임대인이 선순위 채무 숨기고 전세 보증금 편취하여 징역형 선고받은 사건

피고인은 자신이 소유한 주택에 대해 여러 임차인과 임대차 계약을 맺으면서, 실제로는 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음에도, 선순위 근저당권의 채무액이 실질적으로는 적다고 속이거나 다음 세입자의 보증금으로 돌려막을 계획이 있었던 것처럼 기망하여 총 1억 8,000만 원 상당의 보증금을 편취했습니다. 법원은 피고인에게 징역 10개월을 선고했습니다.

관련 당사자

• 피고인 A: 천안 동남구 B주택의 소유주이자 임대인으로, 임차인들에게 전세 보증금을 편취한 혐의로 기소되었습니다.
• 피해자 C, E, G, I: 피고인 A 소유의 B주택 각 호실에 임대차 계약을 맺고 보증금을 지급했으나, 피고인의 기망 행위로 인해 보증금을 돌려받지 못하게 된 임차인들입니다.
• M: 피고인 A의 고모이자 B주택에 설정된 선순위 근저당권의 채권자로, 피고인은 M 명의의 근저당권이 형식적인 것이라고 피해자들을 속이는 데 이용했습니다.
• L: 피고인과 피해자 C 사이의 임대차 계약을 중개한 공인중개사입니다.

분쟁 상황

피고인 A는 2015년부터 천안 동남구의 한 주택을 소유하며 여러 임차인에게 전세 또는 월세 계약을 맺어주었습니다. 하지만 2021년경부터 피고인은 이미 다른 임차인들의 보증금도 반환해주지 못하는 등 재정적으로 어려운 상황에 처해 있었습니다. 그럼에도 불구하고 피고인은 새로운 임차인들과 계약을 체결하면서, 주택에 설정된 선순위 근저당권(특히 고모 M 명의의 3억 원 근저당권)이 실제로는 걱정할 필요 없는 형식적인 것이거나, 다른 채무가 많지 않다고 거짓으로 설명했습니다. 또한, 다른 임차인들의 보증금 문제도 해결되어 새로운 임차인이 사실상 1순위라고 속이거나, 임대차 계약 종료 시 보증금 반환에 문제가 없을 것이라고 안심시켰습니다. 이러한 거짓말에 속은 임차인들은 피고인에게 총 1억 8천만 원 상당의 전세 보증금을 지급했습니다. 그러나 피고인은 실제로 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었고, 받은 보증금도 다른 채무 변제 등으로 빠르게 소진했습니다. 결국 주택에 대한 강제경매가 진행되면서 임차인들은 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 되어 이 사건 사기죄로 피고인이 기소되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 피고인이 임대차 계약 체결 당시 임대차 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음에도, 이를 숨기고 선순위 근저당권 등의 권리 관계에 대해 거짓으로 설명하여 임차인들을 속이고 보증금을 편취했는지 여부입니다.

법원의 판단

피고인에게 징역 10개월을 선고한다.

결론

법원은 피고인이 임대차 보증금 반환 능력이 없었음을 알면서도, 고모 명의의 근저당권이 형식적이라고 속이는 등 피해자들을 기망하여 보증금을 편취한 사실이 충분히 인정된다고 판단했습니다. 피고인의 주장(음식점 영업 수입, 이전 임차인 보증금 반환 경험, 기망 사실 부인 등)은 받아들여지지 않았습니다. 피고인이 반성하지 않고 피해 회복이 완전히 이루어지지 않은 점 등이 불리한 정상으로 작용했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 형법 제347조 제1항 (사기): '사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.' 이 사건에서 피고인은 피해자들에게 주택의 선순위 채무 관계와 자신의 보증금 반환 능력에 대해 거짓말을 하여(기망), 피해자들이 착각하게 만들고(착오), 그 결과 전세 보증금이라는 재물을 교부받아(재물 교부) 이익을 얻었으므로 사기죄가 성립합니다. 피고인이 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음을 알면서도 이를 숨기고 거짓말로 계약을 유도한 것이 기망 행위로 인정되었습니다.
2. 형법 제37조 (경합범): '경합범은 판결이 확정되지 아니한 수개의 죄 또는 판결이 확정된 죄와 그 판결확정전에 범한 죄를 말한다.' 피고인이 여러 명의 피해자에게 각각 사기 범행을 저질렀으므로, 이는 여러 개의 죄가 동시에 경합하는 경우(실체적 경합)에 해당하여 형이 가중될 수 있습니다. 법원은 각 피해자별 사기죄를 포괄하여 징역형을 선택하고 경합범 가중 규정을 적용했습니다.

참고 사항

1. 권리 관계 철저 확인: 임대차 계약 전에 반드시 등기부등본을 열람하여 해당 주택의 근저당권, 전세권 등 모든 권리 관계를 확인해야 합니다. 특히 선순위 채권(근저당권의 채권최고액 등)의 총액이 주택의 시세를 넘어서는 경우, 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.
2. 임대인의 재정 상태 의심: 임대인이 '친척 관계라 괜찮다'거나 '다른 채무는 문제없다'고 구두로 안심시키는 경우, 반드시 객관적인 자료(채무관계 확인서, 금융기관 확인서 등)를 통해 사실 여부를 확인해야 합니다. 말로만 하는 설명에 의존하지 않도록 합니다.
3. 공인중개사 설명의 확인: 공인중개사의 설명을 전적으로 신뢰하기보다는, 중개사가 제공하는 정보와 등기부등본 등의 공적 서류를 직접 대조하고, 궁금한 점은 임대인에게 서면으로 질의하여 답변을 받아두는 것이 좋습니다.
4. 보증금 반환 의사/능력 판단: 임대인이 여러 채무로 인해 경매 위기에 처했거나, 기존 임차인의 보증금을 제때 돌려주지 못하는 상황이라면 새로운 임차인의 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없을 가능성이 높습니다. 계약 전 임대인의 재정 상태를 간접적으로 파악해보는 것이 중요합니다.
5. 전입신고 및 확정일자: 전입신고와 확정일자를 즉시 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 이는 보증금을 보호하는 가장 기본적인 장치입니다.