기타 금전문제
다가구주택의 경매 절차에서 임차인들이 배당금을 두고 우선변제권을 다툰 사건입니다. 원고 임차인 A는 자신이 다른 피고 임차인 C, D보다 먼저 주택을 점유하여 대항력을 갖췄다고 주장하며 배당표를 경정해달라고 요구했으나, 법원은 원고 A가 실제로 주택을 점유하기 시작한 시점을 늦게 보아 우선변제권을 인정하지 않았고, 결국 원고의 청구를 모두 기각했습니다.
F 소유의 다가구주택은 2021년 12월 30일 보존등기를 마치고 같은 날 새마을금고의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 2022년 1월 초 피고 C는 201호에, 피고 D는 301호에 각각 임대차계약을 맺고 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 원고 A는 401호에 대해 임대차계약을 체결하고 2022년 1월 3일 확정일자와 전입신고를 마쳤습니다. 그러나 원고 A는 계약 후 대출 문제로 인해 당초 보증금 2억 4,000만 원에서 1억 7,000만 원에 월세 50만 원의 반전세 형태로 계약 내용을 변경하며 잔금 지급일도 2022년 1월 24일로 조정했습니다. 주택이 경매에 넘어가 2024년 4월 9일 배당표가 작성되자, 원고 A는 자신이 피고 C, D보다 먼저 점유를 개시했으므로 우선변제권이 있다고 주장하며 이의를 제기하고 소송을 제기했습니다.
주택임대차보호법상 임차인의 대항력 및 우선변제권 발생 시점 중 ‘점유’의 개시 시점을 언제로 볼 것인지가 쟁점이었습니다. 특히 가계약금 지급 후 출입, 계약서상 인도일, 잔금 지급일, 실제 거주 정황(월세 납부, 전기 사용량) 등이 점유 개시 시점을 판단하는 주요 근거로 검토되었습니다.
법원은 원고 A가 피고 C와 D보다 우선변제권을 가지고 있다는 주장을 받아들이지 않고, 원고의 피고들에 대한 배당표 경정 청구를 모두 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 원고 A가 주장하는 2022년 1월 2일 또는 2022년 1월 19일에 이 사건 다가구주택 401호를 점유했다고 인정할 만한 증거가 부족하다고 판단했습니다. 오히려 임대차 계약 내용 변경 경위, 증인 진술, 잔금 지급일인 2022년 1월 24일, 첫 월세 납부 시점인 2022년 1월 25일, 그리고 초기 전기 사용량 및 경매절차에서의 권리신고 내용 등을 종합적으로 고려할 때, 원고 A가 실제 점유를 개시한 시점은 피고들보다 늦다고 보았습니다. 따라서 원고는 피고들보다 후순위 권리자이므로 배당표를 경정할 이유가 없다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 주택임대차보호법상 임차인의 대항력과 우선변제권에 대한 해석을 다루고 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력(대항력)이 생깁니다. 또한, 같은 법 제3조의2 제2항에 따라 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리(우선변제권)가 있습니다. 이 사건에서 법원은 '점유'의 의미를 단순히 출입이나 계약 준비 행위를 넘어선 '배타적 지배'로 보았습니다. 또한, 배당이의의 소에서는 원고가 피고의 채권이 존재하지 않음을 증명하는 것만으로는 부족하고, 자신이 피고에게 배당된 금원을 배당받을 권리가 있다는 점까지 주장하고 증명해야 한다는 법리가 적용되었습니다. 즉, 원고는 자신이 피고들보다 먼저 대항요건을 갖추어 우선변제권을 가진다는 점을 객관적인 증거로 입증해야 했습니다.
임차인의 경우 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해 다음 사항들을 유의해야 합니다. 첫째, 전입신고, 확정일자, 그리고 실제 거주를 통한 ‘점유’를 최대한 빨리 모두 갖추는 것이 중요합니다. 이 중 하나라도 빠지거나 늦으면 대항력 발생 시점이 늦어질 수 있습니다. 둘째, 가계약금 지급이나 계약서상 인도일이 있더라도 실제 거주를 시작한 시점을 명확히 증명할 수 있는 자료(이사 영수증, 입주 시점 관리비 납부 내역, 주소지 변경된 우편물, 택배 수령 기록 등)를 보관하는 것이 좋습니다. 단순히 집을 둘러보거나 가구 치수를 재는 행위는 배타적인 점유로 인정되기 어렵습니다. 셋째, 임대차 계약 내용이 변경될 경우, 특히 보증금, 월세, 잔금 지급일, 인도일 등이 변경된다면 반드시 새로운 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 명확히 변경 내용을 명시하고, 가능하면 새로운 확정일자를 다시 받는 것을 고려해야 합니다. 계약서에 수기로 특약사항을 추가하는 경우에도 그 내용이 모호하거나 대출 등의 문제로 인해 원래 임대차 계약의 실질이 변경되었다고 해석될 여지가 없는지 신중해야 합니다. 넷째, 경매 등 법적 절차에서 본인의 권리 내용을 신고할 때는 신중하게 사실관계를 확인하고 정확하게 기재해야 합니다. 본인이 기재한 내용이 실제 점유 시점과 일치하지 않을 경우 불리하게 작용할 수 있습니다. 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고와 점유를 갖춘 다음 날부터 발생하며, 이것이 근저당권 등 다른 권리보다 빨라야 보증금을 보호받을 수 있다는 점을 항상 염두에 두어야 합니다.
