함평 한옥마을 분양 토지 불법 전매 및 강제집행 불허 사건

함평군이 조성한 한옥마을의 분양 토지가 계약 조건을 위반하여 여러 차례 전매되었고, 최종 명의자 C에 대해 채권자들이 강제집행을 시도하자, 함평군이 원인무효 등기에 기반한 강제집행 및 담보권 설정을 불허해달라고 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 농어촌정비법 제70조 위반으로 인한 C 명의의 소유권이전등기가 무효이므로, 이를 전제로 한 피고 A의 강제집행 및 피고 B조합의 담보권 설정 역시 무효라고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 함평군: 전남 함평군에 한옥마을 사업을 시행하고 토지를 분양한 주체
• 피고 A: C에게 대여금을 빌려주고 C 명의 토지에 강제집행을 신청한 채권자
• 피고 B조합: C 명의 토지에 근저당권 및 지상권을 설정한 금융기관 또는 단체
• G: 함평군으로부터 이 사건 토지를 최초로 분양받은 사람
• D: G으로부터 토지를 매수하고 분양자 지위를 승계했지만 한옥 건축 없이 C에게 전매한 사람으로 실질적인 토지 소유자
• C: D로부터 토지를 매수하여 소유권이전등기를 마쳤으나 이 등기가 원인무효가 된 명의자

분쟁 상황

함평군은 한옥마을 조성을 위해 토지를 분양하며 한옥 건축 의무를 조건으로 했습니다. 최초 분양자 G이 한옥 건축 없이 D에게 토지를 전매했고, D 역시 한옥 건축 없이 C에게 다시 토지를 전매하며 원인무효의 소유권이전등기가 발생했습니다. 이후 C의 채권자인 A이 해당 토지에 강제집행을 시도하고 B조합이 근저당권 및 지상권을 설정하자, 함평군은 원인 무효의 등기에 기반한 이러한 조치들에 대해 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

농어촌정비법 제70조를 위반하여 이루어진 소유권이전등기의 유효성 판단, 원인무효 등기에 기반한 강제집행 및 근저당권, 지상권 설정의 유효성 여부, 함평군이 실질적 소유자인 D를 대위하여 피고들에게 강제집행 불허 및 등기 말소를 청구할 수 있는지 여부

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 A이 C에 대한 대여금 사건의 집행력 있는 판결 정본에 기하여 2022년 1월 4일 별지 목록 기재 부동산에 대하여 한 강제집행은 이를 불허한다.
2. D에게, 피고 A은 C 명의로 마쳐진 소유권이전등기의 말소등기에 대하여 승낙의 의사표시를 하고, 피고 B조합은 C 명의로 마쳐진 근저당권설정등기와 지상권설정등기의 각 말소등기절차를 이행하라.
3. 법원이 2022년 8월 24일 한 강제집행정지결정은 이를 인가한다.
4. 소송비용은 피고들이 부담한다.

결론

법원은 농어촌정비법 제70조를 근거로 C 명의의 소유권이전등기가 원인무효임을 확인했습니다. 이에 따라 C이 소유자가 아니므로, C의 토지에 대한 피고 A의 강제집행과 피고 B조합의 근저당권 및 지상권 설정 모두 그 원인이 결여되어 무효라고 판단했습니다. 최종적으로 원고 함평군의 피고들에 대한 각 청구를 모두 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

농어촌정비법 제70조: 이 조항은 농어촌생활환경정비사업으로 조성된 주택이나 용지 등을 분양받은 자가 정당한 사유 없이 2년 이내에 그 목적대로 사용하지 않거나 전매하는 경우, 사업 시행자가 환매할 수 있도록 규정하고 있습니다. 본 사건에서는 D가 분양받은 토지에 한옥 건축 의무를 이행하지 않고 C에게 전매한 것이 이 조항에 위배되어, C 명의의 소유권이전등기가 원인 무효가 된 핵심 이유가 되었습니다. 등기의 공신력 부인: 우리 법제는 등기에 공신력을 인정하지 않으므로, 등기만 보고 소유권을 믿고 거래한 제3자라도 실제 소유자가 아니라면 권리를 취득할 수 없습니다. 따라서 C 명의의 등기가 원인무효인 이상, C으로부터 권리를 취득하거나 C의 채무에 대해 강제집행을 한 피고 A과 B조합은 적법한 권리를 주장할 수 없게 됩니다. 이는 '원인 무효의 등기에 기초한 권리 역시 무효'라는 법리에 해당합니다. 채권자 대위권: 원고 함평군은 D에 대해 토지 소유권이전등기청구권이라는 채권을 가지고 있습니다. D가 C에 대한 원인무효 등기 말소 의무를 이행하지 않자, 함평군은 자신의 채권을 보전하기 위해 채무자인 D를 대신하여 C에게 등기 말소를 청구하는 권리(채권자 대위권)를 행사할 수 있습니다. 법원은 이 원고의 청구를 인정했습니다.

참고 사항

분양 계약 시 특정 목적(예를 들어 한옥 건축) 달성을 조건으로 하는 경우 전매가 제한될 수 있으니 계약 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 농어촌정비법과 같은 특별법에 따라 토지 전매가 제한되는 경우가 있으므로, 토지 매매나 담보 설정 전 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 소유권이전등기가 무효인 경우, 그 등기를 기초로 이루어진 다른 권리 설정(근저당, 지상권, 강제집행 등) 역시 무효가 될 수 있습니다. 부동산 거래 시 매도인의 소유권이 적법한지, 해당 토지에 특별한 법적 제한이 없는지 등 권리 관계를 철저히 조사해야 예상치 못한 손해를 방지할 수 있습니다. 계약 해지 및 환매 조건이 있는 경우, 해당 절차를 정확히 따르고 상대방에게 의사표시를 명확히 전달하여 분쟁의 소지를 줄여야 합니다.