다가구주택 전세 보증금 사기 및 차용금 편취 사건

피고인 A는 경제적 능력이 없는 피고인 C의 명의를 빌려 다가구주택을 매수한 뒤, 해당 건물의 선순위 임차보증금 현황과 근저당권 설정 사실을 숨기거나 허위로 고지하여 다수의 임차인들로부터 총 7억 4,500만 원 상당의 보증금을 편취했습니다. 이 과정에서 공인중개사 B는 A의 사기 행위를 방조했습니다. 또한 A는 별도로 다른 피해자에게 2,800만 원 상당의 차용금을 편취했습니다. 법원은 주범인 A와 명의대여자인 C에게 실형을 선고했고, 공인중개사 B에게는 집행유예를 선고했으나, AB 건물의 매도인 D에 대한 사기 공모 혐의는 증거 불충분으로 무죄를 선고했습니다. 피해자들의 배상명령 신청은 배상책임의 범위가 불명확하다는 이유로 모두 각하되었습니다.

관련 당사자

• A (주범): C의 명의를 빌려 다가구주택을 매수하고 실제 임대 사업을 주도하며 다수의 임차인에게 허위 정보를 제공하여 보증금 및 차용금을 편취한 인물입니다. 개인적인 채무가 많아 보증금을 갚을 의사나 능력이 없었습니다.
• C (명의 대여자 및 공범): A의 지시를 받아 자신의 명의로 다가구주택을 소유하고 임대차 계약을 체결했으나, 실제 경제적 능력이 없어 보증금 반환 의사나 능력이 없었던 인물입니다.
• B (공인중개사): 'L건물' 매매를 중개하고, M과의 임대차 계약 과정에서 A의 사기 행위를 방조하여 집행유예를 선고받았습니다. 다만 'AB건물' 관련 사기 공모 혐의는 무죄를 선고받았습니다. 과거 사기죄 등으로 징역형이 확정된 전력이 있습니다.
• D (AB건물 실제 매도인): 'AB건물'을 A에게 매도한 인물로, A, C와의 사기 공모 혐의를 받았으나 무죄를 선고받았습니다.
• 피해자들 (M, R, V, F, G, H, I, J 등 10명 및 AH): A, C, B의 기망 행위로 인해 임대차 보증금 또는 차용금을 편취당한 사람들입니다.

분쟁 상황

피고인 A는 2019년 10월경 경제적 능력이 없는 C의 명의를 빌려 대전의 다가구주택인 'L건물'과 'AB건물'을 매수했습니다. A는 임대인 C의 대리인 또는 C 본인으로 행세하며, 공인중개사 B 등을 통해 임차인들에게 두 건물의 실제 선순위 임차보증금과 근저당권 설정액을 허위로 고지하거나 축소하여 설명했습니다. 실제 건물은 채권최고액 5억 5,000만 원 상당의 근저당권이 설정되어 있었고, 선순위 보증금도 계약 당시 7억 4,500만 원에서 9억 원 이상으로 매우 높은 상태였습니다. 반면 A는 월세 수입 외 별다른 수입이 없었고, C는 특별한 재산이나 수입 없이 다액의 채무를 부담하여 임차인들의 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었습니다. 이러한 기망 행위에 속은 피해자 M, R, V는 'L건물' 임대차 계약으로 각각 5,000만 원, 6,000만 원, 5,500만 원의 보증금을, 피해자 F 등 10명은 'AB건물' 임대차 계약으로 총 7억 4,500만 원의 보증금을 C 명의 계좌로 송금하여 편취당했습니다. 피고인 B는 'L건물' 임대차 계약 중개 과정에서 A의 기망 행위를 방조했습니다. 또한 A는 2017년부터 2018년까지 피해자 AH에게 사업 자금 명목으로 돈을 빌려달라고 속여 약 2,800만 원을 편취했습니다.

핵심 쟁점

임대인이 임대차 계약 당시 건물의 선순위 보증금 현황과 근저당권 설정 사실을 허위로 고지하거나 숨긴 행위가 사기에 해당하는지 여부와 경제적 능력이 없는 명의대여자가 임대인으로 계약에 참여한 경우 사기의 공범으로 인정될 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 공인중개사가 임대인의 기망 행위를 돕거나 인지하고도 중개한 경우 사기방조에 해당하는지 여부, 그리고 건물의 매도인이 매수인의 임대차 사기 계획을 알고 공모했다고 볼 수 있는지 여부가 주요하게 다뤄졌습니다.

법원의 판단

피고인 A에게 징역 2년 6개월이 선고되었습니다. 피고인 C에게 징역 1년 6개월이 선고되었습니다. 피고인 B에게 징역 6개월에 집행유예 2년이 선고되었습니다. 다만, 피고인 B에 대한 공소사실 중 'AB건물' 관련 사기의 점은 무죄로 판결되었습니다. 피고인 D에게는 무죄가 선고되었습니다. 피해자들의 배상명령 신청은 배상책임의 범위가 명확하지 않다는 이유로 모두 각하되었습니다.

결론

법원은 주범 A와 명의대여자 C에게 임대차 보증금 및 차용금 사기 혐의를 인정하여 각각 징역 2년 6개월과 징역 1년 6개월의 실형을 선고했습니다. 공인중개사 B는 특정 피해자에 대한 사기방조 혐의는 유죄로 인정되어 징역 6개월에 집행유예 2년을 선고받았으나, 다른 건물 관련 사기 공모 혐의는 증거 불충분으로 무죄를 선고받았습니다. 건물 매도인 D은 사기 공모 혐의에 대해 매도 당시 A, C의 무자력이나 사기 계획을 알았다고 볼 증거가 부족하다고 판단되어 무죄를 선고받았습니다. 피해자들의 배상명령은 사기 피해 규모가 크고 복잡하며 배상책임의 범위가 불명확하여 각하되었으므로, 피해 회복은 민사 소송을 통해야 할 것으로 보입니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서 적용된 주요 법령은 다음과 같습니다.

• 형법 제347조 (사기)​: 사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처합니다. 피고인 A와 C는 다가구주택의 선순위 보증금 현황과 근저당권 설정 사실을 속여 임차인들로부터 보증금을 편취하였으므로 사기죄가 성립했습니다. 임대인이 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없는데도 임차인을 속여 계약을 체결한 경우 기망 행위가 인정됩니다.
• 형법 제30조 (공동정범)​: 2인 이상이 공동으로 죄를 범한 때에는 각자를 그 죄의 정범으로 처벌합니다. 피고인 A와 C는 명의대여 및 기망 행위를 공동으로 계획하고 실행했으므로 사기죄의 공동정범으로 인정되었습니다.
• 형법 제32조 (종범)​: 타인의 범죄를 방조한 자는 종범으로 처벌하며, 종범의 형은 정범의 형보다 감경합니다. 피고인 B는 공인중개사로서 피고인 A의 기망 행위를 알고도 허위 정보를 전달하는 등 사기 범행을 용이하게 하여 사기방조죄가 인정되었습니다.
• 형법 제37조 (경합범)​: 판결이 확정되지 아니한 수개의 죄 또는 금고 이상의 형에 처한 판결이 확정된 죄와 그 판결 확정 전에 범한 죄를 경합범으로 보아 가중 처벌합니다. 피고인 A와 C는 여러 건의 사기 범죄를 저질렀고, 피고인 B는 과거 확정된 사기죄 외에 추가 범죄를 저질러 경합범 가중이 적용되었습니다.
• 형법 제62조 제1항 (집행유예)​: 3년 이하의 징역 또는 금고의 형을 선고할 경우, 일정한 요건 하에 그 집행을 유예할 수 있습니다. 피고인 B는 징역 6개월을 선고받았으나, 범행 인정, 피해자와의 합의 등 양형 조건을 고려하여 2년간의 집행유예가 선고되었습니다.
• 형사소송법 제325조 (무죄판결)​: 피고인의 범죄사실에 대한 증명이 없는 때에는 무죄를 선고해야 합니다. 피고인 D과 B에 대한 일부 공소사실은 범죄 공모가 합리적 의심 없이 증명되지 않았다고 판단되어 무죄가 선고되었습니다.
• 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조 및 제32조 (배상명령 신청 각하)​: 형사사건 피해자가 손해배상을 청구하는 배상명령신청 제도가 있으나, 배상책임의 범위가 명백하지 아니하거나 배상명령을 하는 것이 타당하지 아니하다고 인정될 때에는 신청을 각하할 수 있습니다. 본 사건에서는 피해액이 복잡하고 배상 책임의 범위가 명확하지 않아 피해자들의 배상명령 신청이 모두 각하되었습니다.

참고 사항

임대차 계약 시에는 공인중개사의 설명만 듣지 말고, 반드시 등기부등본을 직접 발급받아 근저당권 설정 여부와 채권최고액을 확인해야 합니다. 다가구주택의 경우 확정일자 부여 현황 등 선순위 임차인의 보증금 총액을 임대인 또는 공인중개사를 통해 요청하고, 의심스러운 경우 건물 관할 주민센터에서 확정일자 현황을 열람하여 확인하는 것이 좋습니다. 임대인의 재정 상태와 자력에 대해 꼼꼼히 확인하고, 보증금 반환에 대한 구체적인 계획이나 담보를 요구하는 것도 방법이며, 명의만 빌려준 바지 사장일 가능성을 경계해야 합니다. 임대인 본인이 아닌 대리인과 계약할 경우, 반드시 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인하고, 임대인 본인과 직접 통화하여 계약 내용을 확인해야 합니다. 보증금은 반드시 등기부등본 상의 실제 임대인 명의 계좌로 송금해야 하며, 대리인이나 다른 사람 명의의 계좌로 송금하는 것은 위험합니다. 계약 후 잔금 지급 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 후순위 채권자보다 보증금 반환에서 우선권을 확보할 수 있습니다. 사기 피해가 의심되거나 발생한 경우 즉시 경찰에 신고하고, 민사상 손해배상 청구 등 법적 절차를 진행해야 합니다. 배상명령신청은 범죄 피해액이 명확한 경우에 한정될 수 있으므로, 경우에 따라 별도의 민사 소송을 고려해야 합니다.