재개발 조합원 아파트 계약금 미납과 계약 해제 및 현금청산 지위 확인 사건

E 주택재개발정비사업조합의 조합원인 원고가 아파트 공급 계약을 체결하고 1차 계약금 1,000,000원을 납부했으나, 2차 및 3차 계약금을 미납했습니다. 원고는 계약금 미납으로 계약이 자동 해제되었으므로 1차 계약금을 돌려받아야 하고, 자신이 현금청산대상자 지위에 있음을 확인해달라고 주장했습니다. 법원은 계약금 미납으로 인해 계약이 자동으로 해제된 것은 맞으며, 피고 조합은 원고에게 1,000,000원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 그러나 계약 해제만으로는 도시정비법 및 조합 정관에서 정한 현금청산대상자 지위가 부여되지 않는다고 보아, 원고의 현금청산대상자 지위 확인 청구는 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고(A): E 주택재개발정비사업조합의 조합원으로서 아파트 공급 계약을 체결했으나 계약금 일부를 미납한 사람
• 피고(E 주택재개발정비사업조합): 도시 및 주거환경정비법에 따라 주택재개발사업을 시행하는 조합

분쟁 상황

E 주택재개발정비사업조합의 조합원인 원고는 2024년 4월 22일 이 사건 사업에 따른 아파트 공급 계약을 체결하고 1차 계약금 1,000,000원을 납부했습니다. 그러나 약정된 기한 내에 2차 및 3차 계약금은 납부하지 않았습니다. 이에 원고는 계약금 미납으로 인해 계약이 자동 해제되었으므로, 이미 납부한 1차 계약금의 반환과 자신이 현금청산대상자 지위에 있음을 확인해달라는 소송을 제기했습니다. 피고 조합은 계약금 자동 해제 조항이 원고에게는 적용되지 않고, 원고가 현금청산대상자도 아니라고 주장하며 다투었습니다.

핵심 쟁점

1. 원고의 계약금 미납으로 인해 아파트 공급 계약이 자동 해제되었는지 여부
2. 계약이 해제된 경우 원고가 현금청산대상자 지위를 가지는지 여부

법원의 판단

1. 계약 해제 여부: 원고가 2차 및 3차 계약금을 약정된 기한 내에 납부하지 않았으므로, 계약서상 자동 해제 조항에 따라 이 사건 아파트 공급 계약은 자동으로 해제되었다고 판단했습니다. 재개발조합의 공공성 특수성을 고려하더라도 민법상 계약 해제 원칙이 적용되며, 계약의 자동 해제 약정은 일방 당사자에게만 편면적으로 적용될 수 없다고 보았습니다.
2. 현금청산대상자 지위 인정 여부: 계약 해제만으로는 원고가 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 및 조합 정관에서 정한 현금청산대상자에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 현금청산대상자는 분양신청을 하지 않거나, 철회했거나, 관리처분계획에 의해 분양대상에서 제외된 경우에 해당하는데, 원고는 이미 분양신청을 하고 계약까지 체결한 상태였으므로 이에 해당하지 않는다고 보았습니다.
3. 금전 지급: 피고는 원고에게 1차 계약금 1,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 지연손해금은 2025년 3월 4일부터 2025년 6월 24일까지 연 5%의 비율로, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산됩니다.
4. 소송비용: 소송비용의 절반(1/2)은 원고가, 나머지는 피고가 부담합니다.

결론

법원은 원고의 현금청산대상자 지위 확인 청구는 기각하고, 계약금 반환 청구는 인용했습니다. 따라서 원고는 계약금을 돌려받지만, 현금청산대상자 지위는 인정받지 못했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법상 계약 해제 법리: 쌍무계약에서 어느 일방이 기한 내에 채무를 이행하지 않으면 계약이 자동으로 해제된다는 약정이 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 별도의 이행 최고나 해제 의사표시 없이도 그 불이행 자체로써 계약이 자동으로 해제된 것으로 봅니다. 단, 당사자들이 계약의 유효함을 전제로 논의를 계속하거나 이행을 촉구한 경우에는 자동 해제 약정의 효력이 상실될 수 있습니다 (대법원 1992. 10. 27. 선고 91다483 판결 등 참조).
2. 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제74조 (관리처분계획의 수립 등): 재개발정비사업조합이 행정주체로서 수립하는 관리처분계획은 조합원의 재산상 권리·의무에 구체적이고 직접적인 영향을 미치는 구속적 행정계획이자 행정처분입니다. 따라서 관리처분계획에 반하는 분양계약은 그 효력을 인정할 수 없으며, 분양계약은 관리처분계획에 의해 형성된 법률관계를 구체화하고 보충하는 의미를 가집니다 (대법원 2005. 7. 15. 선고 2004두12971 판결 등 참조).
3. 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제73조 제1항 (분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치): 이 조항은 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자를 현금청산대상자로 규정하고 있습니다. 본 사건의 원고와 같이 분양신청을 하고 계약까지 체결한 경우에는 단순히 계약이 해제되었다는 이유만으로는 이 조항에 따른 현금청산대상자에 해당한다고 볼 수 없습니다.
4. 조합 정관 제44조 제4항 및 제5항: 이 조합의 정관 조항들은 도시정비법 제73조 제1항과 유사하게 현금청산대상자를 규정하고 있습니다 (제4항). 제5항은 관리처분계획인가 후 조합이 정한 분양계약체결 기간 내에 분양계약을 체결하지 않은 경우에 적용되므로, 본 사건의 원고와 같이 기간 내에 계약을 체결한 경우에는 적용되지 않습니다.

참고 사항

1. 계약금 미납과 계약 해제: 재개발 조합원 분양 계약서에 계약금 미납 시 자동 해제 조항이 명시되어 있다면, 정해진 기한 내에 약정된 계약금을 모두 납부하지 않을 경우 별도의 최고(독촉)나 해제 의사표시 없이도 계약이 자동으로 해제될 수 있습니다.
2. 자동 해제 조항의 적용: 자동 해제 약정은 계약 당사자 양측에 공평하게 적용되는 것이 일반적이며, 재개발조합의 특수성이 있다고 해서 조합원에게만 불리하게 적용된다고 보기는 어렵습니다.
3. 현금청산대상자 지위의 조건: 재개발 사업에서 현금청산대상자 지위는 도시정비법 및 조합 정관에 따라 엄격하게 정해집니다. 주로 분양신청을 하지 않았거나, 신청 기간 내에 신청을 철회했거나, 인가된 관리처분계획에 의해 분양대상에서 제외된 경우에 해당합니다. 단순히 분양 계약이 해제되었다는 이유만으로는 현금청산대상자가 되는 것은 아닙니다.
4. 납부 계약금 반환: 계약이 해제되는 경우, 이미 납부한 계약금은 원상회복 원칙에 따라 돌려받을 수 있습니다. 이때, 소송이 진행되면 법정 이자율 및 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 이자율로 지연손해금이 가산될 수 있습니다.
5. 관리처분계획의 중요성: 재개발 조합원과 조합 사이의 권리·의무 관계는 분양계약보다는 도시정비법, 조합 정관, 그리고 특히 관리처분계획에 의해 주로 형성됩니다. 분양계약은 관리처분계획에 의해 이미 형성된 법률관계를 구체화하는 보충적 의미를 가집니다.