손해배상
B도시개발사업조합은 도시개발사업 시행자로, 사업 대상 토지 소유자였던 원고 A의 토지가 환지계획에서 제외되면서 청산 토지로 지정되었습니다. 피고 조합은 2016년에 원고 A에게 토지대장 폐쇄일 및 등기부 폐쇄일로부터 5~11년이나 앞선 2010년 1월 20일을 기준으로 감정 평가된 금액을 청산금으로 제시했습니다. 이에 원고 A는 청산금이 정당하게 산정되지 않아 토지 소유권을 상실하는 손해를 입었다며, 환지처분일을 기준으로 한 정당한 청산금 7억 8천여만 원의 지급을 요구하는 소송을 제기했습니다.
피고 B도시개발사업조합은 B 도시개발사업을 추진하며 원고 A 소유의 토지 231㎡를 면적이 작다는 이유(과소토지)로 환지 대상에서 제외하고 청산 토지로 지정했습니다. 2016년, 피고 조합은 2010년 1월 20일(도시개발사업 실시계획 인가일)을 기준 시점으로 감정 평가된 금액인 287,595,000원을 청산금으로 결정하고 원고에게 수령을 안내했습니다. 그러나 원고의 토지는 2021년 6월 11일에 환지처분 공고가 이루어지고 같은 해 6월 23일에 토지대장이 폐쇄되었습니다. 원고 A는 피고 조합이 환지처분 시점을 기준으로 토지를 평가하지 않고, 감보율이 적용된 권리면적이 아닌 실제 공부상 면적을 기준으로 청산금을 산정하지 않아 정당한 보상을 받지 못하고 소유권을 상실했다며 손해배상 소송을 제기했습니다.
피고 도시개발사업조합이 환지 대상에서 제외된 토지의 청산금을 산정할 때, 토지 평가 기준 시점과 적용 면적을 법령에 맞게 적용했는지 여부 및 조합의 청산금 산정 방식이 원고 A에게 손해를 입힌 불법행위에 해당하는지 여부입니다.
법원은 피고 B도시개발사업조합이 원고 A에게 787,710,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.
재판부는 도시개발법상 청산금은 환지처분일을 기준으로 '공부상 면적'에 따라 평가해야 함에도, 피고 조합이 약 11년 전의 구 기준 시점과 '권리면적'을 적용하여 청산금을 터무니없이 낮게 산정하여 지급한 것은 객관적 주의의무를 결한 중대하고 명백한 위법으로 불법행위에 해당한다고 판단했습니다. 이에 따라 원고가 입은 손해는 환지처분일 기준 정당한 청산금 상당액이므로, 감정평가 결과에 따른 787,710,000원을 지급할 책임이 있다고 결론지었습니다.
본 사건은 도시개발법에 따른 토지 청산금 산정 기준과 관련된 법리를 명확히 했습니다.
청산금 평가의 기준 시점 (도시개발법 제41조 제2항, 제42조 제1항): 도시개발법은 환지계획에 따라 환지를 받는 토지 소유자가 '환지처분 공고가 있은 다음 날' 구 토지에 대한 소유권을 상실하고 환지에 대한 소유권을 취득한다고 규정합니다. 이에 따라 사업시행자는 환지처분 시에 청산금을 결정하고 환지처분이 공고된 후에 징수하거나 교부해야 합니다. 이는 청산금 평가의 기준 시점이 '환지처분시'가 되어야 함을 의미합니다. 비록 환지처분 전이라도 청산금 결정 및 교부가 가능하다고 규정(도시개발법 제41조 제2항 단서, 제46조 제1항 단서)하고 있지만, 이는 조기 청산의 편의를 위한 것일 뿐 평가 시점을 환지처분시보다 앞당겨야 한다는 의미는 아닙니다. 또한, 대법원 판례는 구 토지구획정리사업법(제52조)에서도 구 토지의 소유권 상실에 대한 대가인 청산금은 환지처분시를 기준으로 결정하는 것이 옳다고 보았습니다.
청산금 평가의 적용 면적 (도시개발법 제41조): 도시개발사업에서 환지 대상에서 제외되어 전액 금전으로 청산되는 토지에 대해서는 '감보율'이 적용되지 않고 '공부상 면적'을 기준으로 평가해야 합니다. 감보율은 도로, 공원 등 공공시설 확보나 사업비 충당을 위해 환지 지정 대상 토지 면적을 감소시키는 비율로, 환지를 받는 토지 소유자는 면적 감소를 겪더라도 택지 개량으로 인한 이용 가치 증대, 즉 개발 이익으로 손실이 상쇄됩니다. 그러나 환지를 받지 못하고 청산금을 받는 토지 소유자는 장래의 가치 상승을 기대할 수 없으므로, 이러한 토지에 감보율을 적용하는 것은 합리성이 없습니다. 대법원 역시 구 토지구획정리사업법(제52조) 관련 판례에서 환지계획에서 제외되어 전부 금전으로 청산되어야 하는 토지에 대해서는 감보율이 적용되지 않는다고 보았습니다.
불법행위로 인한 손해배상 책임: 재판부는 사업시행자가 법령에 위배되어 정상 토지에 비하여 현저히 낮게 청산금을 산정했을 경우, 이는 민사상의 불법행위에 해당하여 손해배상 책임을 질 수 있다고 보았습니다. 본 사건에서 피고 조합은 환지처분일이 아닌 약 11년 전의 시점을 기준으로 토지를 평가하고, 공부상 면적이 아닌 권리면적을 적용하는 등 법령을 자의적으로 해석하여 원고에게 막대한 손해를 입혔으므로, 불법행위 책임이 인정되었습니다.
도시개발사업에서 소유한 토지가 환지 대상에서 제외되고 청산금을 받아야 하는 상황이라면, 사업시행자가 제시하는 청산금의 산정 방식이 정당한지 면밀히 확인해야 합니다. 특히, 다음 두 가지 기준을 반드시 확인해야 합니다.
첫째, 토지 평가의 '기준 시점'이 언제인지 확인해야 합니다. 청산금은 원칙적으로 토지 소유권이 상실되는 '환지처분 공고일 다음 날'을 기준으로 평가되어야 합니다. 사업 진행 지연 등으로 환지처분이 늦어져 토지 가치가 상승했다면, 이전 시점의 가치를 기준으로 한 청산금은 부당하게 낮을 수 있습니다.
둘째, 토지 면적 적용 방식이 '공부상 면적'인지, 아니면 '감보율이 적용된 권리면적'인지 확인해야 합니다. 환지를 받는 토지의 경우 감보율이 적용될 수 있지만, 환지 대신 현금으로 청산받는 토지는 개발이익을 누릴 수 없으므로 감보율이 적용되지 않은 실제 등록된 토지 면적(공부상 면적)을 기준으로 청산금이 산정되어야 합니다. 만약 이 기준들이 제대로 적용되지 않아 부당하게 낮은 청산금을 통보받았다면, 손해배상 청구를 고려해볼 수 있습니다.
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