부동산 공동 투자 시 땅값 속임수 사건

피고인들이 공모하여 피해자들에게 부동산 공동 투자를 제안하면서 토지의 실제 매수 가격을 속여 부풀린 금액을 받아 총 3억 5천만 원 상당을 편취한 사기 사건입니다.

관련 당사자

• 피고인 A: 부동산 중개사무실 실장으로 피고인 B과 공모하여 사기 범행에 가담했습니다.
• 피고인 B: 'C'라는 상호로 부동산매매업을 하는 사람으로 피고인 A과 공모하여 사기 범행을 주도했습니다.
• 피해자 J: 피고인들의 기망 행위에 속아 부동산 공동 투자금 2억 1천3백5십만 원을 지급했습니다.
• 피해자 K: 피고인들의 기망 행위에 속아 부동산 공동 투자금 1억 4천2백5십만 원을 지급했습니다.

분쟁 상황

피고인 B은 'C'라는 상호로 부동산매매업을 하고 피고인 A은 부동산 중개사무실 실장으로 일하는 관계였습니다. 이들은 서산시 소재 토지 여러 필지를 소유자로부터 평당 27만 원에 매수하기로 하였으나 피해자 J와 K에게는 평당 45만 원에 매수하는 것처럼 속여 공동 매수를 제안하기로 공모했습니다. 2008년 4월 초 피고인 B은 피해자 J에게 서산시 N에 O 관광단지를 개발하는데 평당 45만 원짜리 싼 땅이 나왔다고 거짓말하며 피고인 A 명의로 등기한 후 전매 또는 소유권을 이전받는 방식으로 공동 매수하자고 제안했습니다. 같은 시기 피고인 B은 피해자 K에게도 같은 내용으로 거짓말을 했습니다. 실제 토지 가격은 평당 27만 원이었으므로 피고인들은 피해자들과 평당 45만 원에 토지를 공동 매수할 의사나 능력이 없었습니다. 이러한 기망 행위에 속은 피해자 J는 2008년 4월 25일부터 6월 10일까지 피고인 A 명의 계좌로 총 2억 1천3백5십만 원을 송금했습니다. 피해자 K는 2008년 4월 25일부터 6월 10일까지 피고인 B의 처 명의 계좌 및 법무사 사무실에서 수표로 총 1억 4천2백5십만 원을 교부했습니다. 이후 피고인 A 명의로 해당 토지의 소유권이전등기가 완료되었고 피고인들은 피해자 J와 K로부터 총 3억 5천6백만 원을 편취했습니다.

핵심 쟁점

부동산 공동 투자 제안 과정에서 토지의 실제 매입 가격을 속여 투자금을 부풀려 받은 행위가 사기죄에 해당하는지 여부 및 그에 대한 형량 결정이 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

피고인 A에게 징역 8개월에 집행유예 2년을 선고하고 피고인 B에게 징역 1년을 선고했습니다.

결론

법원은 피고인들이 공모하여 부동산 공동 투자를 빌미로 피해자들에게 토지 매수 가격을 속여 거액을 편취한 사실을 인정하고 유죄를 선고했습니다. 피고인 A은 피해자들과 합의하고 초범인 점 등이 참작되어 집행유예가 선고되었고 피고인 B은 주도적인 역할과 피해 정도 등을 고려하여 실형이 선고되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 형법상 사기죄와 관련 법규가 적용되었습니다.

1. 형법 제347조 제1항 (사기)​ 사람을 기망하여 재물을 편취하거나 재산상의 불법한 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 취득하게 한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처합니다. 이 사건에서 피고인들은 토지 매매 가격을 실제보다 부풀려 피해자들을 속여 공동 투자를 유도했습니다. 이러한 행위는 피해자들을 기망하여 재산상의 이익(투자금)을 편취한 것에 해당하므로 사기죄가 성립됩니다.

2. 형법 제30조 (공동정범)​ 2인 이상이 공동하여 죄를 범한 때에는 각자를 그 죄의 정범으로 처벌합니다. 피고인 A과 B는 토지 매매 가격을 속이고 피해자들로부터 돈을 편취하기로 공모하여 역할을 분담했습니다. 따라서 두 피고인 모두 사기죄의 공동정범으로서 동일한 법적 책임을 지게 됩니다.

3. 형법 제37조 전단 (경합범)​ 판결이 확정되지 아니한 수개의 죄 또는 금고 이상의 형에 처한 판결이 확정된 죄와 그 판결확정 전에 범한 죄를 경합범으로 합니다. 이 사건에서는 피고인들이 피해자 J와 K 각각으로부터 돈을 편취한 행위가 두 개의 사기죄를 구성하고 이들이 확정 판결 이전에 발생한 여러 죄에 해당하므로 경합범으로 처리되어 하나의 형으로 가중하여 처벌됩니다.

4. 형법 제62조 제1항 (집행유예)​ 3년 이하의 징역 또는 금고의 형을 선고할 경우 정상에 참작할 만한 사유가 있을 때에는 1년 이상 5년 이하의 기간 그 형의 집행을 유예할 수 있습니다. 피고인 A의 경우 이 사건 범행을 인정하고 반성하며 피해자들과 원만히 합의한 점 다른 무거운 처벌 전력이 없는 점 등이 참작되어 징역형의 집행을 일정 기간 유예받게 되었습니다.

참고 사항

부동산 공동 투자 제안을 받을 때는 다음과 같은 점들을 주의 깊게 살펴보세요. 첫째 제안자가 제시하는 토지 매매 가격이 실제 시세와 일치하는지 여러 경로를 통해 직접 확인해야 합니다. 중개인이나 제안자의 말만 믿지 말고 공인중개사나 감정평가사 등 전문가의 도움을 받아 객관적인 가치를 파악하는 것이 중요합니다. 둘째 공동 투자 시 등기 명의를 특정인 앞으로 하는 경우 해당 명의자가 실제 소유권을 독점할 위험이 없는지 계약서 내용을 철저히 검토하고 필요하다면 각자의 지분대로 등기를 분할하거나 신탁 등기를 고려해야 합니다. 셋째 계약서 작성 시에는 투자금액, 지분 비율, 수익 배분 방식, 손실 발생 시 책임 범위 등 모든 내용을 명확히 기재하고 서명 전에 법률 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다. 넷째 사업 계획이나 개발 정보에 대한 구체적인 근거 자료를 요구하고 해당 정보의 진위 여부를 관련 기관에 문의하여 확인해야 합니다. 과장된 개발 호재나 수익률을 제시하는 경우 특히 의심하고 신중하게 접근해야 합니다.