점포계약

임대차 계약 체결

• 피부관리실 창업·운영을 위해 점포에 대한 임대차 계약을 체결해야 하는 경우 「민법」 또는 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다. 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 경우에는 그 규정이 우선적으로 적용되고,「민법」의 임대차 규정은 보충적으로 적용이 됩니다. 다만, 「상가건물 임대차보호법」은 상가건물에 관하여 다음과 같이 지역별로 정하고 있는 보증금액 이하로 체결된 임대차 계약에 한하여 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

• 보증금액의 환산

• 「상가건물 임대차보호법」에 따라 보증금액을 정할 때에는 월 단위의 차임액에 1분의 100을 곱하여 환산한 금액을 포함해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제2항 및 제3항).

임대차 기간

• 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 임대차 계약의 경우 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).

• 임대인은 임차인이 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 하는 계약갱신 요구는 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만, 임대인은 일정한 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 및 제2항).

  • 임차인의 계약갱신요구기간에 관한 규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용합니다[(「상가건물 임대차보호법」 (법률 제15791호, 2018. 10. 16.) 부칙 제2조] .

• 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않는 경우에는 「민법」이 적용되어 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 해지통고를 한 경우에는 6개월, 임차인이 해지통고를 한 경우에는 1개월이 경과하면 해지의 효력이 발생합니다(「민법」 제635조).

우선변제권

• 임차인이 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우에는 경매 또는 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).

  • 소액임차인의 최우선변제권

• 보증금액이 다음의 범위에 해당하는 소액임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추면 최우선변제의 범위에 해당하는 금액 이하를 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조 및 제7조).

• 점포 확보에 대해 더 알아보기(『상가건물 임대차』 및 『부동산 매매』)

• 권리금이란?

• “권리금”이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우 및 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3제1항).

• 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제1항).

  • "권리금" 더 알아보기