행정
재개발 조합이 사업시행방식을 지역주택사업으로 변경하고, 미분양 대책 업무대행사와의 협약을 체결하기로 한 임시총회 결의가 무효임을 확인한 사건입니다. 법원은 이러한 변경이 조합원의 비용 부담에 중대한 영향을 미치므로 도시정비법상 특별다수의 동의 요건을 충족해야 한다고 판단했습니다.
피고 조합은 대전 중구 D 일대에서 주택재개발 정비사업을 추진해왔으나, 사업시행인가가 취소되는 등 어려움을 겪었습니다. 이에 조합은 사업 진행을 위해 사업시행방식을 '지역주택사업'으로 전환하고, 주식회사 E와 업무약정을 체결했습니다. 이 약정은 토지 미확보 시 재개발 방식으로 재전환하거나, 지역주택조합원에게 분양권을 공급하지 못할 경우 납부액 환불 및 일반분양가와의 차액을 지급하는 내용을 포함했습니다. 2016년 4월 9일 임시총회에서 이 안건들이 심의되어 찬성 146명(제2호), 145명(제3호)으로 가결되었는데, 이는 전체 조합원 264명 중 과반수는 넘지만 3분의 2에는 미치지 못하는 수치였습니다. 원고 조합원들은 이 결의가 조합원의 이해관계에 중대한 영향을 미치므로 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
재개발 조합의 사업시행방식 변경과 관련된 협약 체결 추인 결의가 조합원의 비용 부담에 중대한 영향을 미치는 사항으로 보아, 구 도시 및 주거환경정비법에서 정한 정관 변경에 준하는 특별다수(3분의 2 이상)의 동의가 필요한지 여부가 핵심 쟁점입니다.
법원은 피고 조합이 2016년 4월 9일 임시총회에서 결의한 '제2호 안건: 미분양대책 업무대행사 협약 체결 추인의 건'과 '제3호 안건: 사업시행방식 전환 의결의 건'에 대한 각 결의는 무효임을 확인하고, 소송 비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다.
재개발 사업의 방식 변경 및 이로 인한 미분양 대책 업무 협약은 조합원들의 비용 부담에 중대한 영향을 미치므로, 일반 총회 결의 요건이 아닌 도시정비법상 정관 변경에 준하는 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 하며, 이를 충족하지 못한 결의는 무효로 판단되었습니다.
구 도시 및 주거환경정비법(2017년 10월 24일 법률 제14943호로 개정되기 전의 것) 제20조(정관의 작성 및 변경) 제3항은 조합의 정관을 변경할 때, 특히 조합의 비용 부담이나 시공자·설계자의 선정 및 계약 내용과 같이 조합원의 이해관계에 큰 영향을 미치는 사항에 대해서는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻도록 규정하고 있습니다. 본 사건에서는 사업시행방식을 지역주택사업으로 전환하고 업무대행사와 협약을 체결하는 것이 조합원의 비용 부담에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적인 변경에 해당하므로, 비록 정관 변경 절차는 아니었지만 위 조항을 유추 적용하여 3분의 2 이상의 동의를 요구한다고 보았습니다.
조합이나 단체의 중요한 사업 방향이나 비용 부담에 큰 영향을 미치는 결정을 할 때는 관련 법규에 명시된 특별한 동의 요건(예: 3분의 2 이상 동의)을 반드시 확인해야 합니다. 특히 정관 변경 사항이 아니더라도, 조합원들의 재산권이나 의무에 중대한 변화를 가져오는 사안의 경우, 법원에서는 정관 변경에 준하는 엄격한 동의 요건을 요구할 수 있습니다. 사업의 진행이 어렵더라도, 충분한 법적 검토 없이 편의에 따라 절차를 간소화할 경우 추후 법적 분쟁의 원인이 될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
