건축/재개발
주택을 건축하려는 사람은 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 해야 하며, 허가나 신고를 한 사항을 변경하려는 경우에도 다시 허가를 받거나 신고를 해야 합니다. 다만, 건축허가를 받은 사람이 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않는 경우 등 일정한 사유에 해당하면 건축허가가 취소될 수 있습니다.
신청절차 및 첨부서류
건축할 대지의 범위에 관한 서류
건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류. 다만, 건축할 대지에 포함된 국유지 또는 공유지에 대해서는 허가권자가 해당 토지의 관리청과 협의하여 그 관리청이 해당 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류의 경우에는 그에 따른 서류로 갈음할 수 있습니다.
「건축법」 제11조제11항제1호에 해당하는 경우에는 건축할 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보하였음을 증명하는 서류
「건축법」 제11조제11항제2호 및 「건축법 시행령」 제9조의3제1항 각 호의 사유에 해당하는 경우에는 다음의 서류
가. 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 서면동의서: 공유자가 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부해야 합니다. 다만, 공유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 허가권자가 인정하는 경우에는 공유자가 인감도장을 날인하거나 서명한 서면동의서에 해당 인감증명서나 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서의 발급증을 첨부하는 방법으로 할 수 있습니다.
나. 가.에 따라 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상임을 증명하는 서류
다. 「건축법 시행령」 제9조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당함을 증명하는 서류
라. 해당 건축물의 개요
「건축법 시행규칙」 제5조에 따른 사전결정서(「건축법」 제10조에 따라 건축에 관한 입지 및 규모의 사전결정서를 받은 경우만 해당)
「건축법 시행규칙」 별표 2의 설계도서(「건축법」 제10조에 따른 사전결정을 받은 경우에는 건축계획서 및 배치도를 제외). 다만, 「건축법」 제23조제4항에 따른 표준설계도서에 따라 건축하는 경우에는 건축계획서 및 배치도만 해당합니다.
「건축법」 제11조제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위해서 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류(해당 사항이 있는 경우로 한정)
8.「건축법 시행규칙」 별지 제27호의12서식에 따른 결합건축협정서(해당 사항이 있는 경우로 한정)
허가권자는 건축허가를 하고자 하는 때에 「건축기본법」 제25조에 따른 한국건축규정의 준수 여부를 확인해야 합니다(「건축법」 제11조제4항).
허가권자는 건축허가를 하였으면 건축허가서(「건축법 시행규칙」 별지 제2호서식)를 신청인에게 발급해야 합니다(「건축법 시행령」 제9조제2항 및 「건축법 시행규칙」 제8조제1항).
위반 시 제재
이를 위반해서 ① 도시지역에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처해지며(「건축법」 제108조제1항제1호), ② 도시지역 밖에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제110조제1호).
“도시지역”이란?
도시지역이란 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대해서 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호).
「건축법」 제20조제3항에 따른 공사용 가설건축물의 축조신고
「건축법」 제83조에 따른 공작물의 축조신고
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제86조제5항에 따른 시행자의 지정과 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제88조제2항에 따른 실시계획의 인가
「산지관리법」 제14조 및 제15조에 따른 산지전용허가와 산지전용신고. 다만, 보전산지인 경우에는 도시지역만 해당됩니다.
「사도법」 제4조에 따른 사도(私道)개설허가
「농지법」 제34조, 「농지법」 제35조 및 제43조에 따른 농지전용허가·신고 및 협의
「도로법」 제36조에 따른 도로관리청이 아닌 자에 대한 도로공사 시행의 허가, 「도로법」 제52조제1항에 따른 도로와 다른 시설의 연결 허가
「도로법」 제61조에 따른 도로의 점용 허가
「하천법」 제33조에 따른 하천점용 등의 허가
「하수도법」 제27조에 따른 배수설비(配水設備)의 설치신고
「하수도법」 제34조제2항에 따른 개인하수처리시설의 설치신고
「수도법」 제38조에 따라 수도사업자가 지방자치단체인 경우 그 지방자치단체가 정한 조례에 따른 상수도 공급신청
「전기사업법」 제62조에 따른 자가용전기설비 공사계획의 인가 또는 신고
「물환경보전법」 제33조에 따른 수질오염물질 배출시설 설치의 허가나 신고
「대기환경보전법」 제23조에 따른 대기오염물질 배출시설설치의 허가나 신고
「소음·진동관리법」 제8조에 따른 소음·진동 배출시설 설치의 허가나 신고
「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제11조에 따른 배출시설 설치허가나 신고
「자연공원법」 제23조에 따른 행위허가
「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제24조에 따른 도시공원의 점용허가
「토양환경보전법」 제12조에 따른 특정토양오염관리대상시설의 신고
「수산자원관리법」 제52조제2항에 따른 행위의 허가
「초지법」 제23조에 따른 초지전용의 허가 및 신고
허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 않은 경우
허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우
「건축법」 제21조에 따른 착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우
바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 개축
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축
연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 건축물
「건축법」 제23조제4항에 따른 표준설계도서(이하 '표준설계도서'라 함)에 따라 건축하는 건축물로서 그 용도 및 규모가 주위환경이나 미관에 지장이 없다고 인정하여 건축조례로 정하는 건축물
신고절차 및 첨부서류
가. 연면적의 합계가 100제곱미터를 초과하는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택을 건축하는 경우: 「건축법 시행규칙」 별표 2의 설계도서 중 건축계획서·배치도·평면도·입면도·단면도 및 구조도(구조내력상 주요한 부분의 평면 및 단면을 표시한 것만 해당)
나. 「건축법」 제23조제4항에 따른 표준설계도서에 따라 건축하는 경우: 건축계획서 및 배치도
다. 「건축법」 제10조에 따른 사전결정을 받은 경우: 평면도
「건축법」 제11조제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위하여 해당법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류(해당사항이 있는 경우로 한정)
건축할 대지의 범위에 관한 서류
건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류. 다만, 건축할 대지에 포함된 국유지·공유지에 대해서는 허가권자가 해당 토지의 관리청과 협의하여 그 관리청이 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류로 그 토지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 갈음할 수 있습니다.
특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 건축신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 그 신고의 내용에 따라 건축신고필증을 신고인에게 교부해야 합니다(「건축법」 제14조제1항, 「건축법 시행규칙」 제12조제3항 및 별지 제7호서식).
위반 시 제재
「건축법」 제20조제3항에 따른 공사용 가설건축물의 축조신고
「건축법」 제83조에 따른 공작물의 축조신고
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제86조제5항에 따른 시행자의 지정과 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제88조제2항에 따른 실시계획의 인가
「산지관리법」 제14조 및 제15조에 따른 산지전용허가와 산지전용신고. 다만, 보전산지인 경우에는 도시지역만 해당됩니다.
「사도법」 제4조에 따른 사도(私道)개설허가
「농지법」 제34조, 「농지법」 제35조 및 제43조에 따른 농지전용허가·신고 및 협의
「도로법」 제36조에 따른 도로관리청이 아닌 자에 대한 도로공사 시행의 허가, 「도로법」 제52조제1항에 따른 도로와 다른 시설의 연결 허가
「도로법」 제61조에 따른 도로의 점용 허가
「하천법」 제33조에 따른 하천점용 등의 허가
「하수도법」 제27조에 따른 배수설비(配水設備)의 설치신고
「하수도법」 제34조제2항에 따른 개인하수처리시설의 설치신고
「수도법」 제38조에 따라 수도사업자가 지방자치단체인 경우 그 지방자치단체가 정한 조례에 따른 상수도 공급신청
「전기사업법」 제62조에 따른 자가용전기설비 공사계획의 인가 또는 신고
「물환경보전법」 제33조에 따른 수질오염물질 배출시설 설치의 허가나 신고
「대기환경보전법」 제23조에 따른 대기오염물질 배출시설설치의 허가나 신고
「소음·진동관리법」 제8조에 따른 소음·진동 배출시설 설치의 허가나 신고
「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제11조에 따른 배출시설 설치허가나 신고
「자연공원법」 제23조에 따른 행위허가
「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제24조에 따른 도시공원의 점용허가
「토양환경보전법」 제12조에 따른 특정토양오염관리대상시설의 신고
「수산자원관리법」 제52조제2항에 따른 행위의 허가
「초지법」 제23조에 따른 초지전용의 허가 및 신고
바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 부분에 대한 증축·개축에 해당하는 변경인 경우에는 허가를 받고, 그 밖의 경우에는 신고할 것
「건축법」 제14조제1항제2호 또는 제5호에 따라 신고로써 허가를 갈음하는 건축물에 대해서는 변경 후 건축물의 연면적을 각각 신고로써 허가를 갈음할 수 있는 규모에서 변경하는 경우에는 제1호에도 불구하고 신고할 것
건축주·설계자·공사시공자 또는 공사감리자를 변경하는 경우에는 신고할 것
위 규정에 따른 허가나 신고사항의 변경에 관해서는 「건축법 시행령」 제9조제1항을 준용합니다(「건축법 시행령」 제12조제4항).
또한, 위 규정에 따른 허가 사항의 변경허가에 관해서는 「건축법」 제11조제5항 및 제6항을 준용합니다(「건축법」 제16조제3항).
허가·신고를 할 필요가 없는 경우
허가·신고사항에 대해 사용승인 신청 시 일괄신고가 가능한 경우
가. 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하일 것
나. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치 변경범위가 1미터 이내일 것
다. 「건축법」 제14조제1항에 따라 신고를 하면 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 것으로 보는 규모에서 건축허가를 받아야 하는 규모로의 변경이 아닐 것
건축물의 동수나 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분이 연면적 합계의 10분의 1 이하인 경우(연면적이 5천 제곱미터 이상인 건축물은 각 층의 바닥면적이 50제곱미터 이하의 범위에서 변경되는 경우만 해당). 다만, 「건축법 시행령」 제12조제3항제4호 본문 및 제5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당합니다.
건축물의 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하인 경우. 다만, 변경되는 부분이 「건축법 시행령」 제12조제3항제1호 본문, 제2호 본문 및 제5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당합니다.
허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치가 1미터 이내에서 변경되는 경우. 다만, 변경되는 부분이 「건축법 시행령 제12조제3항제1호 본문, 제2호 본문 및 제4호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당합니다.
연면적 합계 | 금 액 |
|---|---|
200제곱미터 미만 | 단독주택: 2천7백원 이상 4천원 이하 |
기타: 6천7백원 이상 9천4백원 이하 | |
200제곱미터 이상 1천제곱미터 미만 | 단독주택: 4천원 이상 6천원 이하 |
기타: 1만4천원 이상 2만원 이하 | |
1천제곱미터 이상 5천제곱미터 미만 | 3만4천원 이상 5만4천원 이하 |
5천제곱미터 이상 1만제곱미터 미만 | 6만8천원 이상 10만원 이하 |
1만제곱미터 이상 3만제곱미터 미만 | 13만5천원 이상 20만원 이하 |
3만제곱미터 이상 10만제곱미터 미만 | 27만원 이상 41만원 이하 |
10만제곱미터 이상 30만제곱미터 미만 | 54만원 이상 81만원 이하 |
30만제곱미터 이상 | 108만원 이상 162만원 이하 |
* 설계변경의 경우에는 변경하는 부분의 면적에 따라 적용됩니다. | |
국토교통부장관은 국토관리를 위해서 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방, 「국가유산기본법」 제3조에 따른 국가유산의 보존, 환경보전 또는 국민경제를 위해서 특히 필요하다고 인정하여 요청하면 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있으며, 이 경우 국토교통부장관이 건축허가나 건축허가를 받은 건축물의 착공을 제한하려는 경우에는 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따라 주민의견을 청취한 후 건축위원회의 심의를 거쳐야 합니다(「건축법」 제18조제1항 및 제3항).
특별시장·광역시장·시·도지사는 지역계획이나 도시계획에 특히 필요하다고 인정하면 시장·군수·구청장의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있으며, 이 경우 시·도지사는가 건축허가나 건축허가를 받은 건축물의 착공을 제한하려는 경우에는 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따라 주민의견을 청취한 후 건축위원회의 심의를 거쳐야 합니다(「건축법」 제18조제2항 및 제3항).
