F 공공임대주택 부도로 인한 분양전환 승인 일부 취소

세종특별자치시장이 임대사업자인 A 주식회사의 부도 등의 사유로 F 공공건설임대주택 임차인대표회의에 대해 분양전환 승인 처분을 하였습니다. 이에 대해 임대사업자인 A 주식회사는 일부 세대에 대해서는 부도 등의 요건이 충족되지 않았으므로 승인 처분이 위법하다고 주장하며 취소를 구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 개별 세대의 융자금 상환 여부에 따라 '부도등' 요건 충족 여부를 판단해야 한다고 보아, 특정 세대('이 사건 세대')에 대한 분양전환 승인 처분을 취소했습니다.

관련 당사자

• A 주식회사 (원고, 항소인): F 공공건설임대주택의 임대사업자
• E (원고보조참가인): A 주식회사로부터 문제의 아파트 '이 사건 세대'를 매수하고 임대사업자 지위를 승계한 자
• 세종특별자치시장 (피고, 피항소인): F 공공건설임대주택에 대한 분양전환 승인 처분을 한 행정청
• 피고보조참가인들 (F 임차인대표회의 등): 분양전환 승인이 이루어진 아파트 세대들의 임차인들

분쟁 상황

F 공공건설임대주택을 운영하던 임대사업자(원래 P건설, 이후 A 주식회사 승계)에게 재정적 어려움이 발생하여, 세종특별자치시장이 임대주택법에 따라 해당 주택의 임차인대표회의에게 분양전환을 승인하는 처분을 내렸습니다. 그러나 임대사업자인 A 주식회사는 이 분양전환 승인 처분 전체가 아닌, 특히 '이 사건 세대'에 대해서는 이미 융자금을 변제하여 부도 등의 사유가 없었으므로 해당 세대에 대한 분양전환 승인은 취소되어야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 이는 임대사업자 측과 임차인 측, 그리고 행정청 간의 분양전환 적법성 여부를 둘러싼 다툼입니다.

핵심 쟁점

1. 임대사업자 부도 등의 사유로 인한 우선분양전환 시 '부도등' 요건(융자금 이자 미지급)이 개별 임대주택 세대별로 판단되어야 하는지 여부
2. 과거 임대의무기간 경과에 따른 분양전환 승인이 있었던 임대주택에 대해서도 임대사업자의 부도 등을 이유로 다시 우선분양전환 승인이 이루어질 수 있는지 여부

법원의 판단

피고(세종특별자치시장)가 2023년 1월 26일 F 임차인대표회의에 대하여 한 F 공공건설임대주택 분양전환 승인 처분 중 '○동 ○호'에 관한 부분을 취소하고, 원고(A 주식회사)의 나머지 청구는 기각한다. 소송 총비용은 원고보조참가인의 보조참가로 인한 부분은 피고가, 피고보조참가인 N의 보조참가로 인한 부분은 피고보조참가인 N가, 나머지 피고보조참가인들의 보조참가로 인한 부분은 원고가 각 부담하며, 그 나머지 원고와 피고 사이에 발생한 부분 중 100분의 99는 원고가, 100분의 1은 피고가 각 부담한다.

결론

법원은 구 임대주택법상 임대사업자의 부도 등으로 인한 우선분양전환 요건 중 '융자금 이자 미지급'은 해당 임대주택의 융자금 이자 지급 지체 여부를 기준으로 판단해야 한다고 보았습니다. 이는 융자금이 각 세대별로 분할 관리되고, 근저당권 실행으로 인한 임차인의 주거 불안정 및 경제적 손실 방지라는 입법 취지를 고려한 것입니다. 따라서 '이 사건 세대'의 경우 융자금이 모두 변제되어 근저당권 설정 등기가 말소되었고, 이자 연체 신고 대상에서도 제외되었으므로, 해당 세대에 대해서는 부도 등 요건이 발생했다고 볼 수 없어 분양전환 승인 처분 중 이 부분은 위법하다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 임대주택법 제21조 제1항 및 제2항 (우선분양전환권)​: 임대주택법은 임대 의무기간이 경과한 경우(제1항)와 임대사업자에게 부도 등의 사유가 발생한 경우(제2항)에 임차인에게 임대주택을 우선적으로 분양전환할 수 있는 권리를 부여하고 있습니다. 특히 제2항은 '제1항에도 불구하고' 부도 등의 경우에는 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다고 규정하여, 임대의무기간 경과 여부와는 별개로 임차인의 주거 안정을 도모하는 취지를 가지고 있습니다.
2. 구 임대주택법 제2조 제7호 나목 및 시행령 제3조 제1항 ('부도등'의 정의)​: '부도등'의 한 가지 경우로 '대통령령으로 정하는 기간(6개월)을 초과하여 주택도시기금 융자금에 대한 이자를 내지 아니한 경우'를 들고 있으며, 제21조 제2항에서는 이 기간에 1년을 더한 기간(총 1년 6개월)을 초과하여 이자를 내지 아니한 경우에만 '부도등'으로 본다고 정하고 있습니다. 법원은 이 조항의 '융자금에 대한 이자 미지급' 여부를 개별 임대주택 세대별 융자금의 이자 납부 현황을 기준으로 판단해야 한다고 보았습니다. 이는 해당 임대주택에 설정된 근저당권 실행 위험으로부터 임차인을 보호하려는 목적 때문입니다.
3. 분양전환 승인 처분의 가분성: 법원은 임대주택에 대한 분양전환 승인 처분은 외형상 하나의 행정처분으로 보일지라도 승인된 개개 세대에 대한 처분으로 구성되며 각 세대별로 나누어 취소될 수 있다고 판단했습니다.
4. 공공주택 특별법 부칙 제6조 제1항 등 관련: 구 임대주택법의 규정이 그대로 적용되는 것이 부적절한 영역에 한하여 공공주택 특별법 개정규정을 적용하고자 하는 입법 취지를 고려할 때, 공공주택 특별법이 부도 등으로 인한 임차인의 우선분양전환권을 배제한다고 해석하기 어렵다고 보았습니다.

참고 사항

1. 임대주택의 분양전환 문제에 직면했을 때, 임차인과 임대사업자는 각자의 권리와 의무를 규정한 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.
2. 특히 임대사업자의 부도 등으로 인한 우선분양전환의 경우, 개별 임대주택 세대별로 융자금 상환 여부와 이자 연체 기록을 확인하는 것이 중요합니다.
3. 분양전환 승인 처분은 개별 세대별로 가분될 수 있으므로, 전체 승인 처분 중 특정 세대에 대한 부분만 위법성을 주장하여 취소할 수 있습니다.
4. 임대의무기간 경과에 따른 분양전환과 임대사업자 부도 등에 따른 분양전환은 법적 근거와 요건이 다르며, 한 가지 사유로 분양전환 승인이 이루어졌다고 해도 다른 사유로 인한 분양전환의 필요성이 배제되지 않을 수 있음을 인지해야 합니다.
5. 주택도시기금 융자금에 대한 이자 지급 지체가 1년 6개월을 초과하는지 여부가 '부도등'의 중요한 판단 기준이 되므로, 융자금 관리 현황을 정확히 파악해야 합니다.