민박사업 시설의 매입 절차

부동산매매계약을 체결하기 전에는 부동산등기기록과 건축물대장을 비롯한 각종 대장을 확인해서 구입하려는 부동산의 권리관계 등을 확인하는 것이 좋으며, 직접 현장을 방문해서 건축물과 주변 여건을 살펴보는 것이 좋습니다. 부동산매매계약을 체결할 때는 계약의 상대방이 소유권을 가진 본인(대리인)이 맞는지 확인하고 매매계약서에 거래당사자, 매매목적물, 매매대금, 대금지급일자, 부동산소유권이전일자와 그 밖의 조건에 관해 명확하게 명시해야 합니다. 부동산매매계약을 체결한 후 잔금까지 모두 지급했다면 소유권이전등기를 함으로써 부동산의 소유권을 완전하게 취득하게 됩니다. 부동산을 매입할 때는 취득세, 인지세 등의 세금을 납부합니다.

계약 체결 전 확인사항

• 매입할 건축물을 선정했다면 매매계약을 체결하기 전에 해당 부동산에 대한 부동산등기기록·토지대장·부동산종합공부·건축물대장 등을 열람 또는 발급해서 실제의 내용과 서류상의 내용이 일치하는지 확인하고, 현장을 방문해서 실제 부동산의 내용·위치·도로 접근성·주변 편의시설과의 거리 및 주거환경 등을 직접 확인해야 합니다.

부동산등기기록의 확인

• 부동산등기기록에는 부동산의 구분건물 표시와 각종 권리관계에 관한 정보가 표시되어 있습니다. 따라서 이를 통해 구입하려는 부동산의 표시내용과 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정여부를 확인할 수 있습니다(「부동산등기법」 제3조).

• 부동산을 매입할 때는 거래의 안전을 위해서 반드시 해당 부동산의 부동산등기기록을 열람하거나 또는 이를 증명하는 등기사항증명서를 발급받아서 압류 등 각종 권리의 설정 여부를 확인해야 합니다. 예를 들어, 매입을 원하는 부동산에 압류 등이 설정되어 있다면 경매의 위험성이 있음을 고려해서 매입 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

  • 부동산등기기록 열람 및 부동산등기사항증명서 발급은 등기소(관할 등기소가 아니어도 가능) 또는 대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr)에서 소정의 수수료를 내고 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제19조 및 「인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침」).

토지대장, 부동산종합공부 및 건축물대장의 확인

• 토지대장은 지적공부(地籍公簿)의 하나로 토지의 필지마다 그 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표 등에 조사·측량해서 등록해 놓은 대장을 말하며(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제64조제1항), 건축물대장은 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 건축물의 소유·이용 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위해 건축물의 사용승인서를 내준 후에 건축물과 그 대지의 현황 및 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 보관하고 이를 지속적으로 정비하는 대장을 말합니다(「건축법」 제38조제1항).

  • 토지의 지목이 임야인 경우에는 토지대장 대신 임야대장에서 확인할 수 있습니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제19호).

• 부동산을 매입할 때는 토지대장, 부동산종합공부, 건축물대장 등을 열람해서 부동산의 표시 내용이 부동산등기기록의 내용과 일치하는지 확인해야 합니다. 부동산등기기록에 기록된 부동산의 표시내용이 위 대장과 일치하지 않으면 해당 부동산에 대한 등기가 어려울 수 있기 때문입니다(「부동산등기법」 제29조제11호).

  • 전국 시·군·구 민원실 및 읍·면·동 주민센터, 씨:리얼(https://seereal.lh.or.kr)을 통해 전국 어디서나 발급 및 열람이 가능합니다.

토지이용계획확인서의 확인

• 토지이용계획확인서는 지역·지구 등의 지정 내용과 그 지역·지구 등 안에서 제한되는 행위 등에 관한 사항이 기재되어 있어 토지의 이용 및 도시∙군계획시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제10조제1항, 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조제4항 및 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조제2항).

• 부동산을 매입할 때는 토지이용계획확인서를 열람해서 해당 부동산의 지역·지구 및 앞으로의 개발계획 여부 등을 확인하는 것이 좋습니다.

  • 토지이용계획확인서는 해당 시·군·구청 또는 토지이음 홈페이지(http://www.eum.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.

현장조사

• 고객들이 펜션을 선택하는 데 주로 영향을 미치는 것은 펜션의 주변 경관과 접근성입니다. 따라서 건축물을 매입할 때는 반드시 현장조사를 실시해서 부동산등기부 등의 내용과 실제 내용이 일치하는지를 확인해야 할 뿐만 아니라 주변 여건을 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다.

• 다음은 현장 조사를 할 때 살펴보면 좋은 사항들은 예시한 것이니 참고하시기 바랍니다.

  • 주변 관광지와의 연계성

  • 주변 편의시설과의 접근성

  • 축사 등 주변 혐오시설과의 근접성

  • 건축물의 전망(展望)

  • 건축물의 노후화 정도

  • 큰 도로에서 펜션까지의 이동통로(진입로)가 충분히 확보되고 있는지 여부와 소요 시간

  • 진입로가 사유지인지 여부

  • 주차공간이 충분히 확보되고 있는지 여부

  • 바비큐장 등 주인의 환대가 가능한 시설이 충분히 확보되고 있는지 여부

  • 다른 펜션과 차별화되는 테마가 있는지 여부

계약 체결 시 확인사항

• 부동산매매계약을 체결할 때는 부동산을 파는 사람(매도인)이 본인이 맞는지, 대리인이라면 대리권이 있는지를 확인한 후 매매계약서를 작성해야 합니다.

계약 당사자 등 확인하기

• 부동산매매계약은 부동산등기기록에 기록된 부동산 소유자와 체결해야 추후 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.

• 따라서 부동산매매계약을 할 때는 주민등록증 등 신분증으로 계약의 상대방이 부동산의 소유권을 가진 본인이 맞는지를 확인하고, 소유자의 대리인과 계약을 하는 경우에는 대리인의 신분증 외에도 위임장과 소유자의 인감증명서 등으로 대리권이 있는지를 확인해야 합니다.

계약서의 작성 및 계약금의 지급

• 부동산매매계약 당사자를 확인했으면 계약에 합의하고 매매계약서를 작성합니다. 부동산매매계약서를 작성할 때는 다음의 사항을 기재해야 합니다(「공인중개사법」 제26조제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제22조제1항).

  • 거래당사자의 인적 사항

  • 물건의 표시

  • 계약일

  • 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항

  • 물건의 인도일시

  • 권리이전의 내용

  • 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

  • 중개대상물확인·설명서 교부일자

  • 그 밖의 약정내용

• 부동산매매계약을 체결할 때는 당사자 간 약정이 있는 경우를 제외하고는 통상 매매대금의 10%에 해당하는 금액을 계약금으로 지급하는 것이 관례입니다. 이 계약금은 부동산매매계약을 해제하는 경우에 상대방에 대한 손해배상의 기준이 됩니다(「민법」 제398조제4항 및 제565조제1항).

중도금 및 잔금의 지급

• 중도금과 잔금을 지급할 때는 부동산등기기록을 다시 한번 확인해서 부동산매매계약 후 부동산의 권리관계에 변동이 있었는지를 확인하는 것이 좋습니다.

계약 체결 후 확인사항

• 부동산매매계약을 체결한 후 잔금까지 모두 지급했다면 부동산 실거래 가격을 신고하고, 소유권이전등기를 함으로써 해당 부동산에 대한 소유권을 완전하게 취득하게 됩니다.

부동산소유권이전등기

• 부동산의 소유자가 변경되었다는 사항을 부동산등기기록에 기록하는 것을 부동산소유권이전등기라고 합니다. 부동산매매계약이 체결되면 매도인과 매수인(대리인 가능)이 함께 다음 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산소유권이전등기를 신청해야 합니다(「부동산등기법」 제23조제1항, 제24조 및 「부동산등기규칙」 제58조).

  • 방문신청: 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해서 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법. 다만, 대리인이 변호사[법무법인, 법무법인(유한) 및 법무조합을 포함]나 법무사[법무법인·법무법인(유한)·법무조합·법무사법인·법무사법인(유한)을 포함]인 경우에는 「부동산등기규칙」 제58조제1항에 따라 허가받은 사무원이 등기소에 출석해서 부동산소유권이전등기를 신청할 수 있습니다.

  • 전자신청: 등기소에 전산정보처리조직을 이용(이동통신단말장치에서 사용되는 애플리케이션을 통해 이용하는 경우 포함)해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(전자신청이 가능한 등기유형과 신청 방법은 「부동산등기규칙」에 따름)

• 부동산소유권이전등기를 신청할 때는 다음의 신청정보와 첨부정보를 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제24조제2항, 「부동산등기규칙」 제43조제1항 및 제46조제1항).

  • 신청정보
    • 다음의 구분에 따른 부동산의 표시에 관한 사항

가. 토지 : 「부동산등기법」 제34조제3호부터 제5호까지의 규정에서 정하고 있는 사항

나. 건물 : 「부동산등기법」 제40조제1항제3호와 제4호에서 정하고 있는 사항

다. 구분건물 : 1동의 건물의 표시로서 소재지번·건물명칭 및 번호·구조·종류·면적, 전유부분의 건물의 표시로서 건물번호·구조·면적, 대지권이 있는 경우 그 권리의 표시(다만, 1동의 건물의 구조·종류·면적은 건물의 표시에 관한 등기나 소유권보존등기를 신청하는 경우에만 제공) * 신청인의 성명(또는 명칭), 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호) * 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 성명과 주소 * 대리인에 의해서 등기를 신청하는 경우에는 그 성명과 주소 * 등기원인과 그 연월일 * 등기의 목적 * 등기필정보(다만, 공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청에 의해서 권리에 관한 등기를 신청하는 경우에만 제공) * 등기소의 표시 * 신청연월일

• 첨부정보
  • 부동산등기신청서(전자신청의 경우에는 신청정보를 전자문서로 송신)
  • 등기원인을 증명하는 정보
  • 등기원인에 대해서 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보
  • 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보
  • 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 자격을 증명하는 정보
  • 대리인에 의해서 등기를 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 정보
  • 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우에 한함)의 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보(다만, 소유권이전등기를 신청하는 경우 또는 「부동산등기규칙」 제52조의2제1항에 따라 등기의무자의 동일성 확인이 필요한 경우에는 등기의무자의 주소 또는 사무소 소재지를 증명하는 정보도 제공해야 함)
  • 토지대장·임야대장·건축물대장 정보나 그 밖에 부동산의 표시를 증명하는 정보
  • 자격자대리인이 다음의 등기를 신청하는 경우, 자격자대리인(법인의 경우에는 담당 변호사·법무사를 의미)이 주민등록증·인감증명서·본인서명 사실확인서 등 법령에 따라 작성된 증명서의 제출이나 제시, 그 밖에 이에 준하는 확실한 방법으로 위임인이 등기의무자인지 여부를 확인하고 「자격자대리인의 등기의무자 확인 및 자필서명 정보 제공에 관한 예규」로 정하는 방법에 따라 자필서명한 정보

① 공동으로 신청하는 권리에 관한 등기

② 승소한 등기의무자가 단독으로 신청하는 권리에 관한 등기

취득세

• 취득세 산식

  • 취득세는 부동산의 취득에 대해서 부과되는 지방세로 다음과 같이 산정합니다(「지방세법」 제8조제1항, 제10조 및 제11조제1항).

    • 취득세 = 부동산 취득 당시의 가액 × 취득세의 표준세율

  • 취득세의 표준세율은 다음과 같습니다(「지방세법」 제11조제1항제7호 및 제8호).

    • 농지: 1천분의 30
    • 농지 외의 주택을 제외한 것: 1천분의 40
    • 유상거래를 원인으로 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 10
    • 유상거래를 원인으로 취득 당시의 가액이 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는다음 계산식에 따라 산출한 세율(이 경우 소수점 이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산함)

= (해당 주택의 취득당시가액 × 2/3억원 － 3) × 1/100 * 유상거래를 원인으로 취득 당시의 가액이 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30

• 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 합니다(「지방세법」 제11조제1항제8호).

= 전체 주택의 취득 당시의 가액 = 취득 지분의 취득 당시의 가액 x 전체 주택의 시가표준액/취득 지분의 시가표준액

• 취득세의 감면

  • 지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 취득세의 세율을 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있습니다(「지방세법」 제14조).

인지세

• 인지세는 부동산의 취득과 관련해서 계약서와 그 밖에 이를 증명하는 증서를 작성하는 경우에 부과되는 세금으로 다음과 같이 산정합니다(「인지세법」 제1조, 제3조 및 「인지세법 시행규칙」 제3조).

지방교육세 및 농어촌특별세

• 이 외에도 부동산 취득에 따른 지방교육세(「지방세법」 제151조)와 농어촌특별세(「농어촌특별세법」 제5조)가 부과됩니다.

  • 「지방세특례제한법」 제6조제1항의 적용 대상이 되는 농지 및 임야에 대한 취득세를 납부하는 경우에는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다(「농어촌특별세법」 제4조제10호).