건축허가 및 신고 등

공장설립승인을 받은 자는 공장 용도의 건축물을 건축하거나 대수선을 하기 위해서 건축허가를 받거나 건축신고를 해야 합니다. “건축”이란 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말하며, “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것을 말합니다. 공장을 건축하려는 자는 사전에 해당 대지에 건축물을 건축하는 것이 가능한지 여부를 사전결정 신청을 통해 미리 확인할 수 있습니다. 건축허가를 받거나 신고한 사항 중에 변경이 있으면 변경신고를 해야 하고, 허가받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않았거나 공사의 완료가 불가능한 경우에는 허가가 취소될 수 있습니다.

사전결정 신청

• 건축허가 대상인 건축물을 건축하려는 자는 건축허가를 신청하기 전에 허가권자에게 그 건축물의 건축에 대해서 다음의 사항에 대한 사전결정을 신청할 수 있습니다(「건축법」 제10조제1항).

  • 해당 대지에 건축하는 것이 「건축법」이나 관계 법령에서 허용되는지 여부

  • 「건축법」 또는 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한, 그 완화에 관한 사항 등을 고려하여 해당 대지에 건축 가능한 건축물의 규모

  • 건축허가를 받기 위해 신청자가 고려해야 할 사항

신청방법

• 사전결정을 신청하는 자는 사전결정신청서에 다음의 도서를 첨부하여 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 “허가권자”라 함)에게 제출해야 합니다(「건축법 시행규칙」 제4조).

  • 지방건축위원회에 제출되어야 하는 간략설계도서(사전결정신청과 동시에 건축위원회의 심의를 신청하는 경우만 해당)

  • 교통영향평가의 검토를 위해 「도시교통정비 촉진법」에서 제출하도록 한 서류(사전결정신청과 동시에 교통영향평가의 검토를 신청하는 경우에 한함)

  • 사전환경성검토를 위하여 「환경정책기본법」에서 제출하도록 한 서류(사전결정이 신청된 건축물의 대지면적 등이 「환경정책기본법」에 따른 사전환경성검토 협의대상인 경우만 해당)

  • 의제되는 허가를 받거나 신고 또는 협의를 하기 위하여 해당 법령에서 제출하도록 한 서류(해당 사항이 있는 것만 해당)

  • 건축계획서 및 배치도

사전결정서의 송부

• 사전결정 신청자는 사전결정일부터 7일 이내에 사전결정서(「건축법 시행규칙」 별지 제1호의3서식)를 송부받습니다(「건축법 시행규칙」 제5조제1항).

  • 사전결정서에는 법령 등에의 적합 여부와 의제되는 허가·신고 또는 그 협의 여부가 표시됩니다(「건축법 시행규칙」 제5조제2항).

사전결정을 통한 인·허가 의제

• 사전결정 통지를 받은 경우에는 다음의 허가를 받거나 신고 또는 협의를 한 것으로 봅니다(「건축법」 제10조제6항).

  • 개발행위허가

  • 산지전용허가와 산지전용신고(다만, 보전산지인 경우에는 도시지역만 해당)

  • 농지전용허가·신고 및 협의

  • 하천점용허가

사전결정의 효력

• 사전결정 신청자는 사전결정을 통지받은 날부터 2년 이내에 건축허가를 신청해야 하며, 이 기간에 건축허가를 신청하지 않으면 사전결정의 효력이 상실됩니다(「건축법」 제10조제9항).

허가의 대상

• 공장용도의 건축물을 건축 또는 대수선하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다(「건축법」 제11조제1항 본문).

  • “건축”이란, 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말합니다(「건축법」 제2조제1항제8호).

  • “대수선”이란, 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로서 다음 중 증축·개축 또는 재축에 해당하지 않는 것을 말합니다(「건축법」 제2조제1항제9호 및 「건축법 시행령」 제3조의2).

  • 내력벽을 증설·해체하거나 내력벽의 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

  • 기둥을 증설·해체하거나 기둥을 3개 이상 수선 또는 변경하는 것

  • 보를 증설·해체하거나 보를 3개 이상 수선 또는 변경하는 것

  • 지붕틀을 증설·해체하거나 지붕틀을 3개 이상 수선 또는 변경하는 것

  • 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설·해체하거나 수선·변경하는 것

  • 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 증설·해체하거나 수선·변경하는 것

  • 다가구주택 및 다세대주택의 가구 및 세대간 경계벽을 증설·해체하거나 수선·변경하는 것

  • 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(「건축법」 제52조제2항에 따른 마감재료를 말함)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

신청방법

• 건축허가를 받으려는 자는 다음의 서류를 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출하여야 합니다(「건축법」 제11조제3항 본문 및 「건축법 시행규칙」 제6조제1항).

  • 건축·대수선·용도변경 (변경) 허가신청서(「건축법 시행규칙」별지 제1호의4서식)

  • 건축할 대지의 범위에 관한 서류

  • 건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류

    • 다만, 다음의 경우에는 그에 따른 서류로 갈음할 수 있습니다.

① 건축할 대지에 포함된 국유지 또는 공유지에 대해서는 허가권자가 해당 토지의 관리청과 협의해 그 관리청이 해당 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류

② 집합건물의 공용부분을 변경하는 경우에는 이에 대한 결의가 있었음을 증명하는 서류

③ 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우에는 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류(다만, 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 건축허가를 받아 단독주택 30호(예외적인 경우 50호), 공동주택 30세대(예외적인 경우 50세대) 이상으로 건설·공급하는 경우 대지의 소유권에 관한 사항은 「주택법」 제15조 준용) * 건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류 중 토지의 등기부 등본은 제출하지 않을 수 있으며, 이 경우 허가권자는 행정정보의 공동이용을 통해 해당 토지의 등기부 등본을 확인해야 합니다.

• 건축주가 대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 건축할 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보하였음을 증명하는 서류

• 건축주가 건축물의 노후화 또는 구조안전 문제 등으로 건축물을 신축·개축·재축 및 리모델링을 하기 위해 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 동의를 얻고 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상인 경우에는 다음에 해당하는 서류

  • 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 서면동의서 : 공유자가 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본 첨부(다만, 공유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있는 경우에는 공유자의 인감도장을 날인한 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법 가능)
  • 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상임을 증명하는 서류
  • 다음 중 어느 하나에 해당함을 증명하는 서류

1. 급수·배수·오수 설비 등의 설비 또는 지붕·벽 등의 노후화나 손상으로 그 기능 유지가 곤란할 것으로 우려되는 경우

2. 건축물의 노후화로 내구성에 영향을 주는 기능적 결함이나 구조적 결함이 있는 경우

3. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 등 그 밖의 안전사고가 우려되는 경우

4. 천재지변이나 그 밖의 재해로 붕괴되어 다시 신축하거나 재축하려는 경우

   • 해당 건축물의 개요

• 건축에 관한 입지 및 규모의 사전결정서(건축에 관한 입지 및 규모의 사전결정서를 받은 경우만 해당)

• 설계도서(실내마감도는 제외하고, 사전결정을 받은 경우에는 건축계획서 및 배치도를 제외함)

  • 다만, 표준설계도서에 따라 건축하는 경우에는 건축계획서 및 배치도만 해당합니다.

• 건축허가 등을 통해 의제되는 개별법상의 인·허가나 신고를 위해 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 첨부서류(해당 사항이 있는 경우만 해당)

건축허가서 발급

• 건축허가를 받은 신청자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 건축허가서(「건축법 시행규칙」 별지 제2호서식)를 발급받습니다(「건축법」 제11조 및「건축법 시행규칙」 제8조제1항).

위반 시 제재

• 건축허가를 받지 않고 도시지역에서 건축물을 건축하거나 대수선을 한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금을 부과받습니다(「건축법」 제108조제1항).

• 건축허가를 받지 않고 도시지역 밖에 건축물을 건축하거나 대수선을 한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 부과받습니다(「건축법」 제110조제1호).

건축신고를 통한 건축허가의 의제

• 건축허가 대상 건축물이라고 하더라도 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 봅니다(「건축법」 제14조제1항 및 「건축법 시행령」 제11조제3항).

  • 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축·개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축·개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정

  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축(다만, 지구단위계획구역, 방재지구(防災地區) 또는 붕괴위험지역에서의 건축은 제외함)

  • 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선

  • 주요 구조부의 해체가 없는 등 다음의 어느 하나에 해당하는 대수선

    • 내력벽의 면적을 30 제곱미터 이상 수선하는 것
    • 기둥을 세 개 이상 수선하는 것
    • 보를 세 개 이상 수선하는 것
    • 지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것
    • 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것
    • 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것

  • 그 밖에 소규모 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축

    • 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 건축물
    • 건축물의 높이를 3미터 이하의 범위 안에서 증축하는 건축물
    • 표준설계도서에 따라서 건축하는 건축물로서 그 용도·규모가 주위환경·미관상 지장이 없다고 인정하여 건축조례로 정하는 건축물
    • 공업지역 및 제2종지구단위계획구역(산업형에 한함) 및 산업단지에서 건축하는 2층 이하인 건축물로서 연면적 합계 500제곱미터 이하인 공장(제조업소 등 물품의 제조·가공을 위한 시설 포함)
    • 농업 또는 수산업을 영위하기 위하여 읍·면지역(특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 지역계획 또는 도시계획에 지장이 있다고 인정하여 지정·공고한 구역 제외)에서 건축하는 연면적 200㎡ 이하의 창고 및 연면적 400㎡ 이하의 축사, 작물재배사(作物栽培舍), 종묘배양시설, 화초 및 분재 등의 온실

신고방법

• 건축물의 건축·대수선 또는 설계변경의 신고를 하려는 자는 다음의 서류를 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함함)해야 합니다(「건축법 시행규칙」 제12조제1항).

  • 건축·대수선·용도변경 (변경) 신고서(「건축법 시행규칙」 별지 제6호서식)

  • 배치도·평면도(층별로 작성된 것만 해당)·입면도 및 단면도

    • 다만, 다음의 경우에는 그 구분에 따른 도서를 말합니다.

① 연면적의 합계가 100제곱미터를 초과하는 단독주택을 건축하는 경우 : 「건축법 시행규칙」 별표 2의 설계도서 중 건축계획서·배치도·평면도·입면도·단면도 및 구조도(구조내력상 주요 부분의 평면, 단면 표시)

② 표준설계도서에 따라 건축하는 경우 : 건축계획서 및 배치도

③ 건축에 관한 입지 및 규모에 대해 사전결정을 받은 경우 : 평면도

• 건축신고를 통해 의제되는 개별법상의 인·허가를 위해 해당법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류(해당사항이 있는 경우만 해당)

• 건축할 대지의 범위에 관한 서류

• 건축할 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류(다만, 건축할 대지에 포함된 국유지·공유지에 대해서는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 해당 토지의 관리청과 협의하여 그 관리청이 해당 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류로 그 토지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 갈음할 수 있으며, 집합건물의 공용부분을 변경하는 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제15조제1항에 따른 결의가 있었음을 증명하는 서류로 함)

  • 건축할 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류 중 토지의 등기부 등본은 제출하지 않을 수 있으며, 이 경우 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 토지의 등기부 등본을 확인해야 합니다.

신고필증 발급

• 신고자는 그 신고 내용에 따라 건축·대수선·용도 변경신고필증(「건축법 시행규칙」 별지 제7호서식)을 발급받습니다(「건축법 시행규칙」 제12조제3항).

신고의 효력

• 건축신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어집니다(「건축법」 제14조제5항 본문).

• 다만, 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있습니다(「건축법」 제14조제5항 단서).

위반 시 제재

• 건축신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 사람은 5천만원 이하의 벌금을 부과받습니다(「건축법」 제111조제1호).

공장설립 등의 승인에 따른 공장설립의 경우

• 공장설립 등의 승인을 받은 자에게 건축허가를 하거나 건축신고를 수리할 때, 해당 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 다음의 허가·인가·승인·동의·심사 또는 신고(이하 “허가등”이라 함)에 관하여 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대해서는 해당 허가등을 받은 것으로 봅니다(「건축법」 제11조제5항 및 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제14조제1항).

  • 도로점용의 허가(「도로법」 제61조제1항)

  • 시설 또는 공작물 설치의 허가, 배수설비 설치의 신고 및 개인하수처리시설의 설치 신고(「하수도법」 제24조, 제27조제3항 및 제34조제2항)

  • 전용상수도 설치의 인가(「수도법」 제52조제1항)

  • 자가용전기설비 공사계획의 인가 또는 신고(「전기안전관리법」 제8조제1항 및 제2항)

  • 건축물 등의 신축·증축·개축·재축(再築)·이전·용도변경 또는 대수선의 허가·협의 및 사용승인(「주택법」 제15조에 따른 승인 및 「주택법」 제49조에 따른 사용검사, 「학교시설사업 촉진법」 제4조에 따른 승인 및 「학교시설사업 촉진법」 제13조에 따른 사용승인을 포함함)의 동의, 소방시설공사의 신고 및 제조소 또는 취급소의 제조소·저장소 및 취급소의 설치허가(「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제7조제1항,「소방시설공사업법」 제13조제1항 및 「위험물안전관리법」 제6조제1항)

  • 개발행위(건축물의 건축 또는 공작물의 설치만 해당함)의 허가, 도시·군계획시설사업의 시행자의 지정 및 실시계획의 인가(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제1항, 제86조 및 제88조)

  • 가설건축물 건축의 허가 또는 신고 공작물축조의 신고(「건축법」 제20조제1항, 제3항 및 제83조)

  • 폐기물처리시설의 설치승인 또는 신고(「폐기물관리법」 제29조제2항)

  • 배출시설의 설치 허가 또는 신고(「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제11조)

  • 배출시설설치의 허가 또는 신고(「대기환경보전법」 제23조제1항, 「물환경보전법」 제33조제1항 및 「소음·진동관리법」 제8조제1항)

  • 특정토양오염관리대상시설 설치의 신고(「토양환경보전법」 제12조)

  • 화약류저장소 설치허가(「총포·도검·화약류 등의 안전관리에 관한 법률」 제25조제1항)

  • 액화석유가스저장소 설치의 허가(「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」 제8조제1항)

  • 고압가스저장소 설치의 허가(「고압가스 안전관리법」 제4조제3항)

  • 유해·위험방지계획서의 심사, 공정안전보고서의 심사(「산업안전보건법」 제42조제4항 및 제45조제1항)

  • 「환경오염시설의 통합관리에 관한 법률」 제6조에 따른 허가

공장 설립계획의 승인에 따른 공장설립의 경우

• 공장 설립계획의 승인을 받은 공장에 대해 건축허가를 할 때, 해당 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 다음의 허가, 인가, 승인, 동의, 심사 또는 신고(이하 “승인등”이라 함)에 관해 다른 행정기관의 장과 협의를 한 사항에 대하여는 그 승인등을 받은 것으로 봅니다(「중소기업창업 지원법」 제47조제2항).

  • 도로의 점용 허가(「도로법」 제61조제1항)

  • 점용허가와 배수설비의 설치신고(「하수도법」 제24조, 제27조제3항 및 제4항)

  • 개인하수처리시설의 설치신고(「하수도법」 제34조제2항)

  • 건축물 등의 신축·증축·개축·재축(再築)·이전·용도변경 또는 대수선의 허가·협의 및 사용승인(「주택법」 제15조에 따른 승인 및 「주택법」 제49조에 따른 사용검사, 「학교시설사업 촉진법」 제4조에 따른 승인 및 「학교시설사업 촉진법」 제13조에 따른 사용승인을 포함함)의 동의, 소방시설공사의 신고 및 제조소 또는 취급소의 제조소·저장소 및 취급소의 설치허가(「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제6조제1항,「소방시설공사업법」 제13조제1항 및 「위험물안전관리법」 제6조제1항)

  • 배출시설의 설치 허가 또는 신고(「대기환경보전법」 제23조, 「물환경보전법」 제33조, 「소음·진동관리법」 제8조 및 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제11조)

  • 폐기물처리시설의 설치승인 또는 설치신고(「폐기물관리법」 제29조제2항)

  • 전용수도설치의 인가(「수도법」 제52조와 제54조)

  • 자가용전기설비의 공사계획 인가 또는 신고(「전기안전관리법」 제8조)

  • 화약류저장소 설치허가(「총포·도검·화약류 등의 안전관리에 관한 법률」 제25조제1항)

  • 건축허가, 건축신고, 가설건축물의 건축허가 또는 건축신고 및 공작물 축조의 신고(「건축법」 제11조제1항, 제14조제1항, 제20조제1항·제3항 및 제83조제1항)

  • 특정토양오염관리대상시설의 설치신고(「토양환경보전법」 제12조)

  • 가스용품 제조사업의 허가와 액화석유가스 저장소의 설치 허가(「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」 제5조 및 제8조)

  • 고압가스의 제조허가와 고압가스저장소 설치의 허가, 용기·냉동기 및 특정설비의 제조등록, 특정고압가스 사용신고(「고압가스 안전관리법」 제4조, 제5조제1항 및 제20조제1항)

  • 유해·위험방지계획서의 심사, 공정안전보고서의 심사(「산업안전보건법」 제42조제4항 및 제45조제1항)

수수료 납부

• 건축허가를 신청하거나 건축신고를 하는 자는 허가권자나 신고 수리자에게 「건축법 시행규칙」 별표 4에 따른 금액의 범위에서 건축조례로 정하는 수수료를 내야 합니다(「건축법」 제17조 및 「건축법 시행규칙」 제10조제1항 본문).

건축허가 및 신고사항의 변경

• 건축허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 다음의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다(「건축법」 제16조제1항 본문 및 「건축법 시행령」 제12조제1항).

  • 다만, 신축·증축·개축·재축·이전 또는 대수선에 해당하지 않는 변경은 허가를 받거나 신고를 하지 않아도 됩니다(「건축법」 제16조제1항 단서 및 「건축법 시행령」 제12조제2항).

1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 부분에 대한 증축·개축에 해당하는 변경인 경우에는 허가를 받고, 그 밖의 경우에는 신고할 것

2. 건축신고로써 허가를 갈음하는 건축물(「건축법」 제14조제1항제2호 또는 제5호에 해당하는 건축물)에 대해서는 변경 후 건축물의 연면적을 각각 신고로써 허가를 갈음할 수 있는 규모에서 변경하는 경우에는 위 1.에도 불구하고 신고할 것

3. 건축주·설계자·공사시공자 또는 공사감리자를 변경하는 경우에는 신고할 것

위반 시 제재

• 이(변경허가 사항만 해당)를 위반한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 부과받습니다(「건축법」 제110조제2호).

허가 취소의 사유

• 허가권자는 허가를 받은 자가 다음 중 어느 하나에 해당하면 허가를 취소해야 합니다(「건축법」 제11조제7항).

  • 허가를 받은 날부터 1년(공장의 신설·증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년. 다만, 농지전용허가 또는 신고가 의제된 공장의 경우에는 2년) 이내에 공사에 착수하지 않은 경우

  • 다만, 이에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있습니다.

  • 위의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우