행정
주식회사 A는 아산시 오피스텔의 건축 및 분양사업자로 2021년 분양신고를 마친 뒤 분양광고를 진행했습니다. 이후 아산시장은 2023년 6월 7일 건축물분양법 위반을 이유로 주식회사 A에게 시정명령을 내렸습니다. 위반 내용은 분양대행사를 분양사업자로 잘못 표기한 점, 분양대금 관리자와 분양사업자 간의 관계를 누락한 점, 준공예정일을 누락한 점, 그리고 '기타 내용 상이' 등이었습니다. 주식회사 A는 이 시정명령에 불복하여 취소 소송을 제기했습니다. 법원은 시정명령 중 '기타 내용 상이' 부분은 구체적인 위반 내용이 명시되지 않아 위법하다고 판단하여 취소했습니다. 그러나 나머지 위반사항들, 즉 분양대행사를 분양사업자로 표기한 오류, 분양대금 관리자와 분양사업자 간의 관계 누락, 준공예정일 누락에 대한 시정명령은 건축물분양법의 수분양자 보호 목적에 비추어 적법하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. 법원은 또한 시정명령은 재량행위가 아닌 기속행위이므로 재량권 일탈·남용 주장을 받아들이지 않았습니다.
주식회사 A는 아산시 B 지역에 오피스텔 건물을 건축하여 분양사업을 진행했습니다. 2021년 12월 분양신고가 수리된 후 일간지를 통해 분양광고를 시작했는데, 이 과정에서 아산시장이 건축물분양법 위반을 적발했습니다. 구체적인 위반사항으로 ▲분양대행사를 분양사업자로 잘못 표기한 점 ▲'기타 내용 상이'라고만 기재된 불분명한 사유 ▲분양대금 관리자와 분양사업자 간의 관계를 표기하지 않은 점 ▲준공예정일을 누락한 점을 들어 2023년 6월 7일 시정명령 처분을 내렸습니다. 주식회사 A는 이 시정명령에 대해 각 위반사항이 부존재하거나 재량권 남용에 해당한다고 주장하며 처분 취소 소송을 제기했습니다.
분양광고 내용이 분양신고 내용과 다르거나 필수 기재사항을 누락했을 때 행정청이 내린 시정명령의 적법성 여부가 주된 쟁점이었습니다. 특히, 시정명령 처분 이후에 원상회복이 사실상 완료된 경우에도 해당 처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있는지 여부, 각 시정명령 사유(분양대행사/사업자 오기, 기타 내용 상이, 분양대금 관리자 관계 누락, 준공예정일 누락)가 건축물분양법 위반에 해당하는지 여부, 그리고 시정명령이 행정청의 재량행위인지 또는 기속행위인지에 대한 판단이 핵심 쟁점이었습니다.
법원은 피고(아산시장)가 2023년 6월 7일 원고(주식회사 A)에게 내린 시정명령 처분 중 '기타 내용 상이'를 위반 내용으로 한 부분을 취소했습니다. 그러나 원고의 나머지 청구(분양대행사를 분양사업자로 오기, 분양대금 관리자 관계 누락, 준공예정일 누락에 대한 시정명령 취소)는 기각했습니다. 소송비용은 원고가 4/5, 피고가 1/5을 각각 부담하도록 했습니다.
이 판결은 분양사업자가 분양광고를 할 때 건축물분양법 및 관련 시행령이 정한 필수 기재사항을 정확하고 명확하게 준수해야 함을 강조합니다. 특히, 분양사업자, 분양대행사 명칭, 분양대금 관리자와 분양사업자 간의 관계, 준공예정일 등은 수분양자의 중요한 결정에 영향을 미치는 정보이므로 단순한 오기나 누락은 법 위반으로 인정될 수 있습니다. 또한, 행정처분에 대한 취소 소송은 비록 처분에 따른 시정이 완료되었더라도 그 처분이 초래하는 법률상 불이익(예: 분양계약 해제 가능성)이 남아있다면 소를 제기할 이익이 있다고 판단했습니다. 다만, 행정기관의 시정명령은 그 내용이 구체적으로 특정되어야 하며, 불분명한 '기타 내용 상이'와 같은 처분 사유는 위법하다는 점을 명확히 했습니다.
이 사건은 주로 건축물분양에 관한 법률(건축물분양법) 및 그 시행령을 중심으로 판단되었습니다. 건축물분양법 제1조는 '건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 수분양자를 보호'하는 것을 목적으로 하며, 이는 시정명령의 적법성을 판단하는 중요한 기준으로 작용했습니다. 특히, 건축물분양법 제9조 제1항은 분양광고 내용이 분양신고 내용과 다르거나 필수 사항을 포함하지 않은 경우 허가권자가 분양사업자에게 시정을 명해야 한다고 규정하고 있습니다. 법원은 이 조항에 따른 시정명령이 법령 위반 시 반드시 해야 하는 '기속행위'에 해당한다고 보아 재량권 일탈·남용 주장을 배척했습니다. 또한, 건축물분양법 시행령 제8조 제1항은 분양 광고에 포함되어야 할 세부 사항(예: 분양사업자·분양대행사 명칭, 분양대금 관리자와 분양사업자 간의 관계, 준공예정일 및 입주예정일)을 열거하고 있으며, 이러한 사항의 누락이나 잘못된 표기는 시정명령의 정당한 근거가 됩니다. 건축물분양법 제6조 제4항 및 시행령 제9조 제1항 제11호 가목에 따르면, 분양사업자가 시정명령을 받은 경우 수분양자가 분양계약을 해제할 수 있다는 사항을 분양계약서에 필수적으로 기재해야 하므로, 시정명령은 분양사업자에게 직접적인 법률상 불이익을 야기하여 비록 시정명령 이행을 완료했더라도 그 취소를 구할 '소의 이익'이 인정될 수 있습니다. 마지막으로, 행정절차법 제23조 제1항은 행정청이 처분을 할 때 그 근거와 이유를 제시하도록 규정하고 있으며, 이 원칙에 따라 '기타 내용 상이'와 같이 구체적인 위반 내용을 명시하지 않은 시정명령은 절차상 하자로 위법하다고 판단되었습니다.
분양사업자는 분양광고를 제작할 때 건축물분양법 및 같은 법 시행령에 명시된 모든 필수 기재사항을 정확하고 빠짐없이 포함해야 합니다. 특히, 분양사업자, 분양대행사, 시공업체의 명칭, 분양대금의 관리자와 분양사업자 간의 관계, 준공예정일과 입주예정일은 수분양자에게 매우 중요한 정보이므로 오해의 여지 없이 명확하게 표기해야 합니다. 단순한 오기나 실무 관행을 이유로 법적 책임을 면하기는 어렵습니다. 만약 행정기관으로부터 시정명령을 받았다면, 그 처분이 수분양자의 계약 해제 사유가 될 수 있다는 점을 인지하고 즉각적인 대응을 해야 합니다. 한편, 행정기관의 시정명령은 위반 내용을 구체적으로 특정해야 하므로, 만약 '기타 내용 상이'처럼 모호하고 불분명한 이유로 시정명령이 내려진다면 절차적 하자를 이유로 다툴 수 있습니다.
