전세사기는 안타깝지만, 공짜로 준대도 받으면 안 됩니다.
부동산법 설명서 - 임대차 편
김용우 변호사임대차 · 행정
자동차 배터리 제조 및 판매업을 하는 외국인투자기업 A주식회사가 한국산업단지공단으로부터 임대료 감면 신청이 거부된 사건입니다. A회사는 회생절차를 거치면서 외국인 투자 지분이 법정 기준에 미달하게 되었고, 이로 인해 유예기간을 거쳐 입주자격을 회복했지만, 과거 외국인 투자 지분 미달 및 1년 이상 임대료 체납 이력이 문제되어 감면이 거부되었습니다. 법원은 공단의 임대료 감면 거부 처분이 적법하다고 판단하여 A회사의 청구를 기각했습니다.
원고 A회사는 2005년부터 피고 한국산업단지공단으로부터 외국인투자지역 내 부지를 임대하여 사용해왔습니다. 2015년 회생절차가 시작되면서 회생계획에 따라 주식 전환, 감자, 출자 전환 등이 이루어졌고, 이 과정에서 A회사의 외국인 투자 지분이 입주자격 기준인 30%에 미달하게 되었습니다. 공단은 A회사에 외국인 투자 지분을 충족하도록 2017년 말, 그리고 2018년 말까지 유예기간을 주었습니다. A회사는 2018년 11월경 외국인 투자 지분을 46.3%로 회복한 후 임대료 감면 신청을 했습니다. 그러나 공단은 A회사의 외국인 투자 지분이 10% 미만으로 감소된 적이 있고, 지분 충족 이후에도 임대료를 1년 이상 체납했기 때문에 관련 지침에 따라 임대료 감면 대상에서 제외된다는 통보를 했습니다. 이에 A회사는 이 통보가 위법하다며 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 한국산업단지공단의 임대료 감면 거부 통지가 법원에서 다툴 수 있는 행정처분에 해당하는지 여부입니다. 둘째, 공단의 임대료 감면 거부 처분이 외국인 투자 지분에 대한 사실을 잘못 인지했거나, 회사에 너무 가혹한 비례의 원칙을 위반한 재량권 일탈·남용에 해당하는지 여부입니다.
법원은 원고 A주식회사의 청구를 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 즉, 한국산업단지공단의 임대료 감면 신청 거부 처분은 적법하다고 보았습니다.
법원은 공단의 임대료 감면 거부 통지가 행정소송의 대상이 되는 행정처분임을 인정하면서도, A회사의 주장을 받아들이지 않았습니다. 우선, A회사가 주장하는 차입금 등은 외국인투자촉진법상 외국인 투자지분으로 인정하기 어렵고, 사후적인 신고는 소급효가 없으므로 공단이 사실을 오인했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한, 관련 규정상 입주기업이 1년 이상 임대료를 체납한 경우 임대료 감면 대상에서 제외되며 현실 임대료를 부과해야 하므로, 공단에게 감면 여부를 선택할 재량의 여지가 없다고 보았습니다. 따라서 A회사가 임대료를 1년 이상 체납한 사실이 인정되는 이상, 비례의 원칙을 위반했다고 볼 수도 없다고 판단하여 공단의 처분이 정당하다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 주로 행정소송법과 외국인투자 촉진법 및 그 시행령, 그리고 관련 지침에 따라 판단되었습니다.
행정소송법 제2조 제1항 제1호 (처분 개념): 행정청이 특정 사실에 대해 공권력을 행사하거나 거부하는 행위는 항고소송의 대상이 되는 '처분'으로 인정될 수 있습니다. 법원은 임대료 감면 신청 거부 통지가 기업의 법률상 이익에 영향을 미 미치므로 행정처분에 해당한다고 보았습니다.
외국인투자 촉진법 제13조 제2항, 시행령 제19조 제1항 (외국인 투자기업 자격 기준): 이 법규에 따르면, 토지 등을 사용하거나 대부받을 수 있는 외국인투자기업은 외국인 투자가가 해당 기업 의결권 있는 주식 총수 또는 출자 총액의 '100분의 30 이상'을 소유해야 합니다. 이 사건에서 A회사의 외국인 투자 지분이 8.94%로 감소한 사실이 확인되었고, A회사가 주장하는 차입금 등은 법령상 외국인 투자지분으로 인정되기 어렵다고 판단되었습니다.
한국산업단지공단 지침 제17조 제3항, 제18조, 제14조 제7호 (임대료 감면 및 현실임대료 부과): 이 지침들은 입주 자격에 미달하거나 입주 계약 해지 사유에 해당하는 기업의 경우 임대료 감면 대상에서 제외하고, 취득가액의 일정 비율 이상을 곱한 현실임대료를 부과하도록 규정하고 있습니다. 특히 지침 제14조 제7호는 임대료를 '1년 이상 체납한 경우'를 입주 계약 해지 사유로 명시하고 있습니다. 법원은 A회사가 1년 이상 임대료를 체납한 사실이 인정되므로, 공단이 지침에 따라 현실임대료를 부과하고 감면을 거부한 것은 재량권 일탈·남용이 아니라고 판단했습니다.
외국인 투자기업이 정부로부터 부지를 임대받거나 혜택을 받는 경우, 법령 및 관련 지침에서 요구하는 외국인 투자 지분 비율이나 임대료 납부 의무 등의 자격 요건을 지속적으로 확인하고 충족해야 합니다. 회생절차나 자본 구조 변경 시 외국인 투자 지분 변동에 특히 유의해야 하며, 관련 법규에서 인정하는 투자 형태로 유지해야 합니다. 또한, 임대료 등 계약상 의무 이행에 문제가 발생할 경우, 유예기간을 부여받더라도 신속하게 문제를 해결하여 체납 등 계약 해지 사유에 해당하지 않도록 해야 합니다. 정부 기관의 처분에 대해 다툴 때는 해당 처분이 법적으로 항고소송의 대상이 되는지 여부, 그리고 처분의 근거 법령 및 지침에 따른 요건 충족 여부를 면밀히 검토해야 합니다.
