행정
청구인들은 수원과 하남에서 오피스텔을 취득한 후, 해당 오피스텔이 실제로는 주거용으로 사용되고 있다고 주장하며 일반 주택과 동일하게 낮은 취득세율(취득 당시 가액 6억 원 이하 주택에 대한 1천분의 10)을 적용해달라고 경정청구를 했습니다. 그러나 관할 지방자치단체는 오피스텔이 건축물대장 등 공부상 '업무시설'로 기재되어 있어 주택에 해당하지 않는다는 이유로 경정청구를 거부했습니다. 이에 청구인들은 오피스텔의 실질적 용도와 무관하게 법적 서류에 기재된 용도만으로 높은 취득세율(1천분의 40)을 적용하는 것이 헌법상 조세평등주의, 실질과세원칙 등에 위배된다며 헌법소원을 제기했습니다.
여러 명의 청구인들이 오피스텔을 취득하여 실제 주거용으로 사용하면서도, 지방세법상 주택으로 분류되지 않아 일반 주택보다 3배 이상 높은 취득세율(1천분의 40)이 적용되자 이에 불복하여 낮은 세율(1천분의 10) 적용을 요구하며 조세 당국에 경정청구를 했습니다. 하지만 관할 지자체에서 오피스텔이 법적 주택 요건을 충족하지 못한다는 이유로 경정청구를 거부하였고, 이에 청구인들이 행정소송 및 헌법소원을 제기하며 해당 지방세법 조항의 위헌성을 다투게 되었습니다.
건축물대장 등 공부상 용도가 '주택'으로 등재된 경우에만 낮은 취득세율을 적용하도록 한 지방세법 조항이, 실제 주거용으로 사용되는 오피스텔에 대해서는 높은 취득세율을 적용하여 조세평등주의에 위배되는지 여부입니다. 이는 실질과세원칙, 재산권 및 행복추구권 침해 여부와도 관련됩니다.
헌법재판소는 구 지방세법 제11조 제1항 제8호가 유상거래로 취득 당시 가액이 6억 원 이하인 주택에 대해 낮은 취득세율을 적용하도록 규정하면서, 그 대상을 '주택법상 주택으로서 건축물대장 등에 주택으로 기재된 경우'로 한정한 것이 헌법에 위반되지 않는다고 결정했습니다. 즉, 오피스텔의 실제 사용 목적이 주거용이라 할지라도 공부상 주택으로 기재되어 있지 않으면 주택 취득세율을 적용받을 수 없다는 것입니다.
오피스텔을 실제 주거용으로 사용하더라도, 건축물대장 등 공적 장부에 '주택'으로 등록되어 있지 않다면 주택에 적용되는 낮은 취득세율을 적용받을 수 없으며, 이는 조세평등주의 등에 위배되지 않는다는 것이 최종 결론입니다.
지방세법 제11조 제1항 제8호 (주택 취득세율) 해당 조항은 유상거래를 통해 주택을 취득할 때 그 가액에 따라 1천분의 10(6억 원 이하), 1천분의 20(6억 원 초과 9억 원 이하), 1천분의 30(9억 원 초과)의 낮은 취득세율을 적용하도록 규정하고 있습니다. 이때 '주택'의 정의를 '주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장, 사용승인서, 임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부 등에 주택으로 기재된 건축물'로 엄격하게 제한하고 있습니다. 이는 주택 유상거래에 따른 취득세 부담을 완화하여 주거 안정 및 주택 거래 활성화를 도모하려는 정책적 목적을 가집니다. 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목 (기타 부동산 취득세율) 주택 외의 부동산, 즉 농지가 아닌 건축물 등을 유상으로 취득하는 경우에는 1천분의 40의 높은 취득세율이 적용됩니다. 오피스텔은 건축법상 '업무시설'로 분류되므로, 이 조항에 따라 1천분의 40의 세율이 적용되는 것이 일반적입니다. 주택법 제2조 (주택 및 준주택 정의) 주택법은 '주택'을 "세대 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지"로 정의합니다. 반면 '준주택'은 "주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등"으로 정의하며 오피스텔을 포함시킵니다. 이처럼 주택과 오피스텔(준주택)은 법적으로 명확하게 구별됩니다. 건축법 제2조 제2항 및 건축법 시행령 별표 1 (건축물 용도 분류) 건축법상 오피스텔은 '업무시설'로 분류되며, 주택과는 다른 건축 기준 및 용도 제한을 받습니다. 이는 오피스텔의 주된 기능이 '업무'에 있다는 점에 근거합니다. 조세평등주의 원칙 헌법재판소는 조세법 영역에서 입법자에게 광범위한 형성권이 있다고 봅니다. 국가는 재정 정책적, 국민 경제적, 사회 정책적, 조세 기술적 등 여러 요소를 고려하여 세금 제도를 정할 수 있으며, 이 결정이 현저히 비합리적이거나 불공정하지 않은 한 평등 원칙에 위배된다고 보기 어렵습니다. 주택과 오피스텔이 법적 성격, 건축 규제, 공급 방식 등에서 차이가 있기 때문에 취득세율을 달리 적용하는 것은 합리적인 입법 재량의 범위에 해당한다고 판단되었습니다. 실질과세원칙 청구인들은 오피스텔의 실질적인 용도가 주거용임을 주장하며 실질과세원칙을 들었으나, 법원은 취득세의 과세 목적(취득 행위 자체에 부과)과 오피스텔의 법적 성격을 고려할 때, 이 주장이 조세평등주의 위배 여부와 맥락을 같이한다고 보아 별도로 판단하지 않았습니다. 즉, 실질과세원칙이 항상 우선하여 적용되는 것은 아니며, 법적 형식에 따른 과세가 합리적인 경우도 있다는 의미입니다.
오피스텔을 취득할 때는 실제 사용 목적이 주거용이라 할지라도, 지방세법상 '주택'으로 인정받기 위해서는 건축물대장, 사용승인서, 등기부 등 공적 장부에 '주택'으로 기재되어야 함을 반드시 확인해야 합니다. 공부상 '업무시설'로 기재된 오피스텔은 실제 주거용으로 사용하더라도 주택에 적용되는 낮은 취득세율(1천분의 10)이 아닌, 일반 상업용 건축물에 준하는 높은 취득세율(1천분의 40)이 적용됩니다. 주택과 오피스텔은 건축법, 주택법 등 관련 법령에서 법적 개념과 용도, 건축 기준, 관리 방식, 공급 및 분양 절차 등 여러 면에서 엄연히 다른 규율을 받습니다. 따라서 이러한 차이로 인해 취득세율이 다르게 적용되는 것은 합리적인 차별로 판단될 수 있습니다. 취득세는 부동산 '취득 행위' 자체에 부과되는 세금으로, 부동산의 보유나 처분에 부과되는 재산세, 양도소득세 등과는 성격이 다릅니다. 따라서 다른 세금의 과세 기준을 들어 취득세의 형평성을 문제 삼기는 어렵습니다. 향후 오피스텔을 주거 목적으로 취득할 계획이라면, 취득세 부담을 줄이기 위해 '주택'으로 기재된 건축물을 선택하거나, 관련 법규정의 변경 여부를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.
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