부동산 매매/소유권
이 사건은 E대학교 교수 및 교직원 100명이 아파트 건립 사업을 위해 토지 지분을 매수하고 사업 시행사를 설립한 후 토지를 매각하는 과정에서, 사업 시행사에게 토지 매매대금 채권을 가진 원고가 사업 시행사의 토지 매각 계약이 자신의 채권을 해치는 사해행위라고 주장하며 매매 계약 취소 및 소유권 이전 등기 말소를 청구한 사건입니다. 법원은 사업 시행사가 사업성 부족과 채무 부담으로 토지를 매각한 것이며 매각 대금이 부당하게 낮지 않았고 채무 변제에 사용된 점 등을 종합하여 해당 매매 계약이 사해행위에 해당하지 않는다고 판단, 원고의 청구를 모두 기각했습니다.
E대학교 교수 및 교직원들이 2001년부터 아파트 건립 사업을 추진하며 토지 지분을 매수했습니다. 2013년에 사업 시행사 D 주식회사를 설립했고, D 주식회사는 2015년경부터 토지 지분 소유자들로부터 토지 지분을 매수했으며, 원고 A 역시 2015년에 자신의 지분 1/100을 D 주식회사에 매도했습니다. 이후 원고는 다른 지분 소유자로부터 추가 지분 0.5/100을 양수받아 D 주식회사에 총 1.5/100 지분에 대한 매매대금 2억 2,500만 원의 채권이 있다고 주장했습니다. 그러나 사업성이 악화되자 D 주식회사는 2023년 3월 임시주주총회와 이사회를 거쳐 이 사건 토지를 피고 B 주식회사에 230억 원에 매각하는 계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이에 원고는 D 주식회사가 사실상 유일한 재산인 토지를 매각하여 금전으로 바꾼 것이 채권자를 해치는 사해행위에 해당하므로 매매계약 취소 및 소유권이전등기 말소를 요구하며 소송을 제기했습니다.
D 주식회사가 유일한 재산인 이 사건 토지를 피고 B 주식회사에 매각한 행위가 원고의 채권을 해치는 '사해행위'에 해당하는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 D 주식회사가 사업성 부족, 급속한 부동산 경기 침체, 거액의 대출금 이자 부담 등의 이유로 사업 부지 매각을 결정한 점, 매각 대금 230억 원이 감정평가액이나 공시지가에 비해 부당한 염가라고 보기 어려운 점, 매각 대금이 실제 채무 변제나 해방공탁금으로 사용된 점 등을 종합적으로 고려하여 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 원고의 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 민법상의 '채권자취소권'과 '사해행위'에 관한 법리가 적용됩니다. 채권자취소권은 채무자가 채권자를 해할 줄 알면서도 자신의 재산을 줄이는 행위(사해행위)를 했을 때, 채권자가 그 행위를 취소하고 재산을 원상으로 회복시킬 수 있는 권리입니다.
대법원 판례(2015. 10. 29. 선고 2013다83992 판결 등)는 채무자가 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 원칙적으로 사해행위가 될 수 있다고 봅니다. 그러나 다음 조건들이 충족될 경우 예외적으로 사해행위로 보지 않을 수 있습니다.
이러한 조건들이 모두 충족되고, 채무자가 특정 채권자와 공모하여 다른 채권자에게 손해를 입힐 의도가 없는 한 사해행위에 해당하지 않는다고 판단됩니다. 이 사건에서 법원은 위 대법원 판례의 법리를 적용하여 D 주식회사의 매각 행위가 사해행위에 해당하지 않는다고 보았습니다. 피고들이 언급한 상법 제414조(감사의 책임)는 원고의 손해배상책임에 관한 것이었으나, 이는 본안 소송에서 기각되었으므로 이 사건의 주요 법리로 다루어지지 않았습니다.
회사가 유일한 재산을 매각하는 경우에도 반드시 사해행위로 인정되는 것은 아닙니다. 만약 매각 목적이 정당한 채무 변제나 재정 건전성 확보를 위한 것이고, 매매대금이 부당하게 낮지 않으며, 실제로 그 대금이 채권 변제나 회사 운영에 사용되었다면 사해행위로 보지 않을 수 있습니다. 따라서 회사가 어려운 상황에서 자산을 매각할 때는 매각의 필요성, 대금의 적정성, 대금의 사용처 등을 명확하게 문서화하고 투명하게 처리하는 것이 중요합니다. 특히, 사업의 지속적인 어려움이나 시장 상황 악화 등 객관적인 이유가 뒷받침될수록 사해행위로 인정될 가능성이 낮아집니다. 또한, 채권자는 자신의 채권이 유효하게 존재하는지, 그리고 채무자의 행위가 실제로 채권자를 해할 의도를 가졌는지 입증해야 합니다.
