아파트 하자진단 계약 상대방 자격 착오로 인한 분쟁 판결

원고(개인사업자 A)가 피고(아파트 입주자대표회의)와의 하자진단 및 보증보험금 청구 업무 계약이 피고의 일방적인 해지 통보로 해지되었다고 주장하며 약정 위약금, 용역비 또는 부당이득 반환을 청구했으나, 법원은 피고가 계약 상대방의 자격에 대해 중대한 착오를 일으켜 계약을 적법하게 취소한 것이 인정된다고 판단하여 원고의 모든 청구를 기각한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A: 'J건설산업 AA, AB지사'라는 상호로 시설물유지보수 공사업 및 공동주택 하자보수 공사업 등을 영위하는 개인사업자
• 피고 I 입주자대표회의: <주소>에 위치한 I 아파트의 구분소유자 및 입주자들로 구성된 단체

분쟁 상황

원고 A는 2020년 6월 피고 I 입주자대표회의와 아파트 하자진단 및 보증보험금 청구 업무 계약을 체결했습니다. 원고는 아파트 건축주에게 하자보수 요청 및 하자 목록 통지, 아파트 하자 관련 사진 촬영, 하자보수공사 견적서 발송 등 계약의 일부를 이행했습니다. 하지만 피고는 2020년 7월 30일 하자보수공사 청구를 잠정 중단하겠다고 통지했고 2020년 8월 19일에는 원고가 ㈜J건설산업과는 다른 당사자로서 하자보수보증보험 청구를 위한 각종 자격이 없었기에 계약이 무효라고 주장하며 위약금 청구에 응할 수 없다고 통지했습니다. 이에 원고는 피고가 계약을 일방적으로 해지했으므로 계약서에 따라 약정 위약금 34,311,354원 또는 용역비 10,292,700원 및 부당이득 반환을 청구하며 소송을 제기했습니다. 피고는 원고가 제출한 '공사지명원'에 ㈜J건설산업의 로고와 건설업 등록증, 안전진단 전문기관 등록증 등이 포함되어 있어, 피고는 공동주택관리법상 자격을 갖춘 ㈜J건설산업과 계약을 체결하는 것으로 착각했다고 주장했습니다. 또한 H보증보험㈜이 하자보수보증금을 지급할 때 공동주택관리법상 안전진단기관의 진단 결과만을 인정하며, 원고는 이러한 자격이 없다는 점을 강조했습니다.

핵심 쟁점

피고의 계약 해지 및 취소 통보가 정당한지 여부, 피고가 계약 상대방의 자격에 대해 착오를 일으켜 계약을 취소할 수 있는지 여부, 원고의 용역 제공으로 피고가 법률상 원인 없이 이익을 얻었는지 여부

법원의 판단

법원은 피고가 하자진단 및 보증보험금 청구 업무계약 체결 과정에서 원고가 관련 법령에 따른 안전진단기관 또는 그 소속 기술자가 아니라는 사실에 대해 중대한 착오가 있었음을 인정하고, 피고의 착오로 인한 계약 취소 항변을 받아들였습니다. 이에 따라 원고가 주장한 주위적 청구(약정 위약금), 제1예비적 청구(용역비), 제2예비적 청구(부당이득 반환) 모두 이유 없다고 보아 원고의 청구를 전부 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 아파트 입주자대표회의가 하자진단 업무 계약 시 상대방의 자격에 대한 중대한 착오가 있었음을 인정하여 계약 취소를 정당화했고, 이에 따라 자격이 없는 업체였던 원고의 모든 금전 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

공동주택관리법 제48조 제1항 및 시행령 제62조는 공동주택의 하자 진단을 수행할 수 있는 안전진단기관의 자격을 규정하고 있습니다. 이 사건에서는 하자보수보증금을 지급하는 H보증보험㈜이 이 법령에 따른 안전진단기관이 작성한 하자진단 결과통보서만을 인정한다는 사실이 중요하게 작용하여, 원고가 이 자격을 갖추지 못했기에 피고가 착오를 주장할 수 있는 근거가 되었습니다. 민법 제109조는 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있을 때, 표의자에게 중대한 과실이 없으면 그 의사표시를 취소할 수 있도록 규정합니다. 피고는 '공사지명원'으로 인해 (주)J건설산업과 계약하는 것으로 오인했으나, 실제로는 자격이 없는 원고와 계약하게 되었고, 법원은 하자보수보증금 수령을 목적으로 하는 계약에서 상대방의 자격 유무가 계약의 중요 부분에 해당한다고 판단했습니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 한다고 규정합니다. 이 사건에서 원고는 자신의 용역 제공으로 피고가 이익을 얻었다고 주장했으나, 피고는 원고와의 계약 해지 후 다른 업체와 다시 계약하여 하자진단 업무를 처음부터 새로 수행했으므로, 법원은 원고의 기존 용역이 피고의 최종적인 하자보증금 수령에 직접적인 기여를 했다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

참고 사항

아파트 하자 진단 및 보수 관련 계약을 체결할 때는 계약 상대방이 공동주택관리법 등 관련 법령에 따른 공식적인 안전진단기관 또는 그 소속 기술자인지 반드시 확인해야 합니다. 특히 대형 업체 이름을 사용하거나 유사한 로고를 쓰는 개인사업자인지 꼼꼼히 구별해야 합니다. 계약의 목적이 하자보수보증금 청구와 같이 특정 자격을 요구하는 경우, 계약서에 필요한 자격 요건과 필요한 서류 작성 주체를 명확히 명시하고, 해당 자격을 계약 상대방이 갖추었음을 입증하는 서류를 첨부하여야 합니다. 만약 계약 상대방의 중요한 자격에 대해 오인하여 계약을 체결했다면, 민법상 착오에 의한 의사표시 취소를 주장할 수 있습니다. 이때 착오가 없었더라면 계약을 하지 않았을 것이라는 점과 보통의 일반인도 같은 상황에서 계약을 하지 않았을 것이라는 점을 입증해야 합니다. 용역 제공 후 계약이 취소되거나 무효가 된 경우, 제공한 용역이 상대방에게 실질적인 이익을 주었는지 여부가 부당이득 반환 여부를 결정합니다. 계약이 무효화된 후 다른 업체가 동일한 업무를 수행하여 이익을 얻었다면, 기존 업체의 용역으로 인한 이익은 인정되기 어렵습니다.