대구 재건축조합 설립인가 무효 주장 받아들여지지 않은 사건

대구 남구의 한 재건축 정비구역 내 주민들이 구청장이 인가한 재건축조합 설립의 무효를 주장하며 소송을 제기했으나, 법원은 조합 설립 동의 요건이 충족되었고 추정분담금 정보도 적법하게 제공되었다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고들: 재건축 정비구역 내 토지 또는 건축물 소유자들로, 조합 설립에 반대하는 사람들 (총 7명)
• 피고: 대구광역시 남구청장으로, 해당 재건축조합의 설립을 인가한 행정기관
• 피고보조참가인: 대구 남구 지역에서 주택재건축사업을 추진하는 AA주택재건축정비사업조합

분쟁 상황

대구 남구의 한 재건축 정비구역에서 'AA주택재건축정비사업조합'의 추진위원회가 조합 설립을 위한 창립총회를 개최하고 토지등소유자들의 동의를 얻어 2015년 9월 24일 피고인 대구광역시 남구청장으로부터 조합설립인가를 받았습니다. 그러나 이 정비구역 내 토지 또는 건축물 소유자들 중 조합 설립에 반대하는 7명의 원고들은 이 조합설립인가 처분이 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고들은 조합 설립 동의 과정에서 특정 동의서들이 본인 서명이 아니거나 동일인에 의해 작성되어 무효이므로 법정 동의 정족수인 토지등소유자의 4분의 3 이상 동의를 충족하지 못했다고 주장했습니다. 또한 조합 추진위원회가 조합 설립 동의를 받기 전에 토지등소유자들에게 법에서 정한 추정분담금 등 필수 정보를 충분히 제공하지 않았으므로 이 역시 처분 무효 사유가 된다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

재건축조합 설립을 위한 토지등소유자의 동의 정족수가 법적으로 충족되었는지 여부 추진위원회가 토지등소유자들에게 추정분담금 정보를 적법하게 통지했는지 여부

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 이는 피고 대구광역시 남구청장이 피고보조참가인에게 내린 조합설립인가 처분이 유효하다는 의미입니다.

결론

법원은 재건축 정비구역 내 실제 토지등소유자 수를 134명으로 확정하고, 그 중 103명(76.87%)이 동의하여 법정 동의 정족수인 4분의 3 이상을 충족했다고 판단했습니다. 또한 원고들이 주장한 일부 동의서의 위조나 대리 서명 주장은 증거 부족으로 인정되지 않았습니다. 아울러 해당 정비구역은 '주택단지'가 아닌 '주택단지가 아닌 지역'으로 보아 관련 동의율 기준(토지 또는 건축물 소유자 4분의 3 이상 및 토지면적 3분의 2 이상)이 충족되었음을 확인했습니다. 추정분담금 통지와 관련해서도 추진위원회가 조합 설립 동의를 받기 전인 2015년 2월 27일경 토지등소유자들에게 추정분담금 산정 방법, 개략적인 사업비, 권리가액, 개인별 추정분담금 예시 등을 적법하게 통지했으므로 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제16조 (조합 설립인가) 및 동법 시행령 제28조 (동의자 수 산정방법)​ 이 법령은 주택재건축사업 조합을 설립하기 위한 동의 요건과 동의자 수 산정 방법을 규정합니다. 특히 주택단지가 아닌 지역에 해당하는 정비구역의 경우, 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상 동의를 얻어야 합니다. 또한 소재가 확인되지 않는 소유자는 동의자 수 산정에서 제외될 수 있다고 명시하고 있습니다.

도시정비법 제16조 제6항 및 동법 시행령 제27조의2 (추정분담금 등의 정보 제공)​ 추진위원회는 조합 설립 동의를 받기 전에 토지등소유자별 분담금 추산액, 산출 근거, 개략적인 정비사업비 및 추정분담금 등의 정보를 제공해야 할 의무가 있습니다. 이는 토지등소유자들이 재건축사업 참여 여부를 결정할 때 필요한 충분한 정보를 가지고 합리적인 판단을 할 수 있도록 하기 위한 것입니다.

대구광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제11조의2 대구시 조례는 추정분담금 정보 제공과 관련하여, 개략적인 정비사업비 및 추정분담금을 명시적으로 포함해야 한다고 규정하여, 법령의 위임에 따른 구체적인 기준을 제시합니다.

참고 사항

재건축조합 설립 시에는 법령에 명시된 토지등소유자 동의 정족수와 동의서의 유효성 여부가 매우 중요합니다. 동의자 수 산정 시에는 소재 불명 등으로 확인되지 않는 소유자는 제외될 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 동의서에 대리 서명이나 필체 위조 등의 의혹이 있는 경우, 이를 입증할 객관적 증거(필적 감정 등)를 충분히 확보하는 것이 중요합니다. 단순히 육안으로 유사하다고 주장하는 것만으로는 법원에서 받아들여지지 않을 수 있습니다. 추진위원회는 조합 설립 동의를 받기 전에 도시정비법 등 관련 법령에 따라 추정분담금 산정 방법, 개략적인 사업비, 권리가액 등 토지등소유자가 사업을 이해하는 데 필요한 정보를 명확히 제공해야 합니다. 이 정보 제공 시점과 내용이 법적 요건을 충족하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 정비구역이 '주택단지'인지 '주택단지가 아닌 지역'인지에 따라 조합 설립 동의율 산정 기준이 달라지므로, 해당 구역의 특성을 정확히 파악하고 이에 맞는 법정 동의율을 적용했는지 확인해야 합니다.