임대 관리 위임 범위 넘어 체결된 전세 계약 분쟁 판결

임대 관리 위임을 받은 회사가 임대인이 정한 보증금 기준(5백만 원)을 훨씬 초과하여 6천만 원의 보증금으로 전세 계약을 체결한 사안에서, 법원은 대리인이 권한을 넘은 무권대리 행위로 계약이 무효이며, 임차인은 건물 소유자에게 건물을 인도해야 하고 건물 소유자는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 없다고 판단했습니다. 또한 건물 소유자에게 임대 관리 회사의 불법행위에 대한 사용자책임도 없다고 보았습니다.

관련 당사자

• 원고 A (임차인): ㈜F을 통해 임대차보증금 6천만 원의 전세 계약을 체결하고 해당 부동산에 거주했으나, 계약 무효 판결로 인해 건물을 인도해야 하며 보증금을 반환받지 못하게 된 사람.
• 피고 B (건물 소유자): 자신의 부동산에 대한 임대 관리 업무를 위임했으나, 위임 범위를 넘어선 전세 계약이 체결되자 계약 무효를 주장하며 건물 인도를 청구한 사람.
• ㈜D (최초 임대 관리 회사): 피고 B로부터 이 사건 부동산의 임대 관리 업무를 최초로 위임받았던 회사.
• ㈜E (두 번째 임대 관리 회사): ㈜D로부터 임대 관리 업무를 인계받아 피고 B에게 임대 관리 위임장을 받았던 회사.
• ㈜F (세 번째 임대 관리 회사): ㈜E으로부터 임대 관리 업무를 인계받아 원고 A와 이 사건 전세 임대차 계약을 체결한 회사.

분쟁 상황

피고 B는 2015년경 ㈜D에게 자신의 부동산 임대 관리를 위임하며 월 120만 원의 임대료와 보증금 5백만 원 기준의 임대수익증서를 받았습니다. 이후 임대 관리 회사는 ㈜E을 거쳐 ㈜F으로 변경되었고, 피고 B는 ㈜E에게 임대수익증서 조건에 따른 임대차계약 체결 권한을 위임했습니다. 그러나 ㈜F은 피고 B의 대리인임을 밝히며 원고 A와 보증금 6천만 원에 달하는 전세 임대차 계약을 체결했습니다. 원고 A는 계약 후 해당 부동산을 점유·사용했습니다. 임대차 기간 만료 후 원고 A는 임대차보증금 6천만 원의 반환을 요구하며 건물 인도를 거부했고, 피고 B는 ㈜F이 권한을 넘어 계약을 체결했으므로 계약이 무효라고 주장하며 건물 인도를 요구하는 반소(맞소송)를 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 세 가지입니다. 첫째, 원고 A와 ㈜F이 체결한 임대차계약의 임대인이 실제 건물 소유자인 피고 B인지 아니면 ㈜F 자체인지 여부입니다. 둘째, ㈜F이 피고 B를 대리하여 원고 A와 임대차계약을 체결할 대리권이 있었는지 그리고 그 대리권의 범위가 어디까지인지 여부입니다. 셋째, ㈜F이 대리권 범위를 넘는 행위를 했다면, 피고 B에게 ㈜F 또는 ㈜E의 불법행위에 대한 사용자책임이 인정되는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.
2. 원고(반소피고)의 본소 청구를 기각한다.
3. 본소, 반소를 합하여 소송비용은 원고(반소피고)가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다. 즉, 임차인인 원고 A는 건물 소유자인 피고 B에게 건물을 인도해야 하고, 원고 A가 요구한 임대차보증금 6천만 원 반환 청구는 기각되었습니다.

결론

결론적으로 법원은 임대 관리 회사가 건물 소유자의 위임 범위를 넘어 전세 계약을 체결했으므로 해당 계약은 무효이며, 임차인은 건물에 대한 점유 권한이 없으므로 건물을 소유자에게 인도해야 한다고 판단했습니다. 또한 건물 소유자는 임대 관리 회사의 불법행위에 대한 사용자책임을 지지 않는다고 보아 임차인의 보증금 반환 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 민법 제114조 (대리행위의 효력): 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 효력이 발생합니다. 즉, ㈜F이 피고 B의 대리인으로서 계약을 체결했으므로 원칙적으로 그 효과는 피고 B에게 미쳐야 합니다.
• 민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리): 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있을 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있습니다. 본 판결에서는 ㈜F이 위임받은 '임대수익증서 조건에 따른 계약'(보증금 5백만 원 기준의 월세 계약)을 넘어 보증금 6천만 원의 전세 계약을 체결했으므로 권한을 넘은 행위입니다. 하지만 법원은 피고 B가 ㈜F에게 포괄적인 위임을 한 것이 아니고 위임 기간과 내용에 제약을 두었으며, 원고 A가 ㈜F에게 그러한 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 없다고 보아 표현대리 주장을 받아들이지 않았습니다.
• 계약당사자의 확정: 계약의 당사자가 누구인지는 당사자의 의사해석의 문제입니다. 행위자와 상대방의 의사가 일치하면 그 의사대로 계약당사자가 정해지고, 일치하지 않는 경우 상대방이 합리적인 사람이라면 누구를 계약당사자로 이해했을지를 기준으로 판단합니다. 본 판결에서는 원고 A와 ㈜F 모두 피고 B를 임대인으로 할 의사가 명백하여 피고 B가 임대인으로 확정되었습니다.
• 사용자책임 (민법 제756조): 타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제3자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 하지만 사용자가 피용자의 선임 및 사무 감독에 상당한 주의를 했거나, 상당한 주의를 해도 손해가 있을 경우 그 책임을 면합니다. 본 판결에서는 피고 B가 ㈜E 또는 ㈜F을 지휘·감독하는 관계에 있었다는 증거가 부족하다고 보아 사용자책임을 인정하지 않았습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 대리인의 권한 철저히 확인하기: 임대차 계약 시 대리인이 나온다면 임대인 본인의 위임장과 인감증명서를 통해 대리권의 유무와 구체적인 범위를 반드시 확인해야 합니다. 위임장에 명시된 보증금, 월세, 임대차 기간 등 계약 조건을 꼼꼼히 살피고, 애매하거나 포괄적인 표현이 있다면 임대인 본인에게 직접 확인해야 합니다.
• 계약의 실질 내용 파악: 대리인과의 계약에서 보증금 규모가 주변 시세나 임대인이 위임했다고 알려진 조건과 크게 차이가 난다면 의심하고 추가적인 확인을 거쳐야 합니다. 특히 월세 위임이라고 했음에도 전세 계약을 제안하는 경우 더욱 주의가 필요합니다.
• 임대 관리 회사 변경 시 주의: 임대 관리 회사가 변경될 경우, 새로운 회사가 임대인으로부터 기존과 동일한 또는 새로운 위임 권한을 받았는지 다시 한번 확인해야 합니다. 단순히 이전 회사에서 '앞으로 다른 회사로부터 수익금을 받으라'는 고지만으로는 새로운 회사의 대리권이 완전하게 승계되었다고 보기 어렵습니다.
• 금액 송금 시 신중: 보증금이나 월세를 송금할 때는 반드시 계약서상의 임대인 명의의 계좌로 송금하는 것이 안전합니다. 대리인이나 임대 관리 회사의 계좌로 송금해야 한다면, 그 이유를 확인하고 임대인 본인의 서면 동의를 받아두는 것이 좋습니다.
• 표현대리 주장 가능성 검토: 대리인의 권한 없는 행위로 계약을 체결한 경우, 상대방이 대리인에게 계약을 체결할 정당한 권한이 있다고 믿을 만한 합리적인 이유가 있었다면 '표현대리'가 성립할 여지가 있습니다. 이 경우 계약은 유효할 수 있으나, 본 판결에서는 건물 소유자가 임대 관리 회사의 구체적인 권한 범위(월세 계약 및 보증금 5백만 원)를 명시적으로 제한하고 있었기 때문에 표현대리가 인정되지 않았습니다.