재건축 사업을 위한 부동산 인도 및 임차보증금 반환 판결

재건축정비사업조합이 사업구역 내 부동산의 임차인들을 상대로 부동산 인도를 청구한 사건입니다. 조합은 관리처분계획 인가가 고시되었으므로 임차인들은 부동산 사용·수익권을 상실하고 부동산을 인도해야 한다고 주장했습니다. 반면 일부 임차인들은 임대차보증금을 돌려받는 동시에 부동산을 인도해야 한다고 주장하거나 반소를 제기했고, 다른 임차인들은 보증금 지급 사실을 입증하지 못하거나 건물 소유주의 매매대금 소송을 이유로 인도를 거부했습니다. 법원은 임대차보증금 지급 사실이 입증된 임차인들에게는 보증금을 지급받는 동시에 부동산을 인도하라고 판결했고, 그렇지 않은 임차인들에게는 즉시 부동산을 인도하라고 결정했습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고): A 주택재건축정비사업조합 (대전 서구 일원 주택재건축정비사업의 사업시행자)
• 피고(반소원고) F, K, M: 사업구역 내 다가구주택의 임차인 (임대차보증금 반환청구권이 인정되어 동시이행을 주장하거나 반소를 제기한 자들)
• 피고 B, C, D, E, G, H, I, J, L, N, O, P, Q, R: 사업구역 내 다가구주택의 임차인 (임대차보증금 반환청구권이 인정되지 않거나, 주장 증거가 없거나, 다른 이유로 인도를 거부한 자들)
• 임대인 T: 피고 B, C, D, E, F, G, H, I, J, K의 임대인
• 임대인 W, V: 피고 L, M, N, O, P, Q, R의 임대인

분쟁 상황

대전 서구의 한 주택재건축정비사업조합이 사업 구역 내의 노후 주택들을 철거하고 새로운 아파트를 건설하기 위해 관리처분계획 인가 고시를 마쳤습니다. 이에 따라 기존 건물에 거주하던 임차인들에게 부동산 인도를 요구했지만, 일부 임차인들은 이주를 위해 임대차보증금을 먼저 돌려받아야 한다며 인도를 거부하거나 임대차보증금 반환을 요구하는 반소를 제기하여 분쟁이 발생했습니다. 특히 임대차보증금 지급 여부 및 그 입증이 쟁점이 되었습니다.

핵심 쟁점

재건축정비사업조합의 관리처분계획 인가 고시 이후 임차인의 사용·수익권 상실 여부, 임차인의 부동산 인도 의무 발생 여부, 임차인의 임대차보증금 반환청구권과 그 동시이행 항변 인정 범위, 임대차보증금 지급 사실 입증의 중요성

법원의 판단

법원은 재건축정비사업조합의 관리처분계획 인가 고시가 2018년 12월 27일 있었으므로, 피고인 임차인들은 각 점유 부분에 대한 사용·수익권을 상실하고 원고(조합)에게 해당 부동산을 인도할 의무가 있다고 판단했습니다. 다만, 도시정비법 제70조 제1항, 제2항에 따라 임차보증금 지급 사실이 확인된 피고 B은 55,000,000원을, 피고 F는 17,000,000원을, 피고 K은 60,000,000원을, 피고 M은 80,000,000원을 각각 지급받는 동시에 해당 부동산을 원고에게 인도하도록 판결했습니다. 나머지 피고들은 임차보증금 지급 사실을 입증하지 못했거나, 소유주의 매매대금 청구와 인도의무를 연관 지을 수 없으므로 즉시 부동산을 인도해야 한다고 결정했습니다.

결론

법원은 주택재건축정비사업의 관리처분계획 인가 고시가 이루어지면 사업시행자가 해당 부동산에 대한 사용·수익권을 취득하므로, 임차인들은 사용·수익권을 상실하고 조합에 부동산을 인도할 의무가 있다고 판단했습니다. 다만, 도시정비법에 따라 임대차보증금을 지급한 임차인들은 사업시행자에게 임대차보증금 반환을 청구할 수 있으며, 이는 부동산 인도 의무와 동시이행 관계에 있다고 보아, 보증금 지급이 입증된 피고들에게는 보증금을 돌려받음과 동시에 부동산을 인도하라고 판결했습니다. 반면, 보증금 지급 사실을 입증하지 못했거나, 소유주의 매매대금 소송을 이유로 인도를 거부한 임차인들의 주장은 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제81조 제1항에 따르면, 관리처분계획 인가 고시가 있으면 종전 토지나 건축물의 소유자, 임차권자 등 권리자는 이전 고시가 있는 날까지 해당 부동산을 사용하거나 수익할 수 없게 됩니다. 이는 사업시행자가 별도의 수용 절차 없이 목적물을 사용·수익할 수 있게 됨을 의미합니다. 도시정비법 제70조 제5항은 사업시행자가 관리처분계획 인가를 받은 경우, 임대차계약 기간에 관한 민법, 주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법의 강행규정 (예: 계약갱신청구권, 최단기간 보장 등)은 적용되지 않는다고 규정하여 재건축 등 정비사업의 원활한 진행을 돕습니다. 도시정비법 제70조 제1항, 제2항에 따라 사업구역 내 임대차계약을 체결한 임차인은 사업시행자에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있으며, 이 임대차보증금 반환청구권은 임차인의 부동산 인도 의무와 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 부동산 인도를 거부할 수 있는 정당한 권리가 있습니다. 민사소송법 제208조 제3항 제2호 (자백간주)는 소송에서 피고가 법원에 출석하지 않거나 답변서를 제출하지 않는 등의 경우, 원고의 주장 사실을 자백한 것으로 간주하여 판결이 선고될 수 있음을 규정합니다. 본 사건에서 피고 D에게 이 원칙이 적용되어, 원고의 청구 내용이 인정되었습니다.

참고 사항

재건축, 재개발 등 정비사업 구역 내 임차인이라면 관리처분계획 인가 고시가 언제 되었는지 확인하는 것이 중요합니다. 인가 고시가 되면 종전의 사용·수익권이 상실됩니다. 임대차보증금 반환을 주장하려면 임대차 계약 체결 시 임대인에게 보증금을 실제로 지급했다는 증거 (계약서, 송금 내역, 영수증 등)를 반드시 확보해야 합니다. 법원에서 증거로 제출되지 않으면 주장이 받아들여지지 않을 수 있습니다. 정비사업의 사업시행자는 임대차보증금 반환 의무를 부담하며, 이는 임차인의 부동산 인도 의무와 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 보증금을 돌려받는 동시에 부동산을 인도할 수 있습니다. 건물의 소유주가 사업시행자에게 매매대금을 받지 못했다는 이유로 임차인이 인도를 거부할 수는 없습니다. 임차인의 사용·수익권 상실은 소유주의 매매대금 청구와는 별개의 문제입니다.