분양 및 경매하기

분양으로는 ① 민간기업이 분양하는 민간분양과 ② 주택도시기금의 지원을 받아 국가기관 또는 공사에서 분양하는 공공분양이 있고, 임대로는 주택도시기금의 지원을 받아 국가기관 또는 공사에서 임대하는 공공임대가 있으니, 확인해 보고 자신에게 적합한 유형에 신청을 해 보는 것도 내 집을 마련할 수 있는 방법이에요. 경매를 할 때는 법원에 비치되어 있는 감정평가서만으로는 확인이 안 되는 사항이 있으므로 반드시 현장을 방문해 사실확인을 해야 하고, 부동산등기부, 건축물대장, 토지대장 등을 통해 정확한 권리관계를 파악한 후에 입찰을 해야 해요.

민간분양

• 민간분양은 국가기관이나 공기업이 아닌 민간기업인 주택건설사업자가 주택을 건설해 분양하는 것을 말하는데, 각 건설사 홈페이지나 포털 사이트 등에서 분양 여부를 확인할 수 있어요.

공공분양

• 공공분양은 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 85제곱미터 이하인 주택을 건설하거나 개량해 국가기관 또는 공사 등이 분양하는 것을 말합니다(「주택법」 제2조제5호 및 제6호 참조).

  • 한국토지주택공사에서 분양하는 단지에 대한 자세한 정보는 <LH청약플러스 홈페이지(https://apply.lh.or.kr/)> 에서 확인하실 수 있습니다.

  • 분양을 받기 위한 청약제도에 대한 더 자세한 내용은 이 사이트 『아파트 분양받기』 콘텐츠에서 확인하실 수 있습니다.

공공임대

• 공공임대는 국가기관이나 공사 등이 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설하거나 매입한 주택을 임대하는 것을 말하는데(「공공주택 특별법」 제2조제1호·제1호의2·제1호의3 참조), 한국토지주택공사에서 보급하는 공공임대주택과 서울시 SH공사에서 보급하는 장기전세주택(시프트) 등이 있어요.

• 한국토지주택공사에서 보급하는 주택의 유형

<출처: LH청약플러스(https://apply.lh.or.kr/)-청약-임대주택-임대가이드>

• 서울시 SH공사에서 보급하는 장기전세주택(시프트)

  • 장기전세주택(시프트)는 주변 전세 시세의 80% 이하로 최장 20년까지 살 수 있도록 서울시 SH공사에서 보급하는 주택입니다.

  • 장기전세주택(시프트)의 임대 정보 등에 대한 자세한 정보는 <SH 인터넷청약시스템(https://www.i-sh.co.kr)-주택임대-장기전세주택> 에서 확인하실 수 있습니다.

임대주택의 매각제한 규정 알아보기

• 임대주택은 다음과 같은 임대의무기간이 지나지 않으면 매각할 수 없으므로, 공공임대주택이나 시프트를 알아보는 경우 얼마의 시간이 지나야 자신의 소유가 될 수 있는지 파악하는 것이 중요해요(「공공주택 특별법」 제50조의2제1항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제54조제1항).

1. 영구임대주택 : 50년

2. 국민임대주택 : 30년

3. 행복주택 : 30년

4. 통합공공임대주택: 30년

5. 장기전세주택: 20년

6. 위 1.부터 5.까지에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 6년 이상 10년 미만으로 정하여 신고한 주택: 6년

7. 위 1.부터 5.까지에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택: 10년

8. 그 밖의 공공임대주택: 5년

경매물건 확인하기

• 어떤 부동산이 경매에 나왔는지 확인하는 것이 경매에 참가하기 위한 첫 단계인데요, 매각 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보, 신문 또는 전자통신매체를 통해 알 수 있어요(「민사집행법」 제104조제1항 및 「민사집행규칙」 제11조제1항).

  • 전국의 경매물건에 대한 자세한 내용은 <대한민국 법원 법원경매정보(https://www.courtauction.go.kr)> 에서 확인하실 수 있습니다.

경매절차 확인하기

• 경매는 다음과 같은 절차에 따라 진행됩니다.

• 입찰물건 결정하기

  • 경매에 참여하려는 사람은 경매 정보를 토대로 물건을 선정한 뒤에 실제로 부동산을 방문해 현장조사를 하고, 등기사항증명서 등을 발급받아 권리분석을 한 후에 최종적으로 입찰할 물건을 결정해야 해요.

• 입찰 참여하기

  • 법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하면 됩니다(「민사집행법」 제103조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제3조제1항).

** * 기일입찰**

• "기일입찰"이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말해요(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제62조제1항).

• 기일입찰에서 입찰표는 다른 사람이 알지 못하도록 따로 마련된 장소에서 기재해 집행관에게 제출해요(「민사집행법」 제103조제3항 및 「민사집행규칙」 제61조제1항).

• 개찰은 입찰자를 참여시킨 상태에서 하며, 그 중 가장 높은 가격을 적어낸 사람을 최고가매수신고인으로 결정해요(「민사집행법」 제103조제3항, 제115조제1항 및 「민사집행규칙」 제65조제2항).

** * 기간입찰**

• "기간입찰"이란 입찰자가 1주일에서 1개월 정도의 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고, 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말해요(「민사집행법」 제103조제2항·제3항, 「민사집행규칙」 제68조 및 제69조).

• 따라서, 기간입찰은 입찰표를 직접 또는 등기우편으로 제출하면 되므로 출석할 필요가 없어요.

• 낙찰받기

  • 매각기일에 최고가 매수인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 매각불허가 사유가 없으면 매각허가결정을 합니다(「민사집행법」 제120조 및 제123조).

경매를 할 경우 주의사항

• 권리관계 확인하기

  • 경매를 받았는데 주택에 살고 있던 사람이 나가지 않겠다고 한다든지(예를 들어, 유치권을 가진 사람), 전세권이 등기되어 있었는데 몰랐다든지 예상하지 못한 손해를 볼 수도 있어요.

  • 이런 위험들은 법원에 비치되어 있는 감정평가서만으로는 확인이 안 되므로 반드시 현장을 방문해서 확인해야 하며, 부동산등기부, 건축물대장, 토지대장 등을 모두 비교해 보고 정확한 권리관계를 파악한 후에 입찰을 해야 예방할 수 있으니 주의하세요.

  • 권리관계는 부동산 등기사항증명서를 발급받아 <을구>를 보면 소유권 이외에 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등에 관한 사항이 기재되어 있어 쉽게 확인할 수 있으니 꼭 확인하세요.

• 부동산 경매 절차 및 주의사항 등에 대한 더 자세한 내용은 이 사이트 『부동산 경매』 콘텐츠에서 확인하실 수 있습니다.