동이 있거나 여러 버전의 계약서가 존재하는 경우 어떤 계약서가 최종적인 합의 내용인지 명확히 해두어야 합니다. 특히 세금계산서 발행 내역이나 확정일자를 받은 계약서 등은 중요한 증거가 될 수 있습니다. 경제적으로 어려운 상황에서 계약을 체결할 경우 상대방과의 특수 관계나 경제 상황이 중요한 판단 근거가 될 수 있습니다. 상대방에게 거액의 금전을 지급할 때는 그 돈이 어떤 명목(예: 보증금, 물품대금, 대여금 등)으로 지급되는지 분명히 기록하고 영수증이나 금융거래 내역을 철저히 보관해야 합니다.
