분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사행정
원고 A는 자신이 조합원으로 있는 E지역주택조합이 2018년 5월 26일 임시총회에서 C을 조합장으로, F를 이사로 선출한 결의가 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고는 주택법 시행령상의 '조합원 직접 출석' 요건에 대리인 출석은 포함되지 않으며, 투표 과정에서 여러 명을 대리 투표하거나 기표소를 이용하지 않는 등 절차상 하자가 있었다고 주장했습니다. 그러나 법원은 주택법 시행령상의 '직접 출석' 요건에 대리인 출석도 포함되는 것으로 해석했으며, 원고가 주장하는 투표 과정의 하자는 결의를 무효로 할 정도로 중대한 것이 아니라고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
E지역주택조합은 아파트 신축사업 시행을 위해 설립되었으며, 2018년 5월 26일 임시총회를 개최하여 조합장과 이사를 선출했습니다. 이 총회에서 C이 조합장으로, F가 이사로 선출되자 조합원 A는 이 결의에 대해 무효를 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고 A는 크게 두 가지를 문제 삼았습니다. 첫째, 주택법 시행령 제20조 제4항에서 규정한 '조합원 100분의 20 이상 직접 출석' 요건에 대리인 출석은 포함되지 않으므로 출석 정족수를 채우지 못했다고 주장했습니다. 둘째, 투표 과정에서 H, I, J 등 일부 투표자가 여러 명을 대리하여 투표하거나, 기표소를 이용하지 않고 투표용지를 제출하는 등 절차상 하자가 있었다고 주장하며 이 사건 결의의 무효 확인을 청구했습니다.
지역주택조합 총회에서 주택법 시행령이 정한 '조합원 직접 출석' 요건에 대리인 출석이 포함되는지 여부와, 임원 선출 투표 과정에서 발생한 일부 절차적 하자가 총회 결의를 무효로 할 정도로 중대한 것인지 여부입니다.
법원은 원고의 청구를 기각하며, 피고 E지역주택조합이 2018년 5월 26일 임시총회에서 C을 조합장으로, F를 이사로 선출한 결의가 유효하다고 판결했습니다. 또한, 소송 비용은 원고가 부담하도록 했습니다.
법원은 주택법 시행령상의 '조합원 직접 출석' 규정의 입법 취지, 대리의 원칙, 그리고 과거 유사 법령의 해석례 등을 종합적으로 고려하여 대리인을 통한 출석도 '직접 출석'으로 인정하는 것이 타당하다고 판단했습니다. 또한, 투표 과정에서의 일부 절차적 하자는 결의의 결과에 영향을 미치거나 중대명백한 하자에 해당하지 않는다고 보아 총회 결의가 유효하다고 최종 결론 내렸습니다.
주택법 시행령 제20조 제4항 및 동법 시행규칙 제7조 제5항 제5호: 이 규정은 지역주택조합 총회에서 창립총회 또는 국토교통부령으로 정하는 중요한 사항을 의결하는 경우 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석해야 한다고 명시하고 있습니다. 이는 조합 운영의 투명성을 높이고 조합원의 의결권 행사를 보장하기 위한 제도적 장치입니다. 이 판례는 '직접 출석'의 의미를 해석함에 있어, 대리인을 통한 출석도 본인의 의사 결정을 반영하는 행위로 보아 포함될 수 있다고 보았습니다.
대리의 원칙 및 사적 자치: 대리는 본인의 의사를 대리인이 대신 표명하고 그 법률적 효과가 직접 본인에게 귀속되도록 하는 제도입니다. 이는 개인의 사회적 활동 범위를 확장하거나 법률 행위를 스스로 하기 어려운 자의 자치를 보충하기 위해 인정됩니다. 법령에 명시적인 제한이 없거나 본인 스스로의 의사결정이 절대적으로 필요한 경우가 아니라면 대리인에 의한 권리행사는 폭넓게 허용됩니다. 법원은 이러한 대리의 법리를 바탕으로, 조합원이 대리인을 통해 총회에 참석하여 의결권을 행사하는 것도 '직접 출석'의 취지에 부합한다고 판단했습니다.
구 도시 및 주거환경정비법 제24조 제5항: 이 조항은 2015년 개정 전 도시정비법에 있던 조합원 직접 출석 규정으로, 지역주택조합의 '직접 출석' 규정 도입에 영향을 미쳤습니다. 당시 하급심에서는 서면결의와 달리 대리인 출석을 '직접 출석'에 포함시키는 실무례가 형성되어 있었습니다. 이 판례는 이러한 과거 법령의 해석 경향도 주택법 시행령의 '직접 출석' 해석에 참고할 만한 사정으로 고려했습니다.
총회 결의 무효 판단 기준: 총회 결의의 하자가 그 결의를 무효로 할 정도인지 여부는 해당 하자가 중대하고 명백한지, 결의의 결과에 실질적인 영향을 미쳤는지, 절차의 본질적 내용을 침해했는지 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 이 판례에서는 일부 투표 절차상 하자가 있었으나, 그 하자가 전체 투표 결과나 결의의 본질에 중대한 영향을 미칠 정도는 아니라고 판단하여 결의 무효 주장을 배척했습니다.
지역주택조합 총회에서 중요한 사항을 의결할 때는 주택법 시행령 제20조 제4항에 따라 일정 비율 이상의 조합원이 '직접 출석'해야 합니다. 이 판례에 따르면 대리인을 통한 출석도 '직접 출석'으로 인정될 수 있으므로, 본인이 불가피하게 참석하기 어려운 경우 대리인을 통해 의결권을 행사하는 방안을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 각 조합의 규약에 대리인 출석에 대한 별도 규정이나 제한이 있을 수 있으므로, 반드시 해당 조합의 규약을 미리 확인해야 합니다. 총회 진행 과정에서 사소한 절차적 오류가 있더라도, 그것이 전체 결의에 중대한 영향을 미치지 않는다면 결의 자체가 무효로 판단되지 않을 수 있습니다. 예를 들어 기표소 이용 여부나 극히 일부 대리 투표는 중대한 하자로 보지 않았습니다. 그러나 여러 명의 조합원이 한 명의 대리인에게 중복 위임하는 행위는 조합 규약에 따라 제한될 수 있으므로 주의해야 합니다. 이 사건에서도 조합은 '조합원 1인은 대리인 1인에게만 위임할 수 있습니다'라고 공지했습니다. 총회 결의의 유효성 여부는 사안의 중대성, 발생한 하자의 내용, 결의 결과에 미친 영향 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 판단되므로, 유사한 상황에서 결의 무효를 주장하려면 명백하고 중대한 하자를 입증하는 것이 중요합니다.
