행정
○○시 ○○구 ○○동 일대 주택재건축사업을 추진하는 조합이 사업구역 내 토지 및 건물 소유자들인 청구인들이 조합 설립에 동의하지 않자, 구 도시 및 주거환경정비법과 집합건물법에 따라 부동산을 시가로 매도할 것을 청구하는 소송을 제기했습니다. 청구인들은 매도청구 조항이 재건축 비동의자의 재산권을 과도하게 침해하고, 보상 시점과 금액이 불합리하며, 보호 장치가 미흡하여 헌법에 위반된다고 주장하며 헌법소원심판을 청구했습니다. 헌법재판소는 매도청구 조항이 도시환경 개선이라는 공공복리 실현을 위한 정당한 목적을 가지며, 엄격한 동의 요건, 시가 보상(개발이익 포함), 환매권 등 충분한 보호 장치를 갖추고 있어 청구인들의 재산권을 침해하지 않는다고 판단하며 합헌 결정을 내렸습니다.
청구인들은 ○○시 ○○구 ○○동 일대 주택재건축정비사업구역 내에 토지 및 건물을 소유하고 있었습니다. 이 사업을 시행하는 조합은 청구인들이 조합 설립에 동의하지 않자, 2016년 6월 16일경 청구인들에게 조합 설립 동의 여부를 2개월 이내에 회신해 달라는 최고서를 발송했습니다. 청구인들이 기간 내에 회답하지 않자, 조합은 2016년 9월 30일 청구인들을 상대로 구 도시정비법 및 집합건물법상 매도청구권을 행사하여 부동산 소유권이전등기를 요구하는 소송을 제기했습니다. 이후 청구인들은 이 매도청구 조항이 재산권 침해 및 기타 기본권 침해에 해당한다며 위헌법률심판제청신청을 했으나 기각되었고, 이에 헌법재판소에 직접 헌법소원심판을 청구하게 되었습니다.
구 도시 및 주거환경정비법 제39조 전문 제1호 중 제16조 제3항에 관한 부분이 재건축조합 설립에 동의하지 않은 토지등소유자의 재산권을 과도하게 제한하여 헌법에 위반되는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 특히, 매도청구 시점의 시가 산정, 매도청구 대상자 보호 장치의 미흡성, 그리고 관련 법령 조항의 명확성 원칙 위배 여부가 검토되었습니다.
구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되고, 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것) 제39조 전문 제1호 중 제16조 제3항에 관한 부분은 헌법에 위반되지 아니한다.
헌법재판소는 재건축조합이 설립에 동의하지 않은 토지등소유자에게 부동산 매도를 청구할 수 있도록 한 구 도시 및 주거환경정비법 조항이 헌법에 위배되지 않는다고 판단했습니다. 이는 도시정비사업의 공공적 필요성과 원활한 추진을 위한 조치이며, 매도청구 과정에서 개발이익이 반영된 시가 보상, 명도 기간 유예, 환매권 등 비동의자의 재산권 보호를 위한 제도적 장치가 충분히 마련되어 있다고 보았기 때문입니다. 따라서 재건축 사업에 참여하지 않으려는 토지등소유자의 의사와 무관하게 조합은 해당 부동산의 매도를 강제할 수 있다는 기존의 법리가 유지되었습니다.
구 도시 및 주거환경정비법 제39조 (매도청구): 주택재건축사업에서 조합 설립에 동의하지 않은 토지등소유자의 토지 또는 건축물에 대해 사업시행자가 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제48조를 준용하여 매도청구를 할 수 있도록 한 조항입니다. 이는 도시 재정비 사업의 원활한 추진을 위한 것으로, 비동의자의 재산권을 제한하는 근거가 됩니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 (구분소유권 등의 매도청구 등): 재건축 결의에 찬성하지 않은 구분소유자에게 재건축 참여 여부를 서면으로 촉구하고, 불참 시 시가로 매도할 것을 청구할 수 있도록 합니다. 또한, 건물을 명도할 경우 생활에 현저한 어려움이 있을 때 1년 이내의 명도 기간 유예를 허락할 수 있으며, 특정 조건(재건축 결의일로부터 2년 이내 건물 철거공사 미착수 등) 하에 매도했던 토지등소유자에게 환매권을 인정하는 등 매도청구 대상자의 권리 보호 장치를 포함하고 있습니다. 헌법 제23조 제1항 및 제3항 (재산권 보장 및 공용수용): 모든 국민의 재산권은 보장되지만, 공공필요에 의해 법률로써 제한될 수 있으며 이 경우 정당한 보상이 지급되어야 합니다. 헌법재판소는 매도청구권이 그 실질에 있어 공용수용과 유사한 측면이 있음을 인정하면서도, 주택재건축사업의 공공성 및 관련 보호 장치를 고려하여 합헌성을 판단했습니다. 과잉금지원칙: 국가가 국민의 기본권을 제한할 때는 목적의 정당성, 수단의 적합성, 침해의 최소성, 법익의 균형성을 갖추어야 한다는 원칙입니다. 헌법재판소는 매도청구권이 노후·불량주택을 재건축하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 공공복리 실현이라는 정당한 목적과 효과적인 수단으로 보았습니다. 특히 매도청구 시 시가에는 재건축으로 인한 개발이익이 포함되며, 조합 설립 동의 요건의 엄격성, 절차적 제한, 명도 기간 유예, 환매권 등 여러 보호 장치가 마련되어 있어 재산권 침해를 최소화하고 공익과 사익의 균형을 이룬다고 판단했습니다. 명확성 원칙: 법률 조항은 의미가 명확해야 한다는 원칙입니다. 청구인들은 집합건물법 제48조 제5항의 '재건축 수행에 큰 영향이 없을 때'와 제6항 단서의 '건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 있을 경우' 등의 표현이 모호하다고 주장했으나, 헌법재판소는 법원의 구체적 판단을 통해 그 의미를 파악할 수 있다고 보아 명확성 원칙에 위배되지 않는다고 판단했습니다.
재건축 사업 초기 단계부터 조합 설립 동의 여부를 신중하게 결정해야 합니다. 한 번 비동의 의사를 밝히면 매도청구 대상이 될 수 있습니다. 매도청구 대상자가 되었을 경우, 시가 산정 과정에서 개발이익이 포함되도록 정당한 평가를 주장해야 합니다. 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 감정평가 결과의 적정성을 검토하는 것이 중요합니다. 건물을 명도해야 할 상황이 생길 경우, 생활에 현저한 어려움이 있다면 법원에 명도 기간 유예를 신청할 수 있습니다. 최대 1년까지 기간을 허락받을 가능성이 있습니다. 사업 진행이 지연되어 일정 기간 내에 건물 철거 공사가 착수되지 않으면 환매권을 행사할 수 있는 조건이 될 수 있으므로, 사업 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다. 매도청구 소송이 진행될 경우, 소장이 송달된 시점이 사실상 매도청구권 행사의 기준 시점이 될 수 있음을 인지해야 합니다. 2017년 이후 개정된 도시정비법에서는 매도청구권 행사 시기가 사업시행인가 이후로 늦춰졌으므로, 실제 적용되는 법령의 시점을 확인하는 것이 중요합니다.
