광주 동구 토지 지적재조사로 인한 조정금 산정 불복 사건

원고 소유의 토지가 지적재조사 사업으로 면적이 감소하자 피고(동구청장)는 감소된 면적에 대해 조정금을 산정하여 원고에게 지급했습니다. 원고는 감소된 토지 부분이 인접 건물 대지로 사용되고 있으므로 ‘대지’로 평가되어야 한다며 ‘도로’로 평가된 조정금 산정이 위법하다고 주장했으나 법원은 이를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 광주 동구 B 도로 152㎡ 토지의 소유자로서 지적재조사로 인한 토지 면적 감소에 따른 조정금 산정 방식에 불복하여 소송을 제기했습니다.
• 피고 광주광역시 동구청장: 광주 동구 C 일원 지적재조사 사업의 지적소관청으로서 원고 토지의 조정금을 산정하여 지급했으며 원고의 청구에 대해 방어했습니다.

분쟁 상황

원고는 광주 동구 B 도로 152㎡ 토지의 소유자였습니다. 광주광역시는 2021년 10월 12일 원고 토지가 포함된 C 일원 1,592필지를 지적재조사 사업지구로 지정했습니다. 이 사업으로 인해 원고 토지의 경계가 변경되어 면적이 152㎡에서 130.3㎡로 21.7㎡ 감소했습니다. 원고는 이에 이의신청을 했으나 기각되었고 경계는 2023년 8월 16일 확정되었습니다. 피고는 면적 감소에 따른 조정금 산정을 위해 감정평가를 실시했습니다. 감소된 21.7㎡(이 사건 계쟁토지)를 ‘도로’로 보고 ㎡당 1,480,000원으로 1차 조정금 32,116,000원을 산정하여 원고에게 통보했습니다. 원고는 이에 이의신청을 했고 피고는 2차 감정평가를 실시했습니다. 2차 평가에서도 계쟁토지를 ‘도로’로 보고 ㎡당 1,510,000원으로 조정금 32,767,000원을 산정하여 원고에게 통지했습니다. 이것이 이 사건 처분입니다. 원고는 이 사건 계쟁토지가 인접한 건물(인접 토지 소재)의 대지로 사용되고 있으므로 ‘대지’로 평가해야 하며 피고가 인접 토지 소유자에게는 계쟁토지가 ‘대지’에 해당한다는 이유로 ㎡당 3,835,000원을 징수했음에도 원고에게는 ‘도로’로 평가하여 ㎡당 1,510,000원만 지급하는 것은 부당하고 형평의 원칙에 위배되며 재산권을 침해한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

지적재조사 사업으로 면적이 감소된 토지(계쟁토지)의 현황을 ‘도로’로 볼 것인지 아니면 ‘대지’로 볼 것인지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 특히 계쟁토지가 인접 토지의 건물 대지로 사용되고 있는 현황을 고려하지 않고 ‘도로’로 평가한 것이 감정평가 및 형평의 원칙에 위배되는지 여부 그리고 불법적이거나 일시적인 이용 상황을 고려하지 않는 것이 정당한지 여부가 중요한 판단 기준이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각했으며 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 지적재조사 사업으로 인한 조정금 산정 시 경계가 확정된 시점의 대상 물건 이용 상황을 기준으로 하되 불법적이거나 일시적인 이용은 고려하지 않는다고 보았습니다. 원고의 계쟁토지는 전체적인 지적경계 변경에 따른 면적 감소이며 그 전체가 건물 대지로 사용되었다고 볼 수 없습니다. 또한 계쟁토지가 인접 토지 건물에 불법적으로 침범하여 사용된 것으로 보이고 이를 ‘대지’로 평가할 정당한 권원이 없으므로 ‘도로’로 평가한 것이 위법하지 않다고 판단했습니다. 인접 토지 소유자에게 ‘대지’로 평가하여 조정금을 징수한 것은 구 지적재조사법에 따른 당연한 결과로 형평의 원칙에 위배되거나 피고가 부당한 이익을 취했다고 볼 수 없다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

구 지적재조사에 관한 특별법 제20조 제1항 및 제3항은 지적재조사 사업으로 토지 면적이 변동될 경우 지적소관청이 ‘경계가 확정된 시점’을 기준으로 감정평가법인 등이 평가한 금액으로 조정금을 산정하여 징수하거나 지급하도록 규정합니다. 이는 토지 이용 현황이 아닌 지적공부상의 면적 증감에 대한 정산을 목적으로 합니다. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제3항 및 감정평가에 관한 규칙 제6조 제1항은 감정평가는 기준시점에서의 ‘대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다)’ 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다고 규정합니다. 이 규정에 따라 만약 토지의 실제 이용이 불법적이거나 임시적인 경우라면 감정평가 시 그 이용 상황을 반영하지 않고 법적인 지목이나 정당한 이용 상황에 따라 평가하게 됩니다. 본 사건에서는 원고 토지의 감소된 부분이 인접 건물에 의해 불법적으로 침범하여 대지로 사용되었다고 판단되어 이를 ‘대지’로 평가할 수 없다고 본 근거가 되었습니다. 형평의 원칙에 대해 원고는 계쟁토지를 ‘도로’로 평가한 것이 형평의 원칙에 어긋난다고 주장했지만 법원은 지적재조사법의 취지에 따라 면적이 증가한 대지는 ‘대지’로 감소한 도로는 ‘도로’로 각각 평가하는 것이 정당하다고 보았습니다. 이는 각 토지의 법적 지목과 정당한 이용 상황을 기준으로 한 평가가 형평의 원칙에 부합한다고 해석된 것입니다.

참고 사항

지적재조사 사업으로 인한 조정금 산정 시에는 단순히 현재 토지가 어떻게 사용되는지에만 초점을 맞추는 것이 아니라 그 이용이 법적으로 정당한지 여부가 중요하게 고려됩니다. 불법적인 이용이나 일시적인 이용은 감정평가에 반영되지 않습니다. 토지의 지목과 실제 이용 현황이 다를 경우 법적인 권원(예: 건물의 부지로 사용할 수 있는 정당한 권리)이 없다면 지목에 따라 평가될 가능성이 높습니다. 지적재조사법상 조정금은 경계 변경으로 인한 면적 증감에 따라 산정되는 것으로 손실보상금과는 목적과 성격이 다릅니다. 이는 재산권 침해를 전제로 하는 것이 아니라 국토의 효율적 관리 및 재산권 보호를 위한 사업 과정에서 발생하는 공부상 면적 변화에 대한 정산입니다. 인접한 두 토지의 소유자에게 조정금 산정 기준이 다르게 적용될 수 있습니다. 면적이 증가한 대지는 해당 대지를 기준으로 감소한 도로는 해당 도로를 기준으로 각각 조정금을 산정하는 것이 일반적인 원칙이므로 이러한 차이가 발생했다고 해서 반드시 형평의 원칙에 위배된다고 볼 수 없습니다.