관리 이관 및 업무인계

사업주체의 관리

• 의무관리대상 아파트를 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 아파트를 관리해야 합니다(「공동주택관리법」 제11조제1항).

  • 의무관리대상 아파트: 해당 아파트를 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 아파트를 말하며, 그 범위는 다음과 같습니다(「공동주택관리법」 제2조제1항제2호 및 「공동주택관리법 시행령」 제2조).

1. 300세대 이상의 아파트

2. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 아파트

3. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 아파트

4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

5. 1.부터 4.까지에 해당하지 않는 공동주택 중 전체 입주자등의 3분의 2 이상이 서면으로 동의하여 정하는 아파트

   • 사업주체: 「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다(「주택법」 제2조제10호).

사업주체의 관리 이관 요구

• 의무관리대상 아파트를 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자·사용자에게 그 사실을 통지하고 해당 아파트를 관리할 것을 요구해야 합니다(「공동주택관리법」 제11조제1항 및 「공동주택관리법 시행령」 제8조제1항).

• 입주자: 아파트의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말합니다(「공동주택관리법」 제2조제1항제5호).

• 사용자: 아파트를 임차하여 사용하는 자(임대주택의 임차인은 제외) 등을 말합니다(「공동주택관리법」 제2조제1항제6호).

입주자대표회의의 구성

• 입주자·사용자는 관리 이관 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성해야 합니다(「공동주택관리법」 제11조제2항).

아파트 관리방법의 결정 및 변경

• 아파트 관리방법의 결정 또는 변경은 다음의 방법으로 합니다(「공동주택관리법」 제5조제2항, 제11조제3항, 「공동주택관리법 시행령」 제3조 및 제9조).

• 아파트 관리방법(위탁관리, 자치관리 및 주택관리업자 선정 등)에 관한 자세한 내용은 이 콘텐츠 <아파트 관리하기-아파트 관리방법-관리의 유형 및 구분>에서 확인할 수 있습니다.

• 위 관리방법의 결정에 대하여 신고를 하지 않은 경우에는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」 제102조제3항제3호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조제1항 및 별표 9).

사업주체가 관리업무를 인계하는 경우

• 사업주체는 다음의 어느 하나에 해당하게 된 날부터 1개월 이내에 해당 아파트의 관리주체에게 아파트의 관리업무를 인계해야 합니다(「공동주택관리법」 제13조제1항 및 「공동주택관리법 시행령」 제10조제1항).

  • 입주자대표회의의 회장으로부터 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우

  • 자치관리기구가 구성된 경우

  • 주택관리업자가 선정된 경우

  • 관리주체: 아파트를 관리하는 「공동주택관리법」 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 아파트의 관리사무소장, 「공동주택관리법」 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자 및 임대사업자, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지·보수·개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정함)를 말합니다(「공동주택관리법」 제2조제1항제10호).

관리주체가 관리업무를 인계하는 경우

• 아파트의 관리주체가 변경되는 경우에 기존 관리주체는 새로운 관리주체에게 위를 준용하여 해당 아파트의 관리업무를 인계해야 합니다(「공동주택관리법」 제13조제2항).

• 새로운 관리주체는 기존 관리의 종료일까지 관리기구를 구성해야 하며, 기존 관리주체는 해당 관리의 종료일까지 아파트의 관리업무를 인계해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제10조제2항).

• 기존 관리의 종료일까지 인계·인수가 이루어지지 않은 경우 기존 관리주체는 기존 관리의 종료일(기존 관리의 종료일까지 새로운 관리주체가 선정되지 못한 경우에는 새로운 관리주체가 선정된 날을 말함)부터 1개월 이내에 새로운 관리주체에게 아파트의 관리업무를 인계해야 합니다. 이 경우 그 인계기간에 소요되는 기존 관리주체의 인건비 등은 해당 아파트의 관리비로 지급할 수 있습니다(「공동주택관리법 시행령」 제10조제3항).

• 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인은 아파트의 관리업무를 해당 관리주체에 인계할 때에는 입주자대표회의의 회장 및 1명 이상의 감사의 참관하에 인계자와 인수자가 인계·인수서에 각각 서명·날인하여 다음의 서류를 인계해야 합니다. 기존 관리주체가 새로운 관리주체에게 아파트의 관리업무를 인계하는 경우에도 또한 같습니다(「공동주택관리법 시행령」 제10조제4항).

  • 설계도서·장비의 명세·장기수선계획 및 안전관리계획(「공동주택관리법」 제32조)

  • 관리비·사용료·이용료의 부과·징수현황 및 이에 관한 회계서류

  • 장기수선충당금의 적립현황

  • 관리비예치금의 명세(「공동주택관리법」 제24조제1항)

  • 세대 전유부분을 입주자에게 인도한 날의 현황(「공동주택관리법」 제36조제3항제1호)

  • 관리규약과 그 밖에 아파트의 관리업무에 필요한 사항

위반 시 제재

• 이를 위반하여 아파트의 관리업무를 인계하지 않은 경우에는 1,000만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」 제102조제2항제1호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조제1항 및 별표 9).