완성되지 않은 아파트 건물 매매 관련 손해배상 사건

주식회사 B는 공동주택 건설 및 분양 사업 중 부도가 발생하여 공사를 중단했습니다. 주택도시보증공사는 분양보증계약에 따라 수분양자들에게 분양대금을 환급한 후, B의 권리를 양도받아 미완성 건물에 대해 소유권보존등기를 마쳤습니다. 그러나 토지는 별도 경매 절차를 통해 다른 회사에게 매각되었습니다. 주택도시보증공사는 이 미완성 건물을 공매 절차를 통해 원고 주식회사 A에 매각했습니다. 이후 원고는 토지 소유자로부터 건물 철거 및 토지사용료 청구 소송에 휘말리게 되자, 피고인 주택도시보증공사가 건물을 팔면서 대지사용권을 확보해주지 않아 손해를 입었다며 채무불이행 및 불법행위에 기한 손해배상금 2억 1백만 원을 청구했습니다. 법원은 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: 주택도시보증공사로부터 미완성 건물을 낙찰받아 소유권을 이전받은 회사
• 피고 주택도시보증공사 (변경 전 명칭: 대한주택보증주식회사): 주식회사 B의 주택분양보증을 한 회사로, B의 부도 후 수분양자들에게 분양대금을 환급하고 B의 권리를 양도받아 미완성 건물을 취득하여 원고에 매각함
• 주식회사 B: 이 사건 공동주택 건설 및 분양 사업을 진행하다 부도가 발생하여 공사를 중단한 회사
• I 주식회사: 경매를 통해 이 사건 토지의 소유권을 최종적으로 취득한 회사
• H: 경매를 통해 이 사건 토지를 매수하여 I 주식회사에 매도한 개인
• 인천광역시: 이 사건 토지의 원래 소유자
• 주식회사 E: 주식회사 B의 채권자로 토지 소유권이전등기청구권에 채권가압류 결정을 받은 회사
• 수분양자들: 주식회사 B으로부터 아파트를 분양받았다가 주택도시보증공사로부터 분양대금을 전액 환급받은 사람들
• 주식회사 J: I 주식회사로부터 이 사건 토지를 매수하고 경매를 통해 이 사건 각 건물을 매수하여 주택건설사업을 완료한 회사

분쟁 상황

주식회사 B은 공동주택 건설 및 분양 사업을 진행하며 피고인 주택도시보증공사와 주택분양보증계약을 체결하고 수분양자들에게 분양을 완료했습니다. 그러나 B이 공사를 중단하고 부도가 나자 피고는 보증계약에 따라 수분양자들에게 분양대금 전액을 환급했습니다. 피고는 B으로부터 이 사건 토지와 건물의 권리를 양도받으려 했으나, 토지는 B의 다른 채권자에 의해 가압류된 상태여서 별도 절차를 거쳐 경매로 매각되었고 I 주식회사가 최종 소유자가 되었습니다. 피고는 미완성 건물에 대해 1동 단위로 소유권보존등기를 마친 후 원고 주식회사 A에게 공매를 통해 매각했습니다. 이후 원고는 토지 소유자인 I로부터 토지사용료 청구 및 건물철거 소송에 휘말리게 되었고, 피고를 상대로 대지권 변경등기 등을 구하는 소송을 제기했으나 모두 패소했습니다. 이에 원고는 최종적으로 피고에게 건물 매매 계약상의 채무불이행 또는 불법행위로 인한 손해배상을 청구하게 되면서 이 사건 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

원고가 매수한 미완성 건물이 집합건물로서 대지사용권을 가지고 있었는지 여부, 건설 중 부도난 사업 주체의 '구분행위'가 주택도시보증공사에 의해 적법하게 철회될 수 있는지 여부, 주택도시보증공사가 미완성 건물을 매도하면서 토지사용권 확보 또는 하자 없는 건물 인도의 의무를 불이행하거나 불법행위를 저질렀는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

원고의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 주식회사 B이 당초 아파트 세대를 구분하여 분양하려는 '구분행위'를 했고, 건물이 골조공사를 완료하여 '구조상 및 이용상 독립성'을 갖추었으므로 일단 '구분소유권'이 성립했음을 인정했습니다. 그러나 주택도시보증공사가 모든 수분양자들에게 분양대금을 전액 환급하여 분양계약의 효력을 상실시켰고, 이후 미완성 건물을 1동 전체로 소유권보존등기 함으로써 B의 '구분행위'를 적법하게 철회했다고 판단했습니다. 주택도시보증공사는 B과의 양도각서에 따라 B을 대리하여 구분행위를 철회할 권한이 있었던 것으로 보았습니다. 따라서 주택도시보증공사가 건물을 1동 전체로 보존등기한 시점 이후부터는 구분소유권이 성립하지 않았고, 원고는 대지사용권이 없는 단일 건물로 이 사건 건물을 매수했다고 결론 내렸습니다. 또한, 매매계약서에 토지가 포함된다는 기재가 없었고 공매 당시 토지는 이미 타인 소유였으며, 계약서에 토지사용료 부담 조항이 명시되어 있었으므로 원고가 대지권이 없음을 알고 매수했다고 보았습니다. 결국 피고에게 채무불이행이나 불법행위 책임이 없다고 판단하여 원고의 모든 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합건물법) 제20조 (전유부분과 대지사용권의 일체성)​ 이 조항은 전유부분(개별 구분소유가 가능한 부분)의 소유자가 건물 대지에 대해 가지는 사용권(대지사용권)은 그 전유부분과 분리하여 처분할 수 없도록 하여, 대지와 건물의 일체성을 보장하는 것을 목적으로 합니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사가 주식회사 B의 '구분행위'를 철회하여 구분소유권이 소멸했으므로, 이 사건 건물은 더 이상 '전유부분'으로 볼 수 없게 되어 이 조항의 적용 자체가 부정되었습니다. 즉, 대지사용권과의 일체성을 논할 수 없는 상황이 된 것입니다.
2. 구분소유권의 성립 및 구분행위의 철회:
   • 구분소유권의 성립: 1동의 건물이 객관적이고 물리적으로 존재하고, 구분된 각 부분이 '구조상' 및 '이용상' 독립성을 가지며, 소유자가 '구분하여 소유하려는 의사(구분행위)'를 외부에 객관적으로 표시할 때 성립합니다. 법원은 이 사건 건물이 골조공사를 완료한 상태에서 구조상 및 이용상 독립성을 갖추었고, 주식회사 B의 분양행위로 인해 구분행위가 있었다고 보았습니다.
   • 구분행위의 철회: 1동의 건물의 소유자는 각 부분을 구분건물로 할지 또는 1동 전체를 1개의 건물로 할지를 자유롭게 결정할 수 있습니다. 건물이 물리적으로 완성되기 전에 분양계약 등을 통해 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사를 표시한 후라도, 소유권자가 분양계약을 전부 해지하고 1동의 건물 전체를 1개의 건물로 하여 소유권보존등기를 마쳤다면 이는 '구분폐지행위'를 한 것으로서 이로 인해 구분소유권은 소멸합니다. 이 사건에서는 피고인 주택도시보증공사가 모든 수분양자에게 분양대금을 환급하여 이해관계가 정리되었고, 주식회사 B을 대위하여 1동 전체로 보존등기를 마쳐 구분행위를 철회한 것으로 인정되었습니다.

참고 사항

부동산, 특히 미완성 건물을 매수할 때는 토지 소유권 또는 대지사용권의 확보 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 건물만 있고 토지 사용권이 없으면 토지 소유자로부터 건물 철거 소송이나 고액의 토지사용료 청구를 당할 수 있습니다. 집합건물(아파트, 연립주택 등)의 경우 '구분소유권'의 성립 및 '대지사용권'의 존재 여부가 중요합니다. 사업이 중단되거나 소유권자가 변경되는 과정에서 '구분행위'가 철회되었는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 공매나 경매를 통해 부동산을 취득할 때는 일반 매매보다 권리관계가 복잡할 수 있으므로, 매매계약서의 모든 조항, 특히 '면책조항'이나 '책임 부담 조항'을 꼼꼼히 검토하고 잠재적 위험을 충분히 인지해야 합니다. 대규모 건설 사업에서 부도가 발생하면 다양한 채권자들이 얽히므로, 부동산의 권리관계가 불확실해질 수 있습니다. 소송 이력이나 관련 등기부등본 등을 통해 모든 이해관계자의 상황을 파악해야 합니다. 매수하려는 건물이 과거 '구분건물'로 계획되었더라도, 이후 이해관계가 정리되고 소유권자가 변경되는 과정에서 '구분행위'가 철회되고 단일 건물로 취급될 수 있습니다. 이 경우 애초에 의도했던 '집합건물'로서의 효력을 주장하기 어려울 수 있습니다.